사건개요
사건번호: 2024타경85102
관할법원: 의정부지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 3층301호
감정가: 1,728,000,000원
최저가: 846,720,000원
매각기일: 2026.08.19 10:30
진행상태: 유찰 2회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 경기도 양주시 옥정동 신승프라자 3층 301호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 기재되어 있으며, 토지면적은 80.65평, 건물면적은 151.01평입니다. 감정가는 17억 2,800만 원, 최저가는 8억 4,672만 원으로 표시되어 있어 입찰자는 가격만 보고 판단하기보다 건물 현황, 점유관계, 임대차 내용, 관리비 체납 여부를 함께 확인해야 합니다.
소재지는 경기도 양주시 옥정로7길 9-11, 옥정동 신승프라자입니다. 원문상 목록 1 내지 21은 대로변에 위치한 4층 건물의 전부에 해당하는 부동산이라는 내용이 확인됩니다. 다만 이번 작성 대상은 3층 301호로 표시되어 있으므로, 실제 매각 범위가 개별 호실인지, 일괄매각 범위와 어떻게 연결되는지는 매각물건명세서와 등기사항증명서, 감정평가서를 대조해 확인하는 절차가 필요합니다.
감정평가현황에는 정방형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 건물 구조, 이용상태, 인접 도로상태, 토지이용계획 및 제한상태 항목은 원문에 일부 항목명만 보이고 세부 내용은 충분히 드러나지 않습니다. 따라서 현장에서는 건물 진입 동선, 엘리베이터와 계단 위치, 주차 가능성, 층별 업종 구성, 공실 여부, 실제 영업 상태를 확인하는 것이 우선입니다.
근린상가는 같은 건물 안에서도 층수, 전면 노출, 동선, 업종 제한, 관리단 운영 방식에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 3층 상가는 1층 상가와 달리 유동인구의 자연 유입만으로 판단하기 어렵고, 목적 방문형 업종에 적합한지 살펴봐야 합니다. 병의원, 학원, 사무실, 운동시설, 서비스업 등 가능한 업종은 건축물대장상 용도와 관리규약, 소방시설 기준에 따라 달라질 수 있으므로 단순한 면적 비교만으로 입찰가를 정하기는 어렵습니다.
입지 확인에서는 양주시 옥정동 상권의 실제 수요와 해당 건물 주변의 보행 흐름을 직접 보는 것이 중요합니다. 원문에는 대로변 건물이라는 내용이 있으나, 개별 호실의 가시성, 간판 설치 가능성, 차량 접근성, 주차장 이용 방식은 별도 확인이 필요합니다. 특히 3층 상가의 경우 엘리베이터 접근성, 공용부 관리상태, 화장실 위치, 냉난방 설비, 전기 용량, 방수와 누수 흔적도 입찰 전 점검 대상입니다.
소재지 지도
권리분석에서는 원문상 상가건물임대차현황서에 김상범이 등재되어 있으니 점유관계는 별도 확인을 요한다는 내용이 확인됩니다. 이는 임차인 또는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없다는 의미로 볼 수 있으나, 실제 대항력 여부, 배당요구 여부, 보증금 규모, 사업자등록일, 확정일자, 점유 개시일은 반드시 법원 기록과 현장 확인을 통해 검토해야 합니다. 자료만으로 명도 난이도를 단정하는 것은 적절하지 않으며, 전문가 확인이 필요합니다.
등기부현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보입니다. 다만 원문만으로 구체적인 권리 내용이 충분히 확인되지 않으므로 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분이나 가압류, 근저당, 압류, 임차권등기 여부를 등기사항증명서 기준으로 다시 확인해야 합니다. 관련사건으로 의정부지방법원 2024가합52755가 표시되어 있으므로 해당 사건이 소유권, 채권, 점유, 계약관계에 영향을 주는지도 확인할 필요가 있습니다.
입찰 전에는 최저가가 낮아진 배경을 숫자로만 받아들이지 말고, 유찰 사유를 현장에서 검토해야 합니다. 상가 경매는 낙찰 후 바로 임대수익이 발생한다고 단정할 수 없고, 공실 기간, 시설 보수비, 관리비, 명도 협의 비용, 업종 변경 공사비가 추가될 수 있습니다. 기존 임차인이 있다면 임대차 승계 여부와 보증금 인수 가능성을 확인해야 하며, 공실이라면 주변 임대료와 공실 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 기일 변경, 취하, 정지, 권리관계 변동이 발생할 수 있으므로 법원 사건검색, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 다시 확인해야 합니다. 필요한 경우 경매 전문가와 상담해 입찰가와 인수 가능 금액을 분리해 계산하는 것이 안전합니다.
이 물건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 상가 물건은 가격보다 실제 사용성과 권리관계 확인이 더 중요합니다. 양주시 옥정동 근린상권 안에서 어떤 업종으로 활용 가능한지, 현재 점유자가 누구인지, 관리비와 공용부 상태가 어떤지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 현장에서는 같은 건물의 층별 임차 구성, 주변 공실, 주차 동선, 간판 노출, 엘리베이터 이용 편의성을 함께 확인하는 방식이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계와 현장 확인 포인트를 바탕으로 입찰 전 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산, 선호 지역을 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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