사건개요
사건번호: 2024타경118123
관할법원: 서울중앙지방법원
물건종류: 다가구주택
소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16
감정가: 1,797,400,000원
최저가: 376,940,000원
매각기일: 2026.08.11(화) 10:00
진행상태: 유찰 7회, 최저가율 21%
이번 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 1529-16 소재 다가구주택 경매 건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 37.96평, 건물면적은 111.22평으로 확인됩니다. 감정가는 1,797,400,000원이고 최저입찰금액은 376,940,000원으로 표시되어 있으며, 현재 자료 기준 유찰 7회 상태입니다.
본건은 관악초등학교 동측 인근에 위치하는 것으로 기재되어 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지 성격의 지역으로 파악됩니다. 다가구주택은 호실별 점유 관계와 실제 사용 현황이 입찰 판단에 큰 영향을 주는 유형이므로, 단순히 감정가와 최저가만 보고 접근하기보다는 임차관계와 건축물 현황을 함께 살펴야 합니다.
토지는 인접 필지 및 도로 대비 동측으로 하향 완경사를 이루는 세장형 토지로, 주거용 건부지로 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 확인되며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 여러 제한 사항이 함께 표시되어 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용도 기재되어 있어 향후 이용 계획이나 취득 후 처분 계획이 있다면 관할 기관 확인이 필요합니다.
건물 관련 자료에서는 철근콘크리트구조, 도시가스 관련 내용이 확인됩니다. 다만 건물등기사항전부증명서 및 토지대장상의 면적 125.5㎡와 일반건축물대장상의 대지면적 123.5㎡가 서로 다르다는 기재가 있습니다. 이런 면적 차이는 단순 표기 차이일 수도 있지만, 입찰 전에는 등기부, 건축물대장, 토지대장, 감정평가서, 현황조사서를 서로 대조해 실제 권리와 현황이 일치하는지 확인해야 합니다.
매각조건에서는 일괄매각, 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물이 포함되는 경우 감정평가에 반영된 범위, 실제 소유관계, 사용 상태, 철거 가능성, 위반건축물 여부 등을 살펴야 합니다. 본건은 옥탑이 위반건축물로 등재되어 있고, 옥탑 16㎡ 조립식패널조 단독주택 관련 내용이 확인됩니다. 또한 옥탑 601호, 602호는 다락과 제시외 건물을 일체로 주거용 사용 중인 것으로 기재되어 있어 현장 확인의 중요성이 큽니다.
소재지 지도
부동산현황조사보고서에 따르면 1층은 104호까지 있으나 104호는 건물 밖에 위치한다는 특이사항이 있습니다. 일부 호실은 내부 벽체를 이용해 베란다 부분을 확장하여 방 일부로 사용 중이라는 내용도 확인됩니다. 이런 사항은 건축법상 위반 여부, 원상회복 가능성, 임대차 활용성, 향후 수리비 부담과 연결될 수 있으므로 입찰 전 반드시 현장을 직접 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 관악구 봉천동 주거 밀집 지역의 다가구주택이라는 점이 기본적인 검토 포인트입니다. 원문에는 버스정류장과 지하철 관련 키워드가 포함되어 있으나, 정확한 거리나 역명은 제공되지 않았습니다. 따라서 대중교통 접근성, 도로 폭, 차량 진입, 주차 가능성, 주변 경사도, 생활편의시설 접근성은 지도와 현장 답사를 통해 따로 확인하는 것이 좋습니다. 특히 다가구주택은 임차 수요뿐 아니라 실제 거주 환경과 관리 상태가 중요합니다.
권리관계에서는 임차권등기 표시가 확인됩니다. 임차권등기가 있는 물건은 보증금 인수 가능성, 배당 여부, 대항력 및 우선변제권, 말소기준권리와의 선후관계 등을 세밀하게 검토해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부, 임차인의 실제 점유 상태, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사서, 등기부등본을 함께 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료만으로 단정하기 어렵기 때문에 전문가 확인이 필요합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 진행 중에는 대위변제, 취하, 변경, 정지, 권리변동이 발생할 수 있고, 낙찰 이후에도 소유권이전 지연이나 인도 과정의 변수가 생길 수 있습니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 미납 관리비 또는 공과금, 위반건축물, 제시외 건물, 명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰 전 법원 문건과 공부서류를 재확인하고, 필요한 경우 경매 전문가와 상담을 통해 인수 위험을 검토해야 합니다.
입찰 전에는 최소한 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원을 함께 확인하는 과정이 필요합니다. 현장에서는 실제 호실 구성, 출입 구조, 옥탑 사용 여부, 제시외 건물 상태, 누수나 균열, 불법 확장 가능성, 점유자와 임차인 현황, 주변 도로 여건을 점검해야 합니다. 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태라도 권리와 현황에 따라 실제 부담금은 달라질 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 권리관계 검토 방향 상담을 진행합니다. 본건처럼 임차권등기, 제시외 건물, 위반건축물, 면적 차이, 다수 호실 점유 가능성이 함께 보이는 다가구주택은 입찰 전 검토 범위를 넓게 잡는 것이 중요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니, 예산과 희망 지역, 물건 종류를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 변경·취하·정지 여부도 법원 자료를 통해 재확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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