사건개요
사건번호: 2025타경11699
관할법원: 대전지방법원 천안지원
물건종류: 근린주택
소재지: 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1824
감정가: 1,385,934,100원
최저가: 970,154,000원
매각기일: 2026.08.18 10:00
진행상태: 유찰 1회, 감정가의 70%
이번 물건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 1824 소재 근린주택 경매입니다. 토지와 건물을 일괄매각하는 사건으로, 원문 기준 토지면적은 78.65평, 건물면적은 136.99평입니다. 감정가는 1,385,934,100원이며 1회 유찰 후 최저입찰금액은 970,154,000원으로 표시되어 있습니다. 입찰은 대전지방법원 천안지원에서 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시에 진행될 예정입니다.
물건의 형태는 등고평탄한 가로장방형 주상용 건부지로 기재되어 있습니다. 주거와 근린생활 기능이 함께 고려될 수 있는 유형이므로, 단순 주택으로만 볼 것이 아니라 건물의 층별 용도, 실제 점유 형태, 임대차 관계, 주변 생활권 수요를 함께 확인해야 합니다. 원문상 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사슬래브 지붕의 4층 건물로 확인됩니다.
건물 면적과 관련해서는 주의할 부분이 있습니다. 1층 면적이 등기부등본상 69.9㎡로 표시되어 있으나, 일반건축물대장상 기존 64.4㎡에서 2022년 3월 8일자로 15.95㎡가 증축되어 80.35㎡로 기재되어 있고, 감정평가도 일반건축물대장상 면적을 기준으로 한 것으로 보입니다. 입찰 전에는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 감정평가서의 면적 차이를 서로 대조해야 하며, 증축 부분의 적법성 및 사용승인 여부도 확인하는 것이 필요합니다.
입지 확인은 배방읍 북수리 일대의 생활권과 도로 접근성을 중심으로 봐야 합니다. 원문에는 인접 도로상태의 구체적 설명이 충분히 드러나지 않으므로, 현장에서는 차량 진입, 주차 가능성, 주변 상가와 주거 밀집도, 대중교통 접근성, 인근 임대 수요를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 근린주택은 건물 자체의 상태뿐 아니라 주변 수요와 실제 사용성이 낙찰 후 활용 방향에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
권리관계 확인 포인트도 중요합니다. 원문에는 신청채권자 장태연이 주택임차권등기권자이며 주택임차권등기일은 2025년 5월 1일로 기재되어 있습니다. 또한 상가건물임대차현황서, 전입세대확인서 및 주민등록등본에 채무자가 아닌 전입세대가 있어 전입세대주를 임차인으로 보고, 임차인의 점유로 본다는 내용이 있습니다. 다만 점유관계는 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있으므로, 실제 점유자와 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 보증금 규모는 매각물건명세서와 전입세대열람, 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.
매각물건명세서에는 임대차관계 미상의 임차인이 있다는 취지의 내용도 확인됩니다. 임차인 이OO의 배당요구종기일연기신청 제출 기록도 있어, 단순히 현재 최저가만 보고 접근하기보다 임대차 권리의 성격과 배당 관계를 먼저 정리해야 합니다. 특히 주택임차권등기와 전입세대가 함께 언급된 사건은 명도 난이도와 인수 가능성을 서류상으로 충분히 검토해야 하며, 현재 자료만으로 명도 가능 여부를 단정해서는 안 됩니다.
리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 과정이 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 사건처럼 임차권등기와 전입세대 관련 내용이 보이는 물건은 등기부상 권리, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 사건 내용을 함께 검토해야 합니다. 입찰 전 전문가 상담을 통해 인수되는 권리 여부와 예상 명도 흐름을 확인하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 건물의 실제 상태도 반드시 확인해야 합니다. 철근콘크리트 4층 건물은 외관만으로 수리비를 판단하기 어렵기 때문에 누수, 균열, 옥상 방수, 계단실 상태, 설비 노후도, 전기와 수도 사용 상태, 각 층의 실제 용도와 임대 가능성을 현장에서 살펴봐야 합니다. 공부상 증축 면적이 언급된 만큼 현장 면적과 공부상 면적이 맞는지도 체크해야 합니다.
금액 측면에서는 감정가 대비 최저가가 70% 수준으로 내려와 있으나, 이것만으로 저가 매수 여부를 판단하기는 어렵습니다. 주변 실거래, 유사 근린주택 매물, 임대 사례, 건물 수선비, 세금과 취득 부대비용, 명도 비용까지 함께 계산해야 실제 입찰 가능 금액이 나옵니다. 확인되지 않은 수익률이나 임대수익을 전제로 입찰가를 정하는 방식은 피해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 권리관계 확인, 현장 점검 방향 설정, 입찰 전 상담을 도와드리고 있습니다. 본 사건은 근린주택 특성상 주거와 상가 요소가 함께 검토될 수 있으므로, 입찰 전 목적에 맞는 활용 가능성과 리스크를 차분히 확인하는 과정이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 물건 유형에 맞춰 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원에 비치된 매각물건명세서와 감정평가서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 자료를 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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