사건개요
· 사건번호: 2025타경30981
· 관할법원: 창원지방법원 진주지원
· 물건종류: 토지
· 지목: 전
· 소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 775
· 토지면적: 481.88평
· 감정가: 614,883,000원
· 최저가: 301,293,000원
· 최저가율: 감정가 대비 49%
· 유찰횟수: 2회
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 입찰기준일: 원문 기준 입찰 6일 전
확인된 물건 정보입니다. 본 건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 775 소재의 토지 경매 물건이며, 원문상 지목은 전으로 확인됩니다. 토지면적은 481.88평으로 기재되어 있고, 감정가는 614,883,000원, 최저가는 301,293,000원입니다. 원문 기준 2회 유찰된 상태로 표시되어 있으며, 최저가율은 감정가 대비 49% 수준입니다.
토지 물건은 아파트나 상가처럼 내부 구조가 정형화되어 있지 않기 때문에 공부상 지목, 실제 이용 현황, 접도 상태, 경계, 인접 토지와의 관계를 함께 확인해야 합니다. 본 건은 원문에 지목이 전으로 표시되어 있으므로 농지취득자격증명 필요 여부, 농지전용 가능성, 실제 경작 여부, 현황상 도로 접근성 등을 입찰 전 별도로 검토하는 과정이 중요합니다.
입지 확인 포인트입니다. 소재지는 진주시 문산읍 삼곡리 일대이며, 구체적인 생활권, 도로 접근성, 주변 토지 이용 상태는 현장 확인이 필요합니다. 원문만으로는 대로변 여부, 진입로 폭, 차량 접근성, 주변 개발계획, 기반시설 현황을 단정할 수 없습니다. 토지 경매에서는 같은 면적이라도 도로와의 관계, 배수 상태, 경사도, 인접 필지의 점유 관계에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있으므로 현장에서 직접 확인하는 것이 좋습니다.
특히 전으로 표시된 토지는 실제 농지로 이용 중인지, 휴경 상태인지, 일부가 도로 또는 타인이 사용하는 공간으로 편입되어 있는지 살펴봐야 합니다. 지적도상 경계와 현황 경계가 일치하지 않는 경우도 있으므로 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 또는 토지대장 등 기본 공부를 대조하고, 필요하면 측량 가능성까지 검토해야 합니다.
권리분석 확인 포인트입니다. 현재 제공된 원문에는 사건번호, 소재지, 감정가, 최저가, 유찰횟수, 매각기일 등 기본 정보만 확인됩니다. 등기부상 말소기준권리, 가압류, 근저당, 지상권, 지역권, 가처분, 가등기 등 세부 권리관계는 별도 서류 확인이 필요합니다. 낙찰 후 인수되는 권리가 있는지 여부는 매각물건명세서와 등기부등본을 기준으로 전문가 검토를 받아야 합니다.
토지 물건에서는 임차인보다 점유자, 경작자, 분묘, 농작물, 시설물, 비닐하우스, 컨테이너, 무단점유 여부가 더 중요한 쟁점이 되는 경우가 있습니다. 원문에 이러한 내용이 전부 드러나지 않을 수 있으므로 현장 방문과 법원 서류 확인을 함께 진행해야 합니다. 명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵고, 실제 점유 상태와 이해관계인 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
입찰 전 점검사항입니다. 먼저 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인해 토지의 위치, 형상, 이용 상태, 도로 접근성, 인접 토지와의 관계를 살펴야 합니다. 다음으로 토지이용계획확인원을 통해 용도지역, 행위제한, 농지 관련 규제, 개발행위 가능성을 점검해야 합니다. 지목이 전인 경우 농지취득자격증명 제출 필요 여부와 발급 가능성은 입찰 전 관할 행정기관에 확인하는 것이 안전합니다.
최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 사실만으로 입찰 적정성을 판단하기는 어렵습니다. 감정평가 시점과 현재 현장 상태, 주변 거래 사례, 토지의 실제 활용 가능성, 진입로 문제, 형상과 경사, 법적 제한을 함께 따져야 합니다. 특히 토지는 매수 후 바로 원하는 용도로 사용할 수 없는 경우가 있으므로 사용 목적을 먼저 정하고 그 목적에 맞는 규제 검토가 선행되어야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 진행 중 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 문제, 임차인·점유자·관리비·명도 관련 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지의 경우 관리비 항목은 일반 주거물건과 다르지만, 점유자와 경작자, 시설물 철거, 원상회복 문제는 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 법원 서류와 등기부, 현장 상태를 전문가와 함께 검토하고 상담을 받는 것이 필요합니다.
본 건은 경남 진주시 문산읍 삼곡리 소재 토지로, 원문 기준 2회 유찰 후 2026년 7월 6일 매각기일이 예정된 물건입니다. 토지활용 관점에서 관심을 가질 수 있으나, 실제 활용 가능성은 공부상 제한과 현장 여건을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리분석과 명도 난이도 역시 현재 제공된 정보만으로 단정하지 말고, 매각기일 전 최신 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산, 지역, 물건종류, 활용 목적에 따라 검토 범위를 나누어 살펴볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 입찰가 산정 전 권리관계와 점유관계를 최종 점검하시기 바랍니다.
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