사건개요
사건번호: 2025타경63433
관할법원: 의정부지방법원 고양지원
물건종류: 임야, 토지지분매각
소재지: 경기도 파주시 산남동 27-71
감정가: 536,786,200원
최저가: 63,150,000원
매각기일: 2026.08.11 화요일 10:00
진행상태: 유찰 6회, 최저가 12%
이번 물건은 경기도 파주시 산남동 27-71 일원에 소재한 임야 지분 매각 사건입니다. 공부상 지목은 임야로 확인되지만, 원문상 일부 토지는 완경사지대에 평탄화하여 조성된 사다리형 토지이고 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이번 매각은 토지지분매각이며, 지상에 있는 완공되지 않은 제시외 건물과 벙커 주차장은 매각 대상에서 제외된다는 점이 핵심입니다.
토지면적은 원문 기준 234.53평으로 표시되어 있고, 감정가는 536,786,200원, 최저입찰금액은 63,150,000원입니다. 6회 유찰로 최저가가 감정가 대비 12% 수준까지 내려온 상태이나, 단순히 가격만 보고 접근하기에는 확인할 요소가 많은 물건입니다. 특히 최저매각가격 산정이 제시외 건물 소재로 인해 소유권 행사를 제한받는 가격이라는 점이 명시되어 있어, 낙찰 후 실제 사용 가능 범위와 권리 행사 가능성을 별도로 따져봐야 합니다.
물건의 소재지는 파주시 산남동이며, 도로명주소로는 파주시 산남로 231번가길 61-5가 부여된 제시외 건물이 있는 것으로 확인됩니다. 원문에는 인접 도로상태가 구체적으로 정리되어 있지 않으므로, 차량 진입 가능 여부, 실제 통행로 폭, 사도 또는 공유지 통행 문제, 인접 필지와의 경계 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다. 토지 물건은 지적도상 모양과 실제 이용 상태가 다른 경우가 있어, 공부와 현황의 차이를 확인하는 과정이 중요합니다.
입지 측면에서는 파주시 산남동 일대의 생활권, 주변 주거지 형성 정도, 접근 도로, 토지의 고저차, 배수 상태, 주변 개발 제한 여부를 함께 봐야 합니다. 원문상 완경사지대에 평탄화된 토지라는 설명이 있으나, 이는 감정 당시 외관과 공부를 기준으로 한 내용입니다. 실제 성토나 절토 여부, 옹벽 상태, 건축 인허가 가능성, 기존 구조물의 철거 또는 보전 필요성은 관련 부서와 현장 확인을 통해 검토해야 합니다.
소재지 지도
권리관계에서는 매각물건명세서의 문구를 세밀하게 확인해야 합니다. 원문에는 목록 6, 7 각 부동산등기사항전부증명서 을구 2번 지상권설정등기에 대해 신청채권자 겸 지상권자인 파주중앙새마을금고가 2025년 12월 2일 말소동의서를 제출하여 매각으로 인하여 소멸한다고 기재되어 있습니다. 이 부분은 긍정적으로 볼 수 있는 요소지만, 실제 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
또한 제시외 건물 관련 내용이 매우 중요합니다. 공부상 지목은 임야이나 지상에는 도로명주소가 부여된 제시외 건물이 있고, 해당 건물은 완공되지 않은 상태로 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 귀 의뢰인의 요청에 따라 제시외 물건에 구애 없이 토지만 평가한 것으로 보이지만, 종물 또는 부합물 해당 여부, 건물 소유자와 토지 소유자의 관계, 점유 현황, 철거 가능성은 별도 검토가 필요합니다. 낙찰자가 토지만 취득하더라도 지상 구조물 때문에 실제 사용이 제한될 수 있습니다.
명도와 점유 부분도 단정하기 어렵습니다. 원문에는 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 곤란하여 공부 및 외관 조사에 의해 평가했다는 취지의 문구가 있습니다. 이는 내부 점유자 확인, 실제 사용 주체, 공사 중단 사유, 유치권 주장 가능성, 현장 관리 상태 등이 자료만으로 명확하지 않을 수 있다는 의미로 볼 수 있습니다. 입찰자는 현장 방문 시 출입 가능 여부, 안내문 부착 상태, 전기·수도 사용 흔적, 주변 탐문 결과를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지지분매각은 공유자 관계, 지분 사용 협의, 향후 처분 가능성까지 함께 봐야 하므로 일반 토지 매각보다 검토 범위가 넓습니다. 제시외 건물이 제외된 사건에서는 건물 철거, 법정지상권 유사 주장, 부합물 논쟁 등도 쟁점이 될 수 있어 전문가의 서류 검토와 상담을 거친 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 감정평가서에 표시된 목록별 위치와 면적, 지적도, 토지대장, 임야대장, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서의 문구를 서로 비교해야 합니다. 원문에도 본건 목록 토지들과 인접 토지와의 경계, 위치 및 면적 등은 감정 등 별도의 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 경계가 불명확하거나 실제 점유선과 지적선이 다를 경우, 낙찰 후 측량비용이나 분쟁 가능성이 생길 수 있습니다.
이 물건은 낮아진 최저가만으로 판단하기보다, 토지지분매각이라는 구조와 제시외 건물 제외 조건을 중심으로 검토해야 하는 사건입니다. 사용 목적이 전원주택부지 검토인지, 장기 보유인지, 인접 토지와의 정리 가능성 확인인지에 따라 판단 기준이 달라질 수 있습니다. 입찰가 산정 시에는 취득세, 명도 비용, 측량 및 법률 검토 비용, 제시외 건물 관련 처리 비용까지 보수적으로 반영하는 접근이 필요합니다.
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매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 절차 진행 중 변경될 수 있고, 권리관계나 점유 상태도 입찰 직전까지 달라질 수 있습니다.
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