사건개요
사건번호: 2025타경13478
관할법원: 서울북부지방법원
물건종류: 주택
소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-348
감정가: 588,673,480원
최저가: 470,939,000원
매각기일: 2026.08.19 10:00
진행상태: 유찰 1회, 감정가의 80%
이번 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-348에 있는 주택 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 토지면적은 43.26평, 건물면적은 총 29.85평으로 확인됩니다. 감정가는 588,673,480원이고 1회 유찰 후 최저입찰금액은 470,939,000원입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 서울 도봉구 쌍문동 소재 쌍문초등학교 북서측 인근에 위치한 단독주택입니다. 주위에는 단독주택, 주상용 건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 것으로 조사되어 있습니다. 감정평가 자료상 제반 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있으므로, 실제 생활 편의성은 현장 답사를 통해 도로 접근, 주변 상권, 주차 여건, 소음, 건물 노후도를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로 조사되었고, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 이 밖에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 관련 내용이 포함되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역 관련 표기는 대상, 용도, 지정기간이 구분되어 있으므로 입찰 전 관할 기관과 법원 서류를 통해 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
건물은 연와조 세멘와즙 단층 건물로, 사용승인일은 1977년 11월 24일로 확인됩니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 기재되어 있고, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감으로 조사되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시 창호 등으로 표시되어 있습니다. 사용승인 시점이 오래된 주택인 만큼 구조 안전성, 누수, 균열, 설비 배관, 전기, 난방, 위생시설 상태는 단순 서류만으로 판단하기 어렵습니다.
감정평가현황에는 공부상 지하층은 외관 탐문으로 조사할 수 없어 공부에 의거해 평가했다고 되어 있습니다. 이 부분은 중요한 확인 포인트입니다. 현장에서 지하층의 실제 존재 여부, 출입 가능 여부, 습기와 누수 여부, 불법 증축이나 무단 변경 가능성 등을 살펴야 합니다. 건축물대장, 등기사항증명서, 현황 도면, 감정평가서를 함께 대조해 공부상 면적과 실제 사용 현황이 일치하는지 확인하는 절차가 필요합니다.
소재지 지도
입지 확인 포인트로는 쌍문초등학교 인근 생활권이라는 점, 주거와 근린시설이 혼재한 지역이라는 점, 제1종일반주거지역이라는 점을 중심으로 볼 수 있습니다. 다만 학군, 임대수요, 생활 편의시설 접근성은 단순히 인근 명칭만으로 단정할 수 없습니다. 실제 도보 이동 동선, 버스정류장 접근성, 경사도, 야간 환경, 주차 가능 여부, 인접 건물과의 이격거리 등을 현장에서 확인해야 합니다.
권리관계 확인에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서의 내용이 서로 맞는지 확인하는 것이 우선입니다. 원문에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 임차인 존재 여부, 전입세대 열람, 확정일자, 배당요구 여부, 점유자 현황을 별도로 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리나 인수되는 부담이 있는지도 반드시 법원 서류 기준으로 판단해야 하며, 자료 확인 전 말소기준권리와 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 쉽게 판단하기 어렵습니다. 임대관계가 미상인 물건은 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무상거주자인지, 공실인지에 따라 입찰 후 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 특히 오래된 단독주택은 내부 상태에 따라 수리비와 이사 협의 기간이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 현장 방문과 주변 탐문, 법원 기록 확인을 병행하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 최저가만 보고 접근하기보다 총투입비용을 계산해야 합니다. 낙찰대금 외에 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용, 체납 관리비 또는 공과금 가능성, 수리비, 철거 또는 보수 필요 여부를 함께 검토해야 합니다. 단독주택은 아파트처럼 표준화된 관리 자료가 부족한 경우가 많아 현장 확인의 중요성이 더 큽니다.
이 물건의 핵심 점검 대상은 노후 주택의 실제 건물 상태, 지하층 관련 공부와 현황 차이, 점유 관계, 토지거래허가구역 관련 제한, 매각으로 인수될 수 있는 권리 여부입니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인원을 종합 검토하고 전문가 상담을 통해 권리와 절차를 확인하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 검토를 도와드리고 있습니다. 이번 도봉구 쌍문동 주택 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실거주 또는 임대 목적에 맞춰 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 등기사항증명서, 현황조사서의 최신 내용을 다시 확인하고, 현장 상태와 점유 관계도 재점검해야 합니다. 경매 정보는 진행 중 권리 변동이나 기일 변경, 정정 공고가 발생할 수 있으므로 최종 입찰 판단은 최신 법원 자료를 기준으로 해야 합니다.
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