사건개요
사건번호: 2025타경510149
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 6층605호
감정가: 720,000,000원
최저가: 172,872,000원
매각기일: 2026.08.11 화요일 10:00
진행상태: 4회 유찰
이번 물건은 인천광역시 서구 원창동 대상타워1 6층 605호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건이며, 원문 기준 토지면적은 8.79평, 건물면적은 39.80평입니다. 감정가는 720,000,000원이고 최저입찰금액은 172,872,000원으로 표시되어 있습니다. 진행 정보에는 유찰 4회, 최저가율 24%가 확인됩니다.
공부상 용도는 근린생활시설 중 의원으로 기재되어 있으며, 감정평가현황에는 기준시점 현재 공실 상태라고 되어 있습니다. 다만 현황조사에서는 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유와 임대차관계를 알 수 없었다는 내용이 있습니다. 또한 상가건물임대차 현황서상 임차인이 있다는 문구가 함께 확인되므로, 단순히 공실이라고만 보고 판단하기보다는 임차인 등록 여부, 실제 점유 여부, 보증금과 대항력 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
건물 내부 상태와 관련해서는 건물 바닥이 콘크리트 작업 외 바닥마감공사가 마무리되지 않은 상태라고 기재되어 있습니다. 관리소장 전화 진술 내용으로는 605호와 606호는 건물 건축 이후 입주자가 한 번도 입주한 적이 없다고 되어 있으며, 6층은 시계 반대방향으로 7개 점포로 구성되어 있고 점포 모두 호수 표찰이 없다는 내용도 포함되어 있습니다. 따라서 현장에서는 해당 호실 특정이 특히 중요합니다. 605호가 실제로 어느 위치인지, 606호와의 경계가 명확한지, 전용 출입 동선과 공용부 이용 상태가 어떠한지 확인해야 합니다.
입지 확인 포인트는 원창동 상업용 건부지 내 근린상가라는 점입니다. 원문에는 역세권, 대로변, 유동인구, 병의원 수요 같은 세부 입지 장점이 구체적으로 확인되어 있지 않습니다. 따라서 주변 상권의 실제 영업 밀도, 공실률, 업종 구성, 주차 편의성, 건물 내 엘리베이터와 공용부 관리 상태, 6층 상가의 접근성 등을 현장에서 직접 점검하는 방식이 필요합니다. 특히 공부상 의원 용도라고 하더라도 실제 사용 가능 업종은 건축물대장, 관리규약, 용도변경 가능성, 내부 마감 비용까지 함께 검토해야 합니다.
상가 물건은 같은 건물이라도 층수, 전용면적, 관리상태, 공실 기간, 내부 마감 정도에 따라 활용성이 크게 달라질 수 있습니다. 본건은 건물면적 39.80평으로 면적 자체는 작지 않지만, 바닥 마감이 완료되지 않았다는 점이 비용 변수로 작용할 수 있습니다. 입찰 전에는 전기, 수도, 냉난방, 소방, 환기, 급배수, 천장과 벽체 상태를 확인하고 실제 영업을 시작하기 위해 필요한 추가 공사 범위를 산정해야 합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 상가건물임대차 현황서, 전입세대확인서, 주민등록표등본, 외국인체류확인서가 첨부된 것으로 표시되어 있습니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 배당요구 여부, 임차인의 대항력과 우선변제권, 인수되는 권리 존재 여부는 반드시 최신 등기와 법원 비치 서류로 재확인해야 합니다.
명도 난이도도 단정하기 어렵습니다. 감정평가에는 공실로 표시되어 있으나, 현황조사에서는 상세한 점유관계를 확인하지 못했고 상가임대차 현황서상 임차인이 있다는 내용이 있습니다. 이처럼 자료 간 표현이 다른 경우에는 실제 점유자가 있는지, 사업자등록 또는 임대차 신고 내역이 있는지, 관리비 체납이나 공용부 부담금이 있는지까지 확인해야 합니다. 공실처럼 보이더라도 잠금장치, 내부 집기, 관리사무소 확인 내용, 인근 호실 진술을 통해 현장 상태를 다시 점검하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의 등이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 상가 물건은 임대차관계와 관리비, 내부 시설 원상회복 범위가 낙찰 후 부담으로 이어질 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 통해 입찰 가능 금액을 보수적으로 계산해야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 법원 매각물건명세서와 현황조사서의 최신 열람이 필요합니다. 둘째, 등기부등본을 발급해 말소기준권리와 인수 가능 권리를 확인해야 합니다. 셋째, 관리사무소를 통해 호실 위치, 관리비 체납, 공용부 상태, 실제 공실 여부를 확인해야 합니다. 넷째, 내부 마감 미완료 부분에 대한 공사비 견적을 받아야 합니다. 다섯째, 상가임대차 현황서상 임차인 기재 내용과 실제 점유 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
본건은 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 낮아진 금액만으로 판단할 물건은 아닙니다. 6층 근린상가라는 위치, 의원 용도, 내부 마감 미완료, 공실 여부와 임차인 기재의 불일치 가능성, 관리비와 명도 변수를 함께 놓고 검토해야 합니다. 입찰자는 낙찰가뿐 아니라 취득세, 법무비용, 명도비용, 내부 공사비, 보유기간 중 관리비까지 포함해 총투입비용을 계산하는 것이 바람직합니다.
주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 서류 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 실사용 여부에 맞춰 개별 검토를 진행할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태가 변동될 수 있으니 반드시 최신 자료와 현장 상황을 다시 확인하시기 바랍니다.
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