사건개요
사건번호: 2024타경538735
관할법원: 인천지방법원
물건종류: 펜션(캠핑장)
소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 528-1
감정가: 2,597,037,450원
최저가: 1,272,548,000원
매각기일: 2026.08.11 10:00
진행상태: 3회 유찰, 최저가 49%
이번 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 소재 펜션 및 캠핑장 용도 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄매각하는 구조이며, 제시외 건물 등이 포함된 것으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 1,082.04평, 건물면적은 335.28평으로 확인되며, 감정가 2,597,037,450원에서 3회 유찰되어 최저입찰금액은 1,272,548,000원으로 공고되어 있습니다.
소재지는 선재리 528-1로, 원문에는 영흥면 선재도의 바닷가 펜션 건물 및 부지이며 바닷가와 근접한 곳에 위치한다고 기재되어 있습니다. 다만 실제 조망 여부, 해안 접근 동선, 주변 상권과 관광 수요, 차량 진입 편의성은 현장 확인을 통해 별도로 판단해야 합니다. 펜션이나 캠핑장 물건은 단순히 건물 규모만 볼 것이 아니라 계절별 이용 흐름, 객실 운영 상태, 부대시설, 주차 공간, 인허가 및 영업 관련 사항까지 함께 살펴야 합니다.
토지 현황을 보면 기호 1은 완경사지대의 자루형 토지로 단독주택, 펜션 등 부지로 이용 중인 것으로 표시되어 있고, 기호 6은 완경사지대의 사다리형 토지로 주거나지 상태라고 기재되어 있습니다. 목록 1, 6은 지하 송전선 존속을 감안해 평가한 것으로 되어 있으므로, 토지 이용 제한과 실제 개발 가능성, 건축행위 제한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 송전선 관련 사항은 향후 이용계획이나 담보가치 판단에 영향을 줄 수 있으므로 단순한 면적 비교만으로 접근하기 어렵습니다.
건물은 일반철골구조 기타지붕 3층 건물, 경량철골구조 기타지붕 단층 건물, 철근콘크리트구조 철골구조지붕 4층 건물, 경량철골구조 단층 건물 등이 포함된 것으로 정리됩니다. 건축물대장상 사용승인일자는 2010년 5월 20일, 부속건물 증축 또는 신축일자는 2013년 4월 18일로 표시되어 있습니다. 목록 2부터 5까지의 건물은 현황상 펜션 등으로 기재되어 있으며, 목록 2 제조업소 부분의 벽체 일부가 파손된 상태라고 되어 있습니다.
따라서 이 물건은 객실, 관리동, 부속시설의 실제 사용 가능 여부가 중요한 확인 포인트입니다. 펜션은 외관상 운영이 가능해 보여도 누수, 결로, 전기용량, 급배수, 정화조, 난방설비, 소방시설, 객실 내부 마감 상태에 따라 추가 비용 차이가 크게 날 수 있습니다. 특히 벽체 일부 파손 내용이 확인되므로 손상 범위와 구조적 문제 여부, 보수비 추정, 영업 재개 가능 시점은 현장 답사와 전문가 점검을 통해 확인해야 합니다.
소재지 지도
입지 측면에서는 선재도 바닷가와 근접한 펜션이라는 점이 원문에 나타나지만, 이를 곧바로 안정적인 운영 수요로 단정할 수는 없습니다. 주변 숙박시설 밀집도, 성수기와 비수기 차이, 도로 접근성, 주차 동선, 인근 편의시설, 해안 접근 방식, 관광객 유입 경로를 함께 봐야 합니다. 또한 펜션과 캠핑장으로 계속 활용하려면 관련 인허가, 영업 신고, 위생 및 소방 기준, 기존 시설의 적법성 여부까지 검토해야 합니다.
권리관계 확인에서는 말소기준권리, 배당요구 종기, 임차인 또는 점유자 현황, 등기부상 부담, 매각으로 소멸되지 않는 권리 유무를 중심으로 살펴야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만 세부 내용은 제공 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 다시 대조해야 합니다.
점유 관계도 단정하기 어렵습니다. 원문에는 현장에서 펜션 관리인을 대면했고, 관리인이 펜션으로 사용하기에 임차인들이 없다고 진술했다는 내용이 있습니다. 그러나 전입세대확인서에 기재된 사람이 있어 일응 임차인으로 등재하되 전입 주소에 건물 동 표시가 없어 편의적으로 2동 임차인으로 등재했다는 설명도 함께 보입니다. 또 다른 부분에는 본건 주소지 내 전입세대가 없다는 전입세대확인서가 첨부되었다는 문구도 있어, 자료 간 표현을 그대로 받아들이기보다 법원 서류 원본 기준으로 확인하는 절차가 필요합니다.
이처럼 숙박시설 경매는 명도 난이도와 인도 범위를 신중히 봐야 합니다. 실제 임차인, 장기 투숙자, 관리인, 운영자, 시설물 소유자, 비품 소유관계가 분리되어 있을 수 있고, 제시외 건물이나 부대시설이 포함된 경우 인도 범위와 철거 또는 사용 가능 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하지 말고, 입찰 전 전문가 검토를 통해 판단하는 것이 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 펜션처럼 영업용 시설 성격이 있는 물건은 공과금, 시설관리비, 비품 귀속, 영업허가 승계 가능성, 불법 증축 또는 미등기 시설 여부도 함께 확인해야 합니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류와 현장 상태를 기준으로 교차 확인하고, 필요한 경우 담당 경매계와 관계 기관에 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
입찰 전 점검사항으로는 첫째, 토지와 건물의 일괄매각 범위 및 제시외 건물 포함 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 지하 송전선 관련 제한이 실제 토지 활용에 미치는 영향을 검토해야 합니다. 셋째, 파손된 벽체 부분과 전체 건물 상태를 점검해 보수비를 보수적으로 산정해야 합니다. 넷째, 펜션 또는 캠핑장 운영을 전제로 한다면 객실 수, 부대시설, 주차, 진입로, 소방·위생·전기·수도 상태를 확인해야 합니다. 다섯째, 임차인과 점유자, 관리인 진술, 전입세대 자료 사이의 차이를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 점검 방향, 입찰 전 준비사항을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산, 이용 계획에 맞춰 비교 검토하는 것이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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