제주 제주시 한경면 물류동선 공장경매 2025타경1244

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제주 제주시 한경면 물류동선 공장경매 2025타경1244

경매컨설팅 2026. 8. 7. 21:44

사건개요

사건번호: 2025타경1244

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 과수원

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 385

감정가: 778,232,100원

최저가: 381,333,000원

매각기일: 2026.08.11 10:00

진행상태: 유찰 2회

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 청수리 일대에 소재한 과수원 경매 사건입니다. 법원 자료상 물건 종류는 과수원으로 표시되어 있으며, 토지지분매각 및 일괄매각 조건이 함께 확인됩니다. 감정가는 778,232,100원, 최저가는 381,333,000원으로 기재되어 있고, 진행 상태는 2회 유찰로 확인됩니다. 매각기일은 2026년 8월 11일 화요일 오전 10시, 관할 법원은 제주지방법원입니다.

확인된 물건 정보부터 살펴보면, 토지면적은 원문 기준 1,488.57평으로 표시되어 있습니다. 세부 내역에는 토지 1,429.62평과 58.96평이 나누어 기재되어 있으며, 기호 1 토지는 부정형의 평지로 과수원으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 기호 2 토지는 부정형의 평지로 진입로 등으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 원문에는 목록 1 청수리 385가 과수원이며 자연상태이고, 일부 토지에 감귤목 및 잡목이 식재되어 있다고 기재되어 있습니다.

목록 2로 보이는 청수리 393-3은 임야로 표시되어 있으며, 자연상태이고 일부 토지는 진입로로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 또한 일부 토지에는 이동이 용이한 냉동냉장시설 2개동이 소재하나 파손되어 창고로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 법원 자료상 목록 2 소재 제시외 건물 및 이동식 냉동창고는 매각 제외로 표시되어 있으므로, 입찰 전 매각 대상에 포함되는 부분과 제외되는 부분을 정확히 구분해야 합니다.

이 물건의 중요한 특징은 토지지분매각 및 일괄매각 조건입니다. 지분매각 물건은 전체 토지를 단독으로 취득하는 일반 매각과 달리, 지분관계와 이용관계, 공유자와의 협의 가능성 등을 함께 검토해야 합니다. 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 실제 사용할 수 있는 범위, 통행 가능 여부, 경계 현황, 공유 지분의 권리관계 등을 종합적으로 확인하는 과정이 필요합니다.

입지 확인 포인트는 한경면 청수리라는 지역 특성과 실제 현장 접근성입니다. 원문상 기호 2 토지 일부가 진입로 등으로 이용 중이라고 되어 있으나, 인접 도로 상태 항목은 구체적인 문장으로 충분히 드러나 있지 않습니다. 따라서 현장에서는 차량 진입 가능 여부, 농기계 진입 가능 여부, 도로 폭, 포장 상태, 지적도상 도로와 실제 통행로의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제주 지역 토지는 지형, 돌담, 수목, 기존 이용 상태에 따라 실제 활용성이 달라질 수 있으므로 지적도와 현장 상태를 함께 대조하는 것이 중요합니다.

토지이용계획 및 제한상태는 원문에 지적 및 건물개황도 참조로 기재되어 있습니다. 이처럼 제한 내용이 요약문에 자세히 보이지 않는 경우에는 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도, 농지 관련 서류, 개발행위 가능 여부 등을 별도로 확인해야 합니다. 과수원 및 임야가 포함된 물건은 농지취득자격증명, 산지 관련 제한, 건축 가능성, 전용 가능성 등이 투자 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 이번 사건은 목록 1에 대해 농지취득자격증명서 제출 필요 문구가 명시되어 있습니다.

농지취득자격증명서는 이 물건의 핵심 점검사항입니다. 원문에는 목록 1 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 취지의 문구가 확인됩니다. 입찰 전에 해당 행정관서에 농지취득자격증명 신청 가능 여부를 미리 확인하는 것이 필요합니다. 농취증 발급 가능성은 입찰자의 자격, 취득 목적, 농업경영계획, 현황 농지성 등에 따라 달라질 수 있으므로 서류상 가능하다고 단정해서는 안 됩니다.

권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서의 교차 확인이 필요합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 자료만으로 구체적인 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 말소기준권리, 가압류·근저당·지상권·지역권 여부, 공유자 관계, 지분매각에 따른 사용관계는 반드시 원문 서류와 등기부를 기준으로 확인해야 합니다.

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명도와 점유 관계도 단정하기 어렵습니다. 토지 물건이라고 하더라도 실제 경작자, 관리인, 제시외 시설 이용자, 냉동창고 사용자, 수목 소유관계 등이 문제될 수 있습니다. 원문에는 제시외 건물 ㄱ 목조 목재지붕 단층 용도미상 파손 등이 소재한다고 되어 있고, 이에 대한 자세한 사항은 감정평가서 참조가 필요하다고 기재되어 있습니다. 매각 제외 시설이 있는 경우 낙찰 후 철거, 인도, 사용 협의 등에서 분쟁이 생길 수 있으므로 현장 확인과 법률 검토가 필요합니다.

입찰 전에는 매각 대상과 제외 대상을 먼저 구분해야 합니다. 목록 2 소재 제시외 건물과 이동식 냉동창고가 매각 제외라는 점은 입찰 판단에서 매우 중요합니다. 감정가에 포함 평가된 부분과 제외된 부분을 혼동하면 낙찰 후 실제 인수 범위에 대한 오해가 생길 수 있습니다. 원문상 목록 1의 과수목, 목록 1과 2의 돌담 및 일부 수목 등은 토지에 포함 평가된 것으로 기재되어 있으므로, 감정평가서에서 평가 범위를 다시 확인해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제 등이 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 지분매각과 농지취득자격증명 제출이 함께 있는 사건은 일반 토지보다 확인 절차가 많습니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원을 검토하고 필요하면 담당 경매계와 행정관서에 직접 확인하는 것이 바람직합니다.

가격 측면에서는 감정가 대비 최저가가 낮아진 상태로 보이지만, 이것만으로 유리하다고 판단하기는 어렵습니다. 토지의 실제 가치는 위치, 도로, 용도지역, 농취증 가능성, 지분관계, 현황 이용 상태, 향후 처분 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 제주 지역 토지는 현장별 편차가 크기 때문에 인근 거래 사례와 공시지가, 실제 접근성, 경계 분쟁 가능성을 함께 비교해야 합니다.

입찰을 검토한다면 첫째, 농지취득자격증명 발급 가능성을 행정관서에 사전 문의해야 합니다. 둘째, 지분매각 구조에서 취득 후 사용과 처분에 제약이 없는지 확인해야 합니다. 셋째, 진입로로 이용 중인 부분의 법적 지위와 실제 통행 가능성을 확인해야 합니다. 넷째, 제시외 건물과 이동식 냉동창고의 매각 제외 여부를 감정평가서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다. 다섯째, 과수목, 돌담, 수목 등 포함 평가된 부분의 상태를 현장에서 확인해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 권리분석 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 서류 점검을 돕고 있습니다. 이번 제주시 한경면 청수리 과수원 물건은 토지지분매각, 농지취득자격증명, 매각 제외 시설, 현황 이용 상태를 함께 검토해야 하므로 단순 가격 비교보다 서류와 현장 확인의 비중이 큽니다.