사건개요
사건번호: 2025타경509301
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층304호
감정가: 444,000,000원
최저가: 217,560,000원
매각기일: 2026.08.19 10:00
진행상태: 2회 유찰
이번 물건은 인천광역시 남동구 서창동 703-2 승연프라자 3층 304호로 확인되는 근린상가 경매 건입니다. 법원 자료 기준 관할은 인천지방법원이며, 매각기일은 2026년 8월 19일 수요일 오전 10시입니다. 감정가는 444,000,000원, 최저입찰금액은 217,560,000원으로 기재되어 있고, 원문상 2회 유찰 및 감정가 대비 49% 수준으로 표시되어 있습니다.
물건의 토지면적은 약 11.90평, 건물면적은 약 43.80평입니다. 매각 방식은 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있어, 구분건물에 대한 대지권과 전유부분을 함께 검토해야 하는 유형입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 2층, 지상 8층 규모 건물 내 일부 호실로 조사되어 있으며, 이번 대상은 3층 304호입니다.
감정평가 자료에는 본건이 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천한빛초등학교 동측 인근에 있는 구분건물이라고 기재되어 있습니다. 인근은 주상지대로 파악되며, 상업시설과 주거 배후가 함께 형성된 생활권 상권 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다. 상가 물건은 단순히 최저가만 보는 것보다 실제 유동 동선, 주변 업종 구성, 층별 선호도, 공실 상태, 관리비 부담을 함께 검토해야 합니다.
토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류 접합, 보행자전용도로 접합, 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 이러한 내용은 상가의 기본적인 이용 가능성과 주변 개발 질서를 판단하는 참고 자료가 되지만, 실제 영업 가능 업종이나 시설 제한은 관할 지자체와 관련 공부를 통해 다시 확인해야 합니다.
이 물건은 근린상가인 만큼 임대수익 가능성만으로 접근하기보다는 현재 점유 상태와 내부 상태 확인이 우선입니다. 원문에는 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 지자체 발급도면과 외관관찰, 탐문조사 결과 등을 종합해 감정평가했다는 취지의 내용이 있습니다. 내부 인테리어와 관리 상태는 통상적인 수준을 전제로 평가된 것으로 보이므로, 실제 내부 훼손 여부나 시설물 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
소재지 지도
매각물건명세서상 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 알 수 없다고 되어 있습니다. 전입세대열람내역상 전입세대가 조사되지 않았고, 상가건물임대차현황서에도 임차인의 기재가 없다고 되어 있으나, 이것만으로 점유 문제가 없다고 단정하기는 어렵습니다. 상가는 실제 영업자, 무단점유, 유치권 주장, 미납 관리비 등이 뒤늦게 확인될 수 있으므로 현장 확인과 관리사무소 확인이 중요합니다.
권리관계는 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 대조해 판단해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리 및 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 등기 내역은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 말소기준권리, 배당 요구 여부, 인수되는 권리 존재 가능성, 임차인 대항력 여부는 최신 등기와 법원 기록을 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 착오, 임차인·점유자 문제, 관리비 체납, 명도 협의 난항 등이 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 실제 사용 여부와 관리비 정산 문제가 낙찰 후 비용으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 법원 비치 서류와 현장 상태를 다시 확인하고 전문가 상담을 거쳐야 합니다.
입찰 전에는 건물 내 3층 상가의 접근성, 엘리베이터 동선, 공용부 관리 상태, 주변 공실률, 유사 면적 임대 사례, 관리비 수준을 확인하는 것이 좋습니다. 또한 해당 호실이 실제로 영업 중인지, 비어 있는지, 내부 시설 철거가 필요한지에 따라 낙찰 후 자금 계획이 달라질 수 있습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 입찰 판단을 끝내기보다는 예상 보유비용과 명도 비용까지 반영해야 합니다.
이번 인천 남동구 서창동 승연프라자 3층 근린상가는 일반상업지역 내 구분상가로, 2회 유찰 후 진행되는 물건이라는 점이 핵심입니다. 다만 내부 확인이 제한된 자료라는 점, 임대관계가 명확히 확인되지 않았다는 점, 상가 특유의 관리비와 점유 리스크가 있을 수 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 입찰자는 가격, 권리, 점유, 현장 상태를 분리해서 검토하고 마지막에 종합 판단하는 방식이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 방향, 입찰 전 점검 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 용도에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부등본, 관리비 및 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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