울산 동구 일산동 1층상가 상업용건물경매 2025타경12215

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울산 동구 일산동 1층상가 상업용건물경매 2025타경12215

경매컨설팅 2026. 8. 6. 16:32

사건개요

사건번호: 2025타경12215

관할법원: 울산지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 울산광역시 동구 일산동 579-13 시온리버빌 1층 101호

감정가: 1,730,000,000원

최저가: 593,390,000원

매각기일: 2026.08.19 10:00

진행상태: 재진행, 3회 유찰

이번 물건은 울산광역시 동구 일산동 579-13 시온리버빌 1층 101호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 울산지방법원에서 진행되며, 사건번호는 2025타경12215입니다. 원문 기준 감정가는 17억 3,000만 원, 최저가는 5억 9,339만 원으로 표시되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 19일 수요일 오전 10시입니다.

물건은 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 11.84평, 건물면적은 57.67평입니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕으로 표시되어 있으며, 지하 2층부터 지상 15층 규모 건물 중 1층 101호입니다. 상가 물건에서 1층 여부는 임대 활용성과 현장 동선 확인에 중요한 요소가 될 수 있으나, 실제 전면 노출, 출입구 방향, 점포 가시성, 내부 구조는 현장 확인이 필요합니다.

감정평가현황에는 위생 급배수 및 전기설비, 화재경보설비 등이 갖추어진 것으로 기재되어 있고, 전반적인 관리상태는 보통으로 표시되어 있습니다. 다만 관리상태 보통이라는 문구만으로 내부 영업 가능 상태나 시설 보수 범위를 단정하기는 어렵습니다. 기존 인테리어, 냉난방 설비, 누수 흔적, 소방 관련 보완 여부, 공용부 관리 상태는 입찰 전 직접 점검하는 편이 좋습니다.

토지는 4필 일단의 세장형 평지로 기재되어 있습니다. 도로 접면, 차량 진입, 보행 접근성, 주차 가능성 등은 원문 일부만으로 충분히 확인되지 않습니다. 근린상가는 주변 유동인구뿐 아니라 실제 진입 동선, 인근 업종 구성, 공실 여부, 상권의 지속성, 관리비 수준까지 함께 살펴야 합니다. 소재지가 일산동으로 특정되어 있으므로 주변 생활권과 상권 형성 정도는 현장 방문을 통해 시간대별로 확인하는 것이 바람직합니다.

확인된 점유 관련 자료로는 상가건물임대차현황서 열람 내용이 있으며, 우성화라는 임차 관련 기재와 사업자등록신청 또는 정정신고일 2019년 6월 19일이 표시되어 있습니다. 이는 권리분석에서 반드시 검토해야 할 부분입니다. 사업자등록일, 확정일자 여부, 환산보증금, 배당요구 여부, 실제 점유 관계, 대항력 성립 가능성에 따라 인수 여부나 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 원문에 모든 임대차 조건이 상세하게 드러난 것은 아니므로 매각물건명세서, 현황조사서, 상가건물임대차현황서 원본을 함께 확인해야 합니다.

소재지 지도

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권리분석에서는 등기부상 말소기준권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무, 임차인의 대항력과 배당 관계를 순서대로 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체 내용은 별도 확인이 필요합니다. 관련사건으로 부산지방법원 2025차전23520 지급명령이 표시되어 있으므로 채권 관계와 진행 경과도 함께 검토하는 것이 좋습니다.

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상가 경매는 낙찰가만 보고 접근하기보다 실제 사용 가능성과 비용 구조를 따져봐야 합니다. 공실 상태인지, 현재 영업 중인지, 점유자가 누구인지, 기존 임대차 승계 가능성이 있는지, 관리비나 미납 공과금이 있는지에 따라 낙찰 후 부담이 달라질 수 있습니다. 특히 1층 상가는 업종 제한, 건축물대장상 용도, 집합건물 관리규약, 간판 설치 가능 여부도 실사용 또는 임대 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

주의할 부분도 있습니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 법원 자료와 제시된 정보는 변동될 수 있으므로 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료를 전문가와 함께 검토하는 절차가 필요합니다. 특히 상가 임차인은 주택과 다른 기준이 적용될 수 있어 단순한 표기만으로 인수 여부를 단정하면 안 됩니다.

입찰 전에는 최저가 593,390,000원이 현재 상권과 내부 상태, 점유 관계, 예상 보수비, 명도 기간을 반영했을 때 적정한지 따져봐야 합니다. 감정가 대비 낮아진 금액이라는 점만으로 매수 판단을 해서는 안 되며, 현장 답사와 서류 검토를 통해 실제 부담을 계산해야 합니다. 재진행 물건인 만큼 변경 사유나 기일 변동 이력도 확인하는 것이 좋습니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적에 맞는 상가 물건을 선별해 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.