사건개요
사건번호: 2025타경8312
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 주택
소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 5동
감정가: 433,784,100원
최저가: 212,554,000원
매각기일: 2026.08.11 화요일 10:00
진행상태: 유찰 2회, 감정가의 49%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 일원에 있는 주택 경매 건입니다. 원문에는 5동으로 표시되어 있으며, 상세 내용 중 일부에는 2동 기재가 함께 보입니다. 실제 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서, 매각물건명세서에서 동 표시와 매각 대상 범위를 다시 대조해야 합니다.
매각 대상은 토지지분 및 건물 전체 매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 135.82평, 건물면적은 30.08평으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택으로 파악되며, 감정평가현황에는 건물 면적이 20.17평과 9.91평으로 나누어 표시되어 있습니다. 조경수는 토지에 포함하여 평가되었고, 야외수영장 및 데크시설은 건물에 포함하여 평가된 것으로 기재되어 있습니다.
토지는 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용 중인 토지로 설명되어 있습니다. 전체 토지를 기준으로 부정형의 평지이며, 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접한다고 나와 있습니다. 다만 토지가 지분매각인 점은 일반적인 단독 소유 토지와 다르게 사용관계, 공유자 관계, 관리 방식 등을 더 세밀하게 확인해야 하는 부분입니다.
입지 측면에서는 제주시 구좌읍 하도리 소재 주택이라는 점이 핵심입니다. 원문에는 계획관리지역, 버스정류장, 도로 접면에 관한 단서가 확인됩니다. 다만 대중교통 접근성, 생활편의시설 거리, 실제 진입 동선, 주변 주거지 분위기, 도로 폭과 주차 여건은 현장 확인이 필요합니다. 제주 지역 주택은 주변 자연환경과 생활권이 장점이 될 수 있지만, 실거주 편의성과 관리 부담은 위치별 차이가 커서 서류만으로 판단하기 어렵습니다.
건물 이용상태는 주거용으로 보이며, 타운하우스 형태의 단독주택으로 파악됩니다. 일련번호 4 건물이 전유로 사용하고 있는 토지 부분에 이동식 컨테이너 1동이 소재한다는 내용도 기재되어 있습니다. 컨테이너의 소유관계, 점유 상태, 철거 가능성, 평가 포함 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다. 야외수영장과 데크시설이 평가에 포함되어 있다는 점도 실제 유지 상태와 하자 여부를 살펴야 합니다.
소재지 지도
권리관계는 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적 권리 내용은 제공된 정보만으로 충분히 확인되지 않습니다. 말소기준권리, 선순위 권리, 가처분이나 가압류, 지상권 또는 지역권 성격의 권리, 공유지분 관련 제한은 반드시 등기부와 매각물건명세서를 기준으로 다시 검토해야 합니다.
명도와 점유도 중요한 확인 대상입니다. 매각물건명세서에는 용도와 점유가 건물의 전부로 표시되어 있으나, 실제 거주자나 점유자, 임차인 존재 여부, 전입세대, 확정일자, 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 주거용 부동산은 낙찰 후 인도 과정에서 일정과 비용이 달라질 수 있으므로 명도 난이도를 사전에 가볍게 보면 안 됩니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차 중에는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지지분 매각 물건은 공유관계와 실제 사용 범위가 낙찰 후 활용성에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 서류상 권리, 현장 점유, 매각 제외 물건, 건축물 현황을 함께 확인하는 것이 필요합니다.
입찰가 판단 시에는 감정가 433,784,100원과 최저가 212,554,000원의 차이만 보고 접근하기보다, 실제 건물 상태와 수리비, 토지지분 구조, 공유자 관계, 제주 지역의 거래 사례, 관리비 또는 공용시설 유지 부담을 함께 봐야 합니다. 원문상 유찰 2회로 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려온 것으로 보이지만, 낮아진 최저가가 곧바로 안정적인 매수 조건을 뜻하지는 않습니다.
현장에서는 건물 외벽, 지붕, 누수 흔적, 창호 상태, 전기·수도·오수 처리, 야외수영장과 데크의 노후 상태를 확인해야 합니다. 제주 지역 특성상 바람, 습기, 염분, 장기간 공실 여부에 따른 관리 상태도 살펴볼 필요가 있습니다. 사진이나 감정평가서에 보이는 상태와 실제 상태가 다를 수 있으므로 매각기일 전 답사는 필수에 가깝습니다.
서류 확인에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 건축물대장, 전입세대열람 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 특히 원문에 동 표시가 일부 다르게 보이는 부분이 있으므로, 실제 매각 대상 건물이 어느 동인지와 지번, 건물 표시, 면적이 서로 일치하는지 확인해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 현장 점검, 입찰 전 검토를 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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