사건개요
사건번호: 2025타경3881
관할법원: 대전지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10 방원한방타운 2층201호
감정가: 1,055,000,000원
최저가: 361,865,000원
매각기일: 2026.08.13 10:00
진행상태: 유찰 3회, 최저가 34%
이번 물건은 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10 방원한방타운 2층 201호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 대전지방법원에서 진행 중인 2025타경3881 사건이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 1,055,000,000원, 최저입찰금액은 361,865,000원으로 원문상 3회 유찰 후 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 상태로 표시되어 있습니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 토지면적은 93.51평, 건물면적은 481.55평입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 중 제2층 제201호로 기재되어 있으며, 집합건축물대장상 용도는 일반목욕장, 일반음식점, 이용원, 휴게음식점으로 확인됩니다. 다만 현황은 목욕장시설 등이 철거된 상태이고 내부 인테리어가 중단된 공실로 조사되어 있습니다.
감정평가현황에는 외벽은 석재타일붙임 마감 등으로 되어 있고, 내벽은 인테리어가 철거된 상태이며 창호도 일부 철거된 것으로 기재되어 있습니다. 건물 공동의 기본적인 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장설비 등은 있는 것으로 보이나, 본건 내부는 기존 설비 등이 철거되어 별도의 연결공사가 필요하다고 되어 있습니다. 따라서 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다, 실제 사용 가능 상태와 복구 비용을 함께 계산해야 하는 물건입니다.
입지 확인 포인트는 금산읍 중도리 중심 생활권 내 상가라는 점입니다. 원문에는 도로 상태나 주변 상권에 대한 구체적인 설명이 충분히 드러나 있지 않으므로, 현장에서는 방원한방타운의 실제 유동인구, 건물 내 공실률, 주차 이용 편의, 계단과 승강기 동선, 인접 점포의 영업 상태를 직접 확인해야 합니다. 특히 2층 상가는 업종에 따라 접근성과 시인성이 크게 달라질 수 있어, 용도 변경 가능성이나 입점 가능 업종도 관련 부서와 확인하는 것이 좋습니다.
상가 경매에서는 현재 공실이라는 사실이 장점처럼 보일 수 있지만, 이번 물건은 장기간 영업이 중단된 상태라는 점이 함께 기재되어 있습니다. 내부 철거와 인테리어 중단 상태가 확인되므로, 낙찰 후 바로 임대나 영업을 시작하기는 어려울 수 있습니다. 급배수, 전기, 소방, 환기, 위생설비 등 업종별 필수 설비가 어느 정도까지 남아 있는지 확인해야 하며, 공사 범위가 커질 경우 취득비 외 추가 자금 계획이 중요합니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 매각물건명세서상 폐문으로 해당 관청에 전입세대, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서를 확인한 결과 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 또한 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 이 내용만 보면 등록된 임차관계가 뚜렷하지 않은 것으로 보일 수 있으나, 상가 물건은 실제 점유자, 영업권 주장, 시설물 소유관계, 관리단과의 분쟁 여부가 별도로 문제될 수 있습니다.
건물 등기부현황에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이나, 원문 제공 내용만으로 세부 권리관계를 단정하기는 어렵습니다. 말소기준권리, 압류와 근저당의 순위, 가처분이나 예고등기 여부, 배당요구 현황은 등기사항증명서와 법원 문건을 통해 다시 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으며, 입찰 전 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 중요합니다. 원문에는 장기간 영업 중단과 관리비 상당금액 미납이 탐문조사되었다고 기재되어 있습니다. 관리비 미납액은 상가 경매에서 실제 부담 범위와 인수 여부가 쟁점이 될 수 있으므로 관리사무소, 관리단, 법원 문건을 통해 구체 금액과 산정 기준을 확인해야 합니다. 또한 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 입찰 전 전문가 상담을 통해 위험 범위를 좁히는 과정이 필요합니다.
입찰 전에는 내부 상태 확인이 특히 중요합니다. 현황상 목욕장시설 등이 철거된 후 인테리어가 중단된 상태라고 되어 있으므로, 철거 폐기물 처리 여부, 천장과 바닥 상태, 누수 흔적, 설비 배관 훼손, 소방시설 적합성, 전기 용량, 공용부와 전용부의 경계 등을 현장에서 살펴봐야 합니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 사용하려는 업종이 맞지 않을 경우 인허가 절차와 비용이 추가될 수 있습니다.
최저가가 감정가 대비 낮아진 점은 관심을 끌 수 있지만, 상가는 취득 이후의 활용 계획이 숫자만큼 중요합니다. 공실 기간, 예상 공사비, 관리비 정산, 임대 가능 업종, 주변 상권의 임대 수요를 보수적으로 검토해야 합니다. 특히 481.55평 규모의 대형 상가 공간은 임차인을 세분화할지, 단일 업종으로 사용할지에 따라 공사비와 임대 전략이 달라질 수 있습니다.
본건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이고, 2026년 8월 13일 목요일 오전 10시에 매각기일이 예정되어 있습니다. 입찰을 검토한다면 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항증명서, 건축물대장, 관리비 관련 확인자료를 함께 대조해야 합니다. 법원 정보는 기일 전까지 변경될 수 있으므로, 입찰 당일 전후로 취하, 변경, 정지 여부도 다시 확인하는 것이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건의 사실관계 확인, 권리분석 검토, 현장점검 방향 설정, 입찰 전 서류 확인을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로, 예산과 지역, 목적에 맞춰 비교 검토하는 방식이 좋습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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