사건개요
사건번호: 2025타경8277
관할법원: 대구지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층217호
감정가: 678,000,000원
최저가: 232,554,000원
매각기일: 2026.08.13 10:00
진행상태: 유찰 3회
이번 물건은 대구광역시 중구 삼덕동1가에 있는 2층 217호 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지와 건물이 일괄 매각되는 구분상가로 확인되며, 토지면적은 6.69평, 건물면적은 19.87평입니다. 감정가는 678,000,000원이고 최저입찰금액은 232,554,000원으로 표시되어 있습니다. 원문 상단에는 유찰 3회, 최저가율 34%로 기재되어 있으나 상세 진행 부분에는 유찰 표기가 반복되어 있어 실제 회차와 매각기일 변경 여부는 입찰 전 법원 서류로 다시 확인해야 합니다.
소재지는 대구 중구 삼덕동1가 33-9 2층 217호입니다. 원문에는 해당 토지가 인접 토지와 등고가 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 근린생활시설 부지로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 구분상가의 경우 같은 건물 내 층별 동선, 전용 출입구, 엘리베이터 접근성, 주차 조건, 공용부 관리 상태, 업종 제한 여부가 실제 사용성과 임대 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 주소와 호실이 특정되어 있더라도 현장에서는 해당 호실의 경계, 실제 점유 범위, 공용 공간과의 구분을 직접 확인하는 절차가 필요합니다.
물건의 용도와 이용 상태는 특히 주의 깊게 봐야 합니다. 등기사항전부증명서상 용도는 판매시설로 표시되어 있으나, 건축물대장상 2021년 4월 2일 운동시설인 골프연습장으로 표시 변경된 내용이 확인됩니다. 또한 다른 호실과 뚜렷한 벽체 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치와 면적은 건축물 현황도 도면으로 특정 가능하다는 취지의 기재가 있습니다. 이런 유형은 서류상 면적과 현장 체감 면적, 실제 영업 동선, 독립 사용 가능 여부가 다를 수 있으므로 현황도와 현장 상태를 함께 대조해야 합니다.
감정평가 관련 기재에서는 본건 건물 내부 구조와 설비 중 일부가 탐문에 의한 것으로 보입니다. 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유로 기재되어 있고, 내부 인테리어와 이에 수반되는 제반 설비도 매각에서 제외된다고 표시되어 있습니다. 특히 시스템 냉난방설비, 폴딩도어 등은 매각 제외 대상으로 언급되어 있으므로 낙찰자가 당연히 취득한다고 보면 안 됩니다. 상가 경매에서는 건물 자체의 권리뿐 아니라 영업시설, 인테리어, 부속설비의 소유관계가 향후 비용 부담으로 이어질 수 있어 입찰가 산정 전에 별도로 구분해야 합니다.
소재지 지도
입지 확인 포인트는 주변 상권의 실제 흐름을 중심으로 봐야 합니다. 중구 삼덕동1가는 대구 도심권과 가까운 생활권으로 인식되는 지역이지만, 이 물건에 대해서는 원문만으로 유동인구, 역세권 여부, 배후수요, 주변 임대료 수준이 구체적으로 확인되지는 않습니다. 따라서 현장 답사 시 평일과 주말, 낮과 저녁의 통행량 차이, 같은 건물 내 공실률, 현재 운영 업종, 주변 경쟁 업종, 간판 노출, 주차 편의성을 확인하는 것이 좋습니다. 상가투자 목적이라면 단순 최저가율보다 실제 임대 가능 업종과 관리비 구조를 먼저 확인해야 합니다.
권리분석에서는 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 임대차 현황 자료를 함께 봐야 합니다. 원문에는 상가건물임대차 현황서상 월세 530만 원, 사업자등록신청일자 2024년 3월 14일로 보이는 임차인 관련 내용이 있습니다. 전입세대 확인 결과 주민등록상 전입자는 없다고 기재되어 있으나, 상가 물건은 주민등록 전입 여부만으로 점유와 대항력 문제를 판단하기 어렵습니다. 사업자등록일, 확정일자 여부, 보증금, 실제 점유 개시일, 배당요구 여부, 환산보증금 적용 여부를 확인해야 하며, 법원 기록 전체를 기준으로 전문가 검토가 필요합니다.
명도 난이도도 자료만 보고 단정하기 어렵습니다. 현재 골프 관련 시설과 내부 인테리어가 임차인 소유로 기재되어 있고, 매각 제외 설비가 명시되어 있기 때문에 낙찰 후 시설 철거, 원상회복, 영업 중단 협의, 점유 이전 과정에서 변수가 생길 수 있습니다. 다른 호실과 벽체 구분이 뚜렷하지 않다는 기재도 있으므로 실제 인도 범위와 경계 확인이 중요합니다. 점유자와 임차인의 권리관계가 정리되지 않으면 소유권 취득 이후 사용 개시가 늦어질 수 있어, 입찰 전부터 명도 비용과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 법원 자료에 모든 권리변동이 실시간으로 반영되지 않을 수 있고, 매각기일 전 대위변제, 취하, 변경, 정지, 임차인 신고 내용 변경이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리, 임차인과 점유자, 관리비 체납, 공용부분 부담금, 시설물 소유권, 명도 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성까지 포함해 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 상가건물임대차 현황서를 함께 검토하고 전문가 상담을 받은 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 최저가만 보지 말고 실제 취득 후 필요한 비용을 함께 계산해야 합니다. 취득세와 등기비용, 미납 관리비 가능성, 시설 철거 또는 보수 비용, 임차인 협의 비용, 공실 기간, 업종 변경 가능성, 대출 조건을 반영해야 합니다. 특히 매각 제외 설비가 명시된 물건은 현장에 남아 있는 시설을 낙찰자가 사용할 수 있는지, 철거 대상인지, 별도 협의가 필요한지에 따라 비용 구조가 달라질 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 현장 점검, 권리관계 검토, 입찰 전 판단을 돕는 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 목적이 실사용인지 임대운영인지에 따라 검토 기준을 다르게 잡는 것이 중요합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서 등 주요 자료를 최종 확인하시기 바랍니다.
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