사건개요
사건번호: 2025타경508183
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 답
소재지: 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 708-5
감정가: 5,132,020,000원
최저가: 2,514,690,000원
매각기일: 2026.08.11 화요일 10:00
진행상태: 재진행, 2회 유찰
이번 물건은 인천광역시 옹진군 북도면 신도리 708-5에 소재한 답 토지 경매입니다. 법원 자료 기준 토지면적은 2,266.33평이며, 건물면적은 기재되어 있지 않아 토지매각 물건으로 확인됩니다. 감정가는 5,132,020,000원이고 최저가는 2,514,690,000원으로 표시되어 있으며, 진행상태는 재진행입니다.
감정평가현황상 해당 토지는 인접지 대비 등고가 평탄한 부정형 토지로 기재되어 있고, 현재 이용상태는 답으로 확인됩니다. 토지이용계획상 계획관리지역이라는 내용이 확인되며, 자세한 제한사항은 별첨 토지이용계획확인서를 통해 다시 확인해야 합니다. 계획관리지역이라는 사실만으로 개발 가능 범위나 활용 가능 용도를 단정할 수 없으므로, 건축 가능 여부, 농지 관련 제한, 인허가 가능성은 관할 지자체와 관련 공부를 통해 별도로 검토하는 것이 필요합니다.
입지 측면에서는 본 건이 북도면 신도와 시도를 잇는 육교 인근의 토지로 기재되어 있습니다. 다만 원문에는 도로 접면의 폭, 차량 진입 가능성, 실제 통행 여건, 주변 기반시설 수준이 구체적으로 모두 드러나 있지 않습니다. 토지 경매에서는 도면상 도로와 현장 진입로가 다를 수 있고, 포장 여부나 경사, 배수 상태에 따라 실사용성이 달라질 수 있으므로 현장 답사가 중요합니다.
이 물건은 답 상태의 토지이므로 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 지목, 현황, 농지취득 관련 요건, 경계 상태, 인접 토지와의 관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 농지로 이용 중인 토지는 취득 후 이용계획과 농지 관련 절차가 문제될 수 있으므로 입찰 전 행정기관 확인이 필요합니다. 토지의 실제 활용 계획이 있다면 건축행위 가능 여부, 개발행위허가 가능성, 상하수도와 전기 인입 가능성, 배수로 확보 여부까지 함께 점검해야 합니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 기준으로 말소기준권리, 인수되는 권리, 법정지상권이나 분묘기지권 가능성, 가처분·가압류·근저당권 관계를 확인해야 합니다. 원문에는 본건 주소지 내 전입세대가 없다는 전입세대확인서와 외국인체류확인서 열람내역서가 첨부된 것으로 기재되어 있습니다. 다만 토지는 주거 점유와 별개로 경작자, 사용수익자, 임차 관계, 무단 점유 여부가 문제될 수 있으므로 현장 확인과 문서 확인을 병행해야 합니다.
또한 자료에는 채권자와 소유자의 기일연기신청 제출 내역이 확인됩니다. 기일연기신청 자체만으로 권리관계의 유불리를 단정할 수는 없지만, 재진행 물건은 매각기일 변동 가능성, 절차 진행 상태, 채권자 변동 여부를 다시 살펴볼 필요가 있습니다. 입찰 직전 법원 공고와 매각물건명세서 최신본을 확인해 사건 진행에 변동이 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 자료에 모든 위험이 한 번에 드러나지 않을 수 있으며, 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 입찰 전 별도로 검토해야 합니다. 특히 토지 물건은 점유 형태가 명확하지 않거나 현황과 공부가 다를 수 있어, 지적도·토지대장·등기부·토지이용계획확인서·감정평가서·매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토와 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 최저입찰금액 2,514,690,000원을 기준으로 보증금, 자금 조달 일정, 잔금 납부 가능성, 취득세와 부대비용까지 계산해야 합니다. 토지 경매는 낙찰가 외에도 측량비, 경계 확인 비용, 인허가 검토 비용, 정비 비용 등이 발생할 수 있으므로 총투입비 관점에서 판단해야 합니다. 주변 거래 사례나 낙찰 사례를 참고하되, 확인되지 않은 시세나 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
현장에서는 실제 지목과 이용상태가 법원 자료와 일치하는지, 경계표가 분명한지, 인접 토지 침범이나 통행 문제가 없는지, 배수 상태와 지반 상태가 어떤지 살펴봐야 합니다. 육교 인근이라는 위치 정보는 참고가 되지만, 실제 접근성은 도로 폭과 차량 이동 동선, 주변 지형에 따라 달라질 수 있습니다. 필요하다면 지적측량 가능성, 경계복원 측량 필요 여부도 사전에 검토하는 편이 안정적입니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건 검토, 권리관계 확인, 입찰 전 서류 점검, 현장 확인 방향에 대한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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