사건개요
사건번호: 2024타경20500
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 임야
소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 236 외
감정가: 4,757,652,000원
최저가: 1,142,312,000원
매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가율 24%
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 일대에 위치한 토지 경매 사건입니다. 법원 자료상 물건 종류는 임야로 표시되어 있으나, 세부 현황에는 전으로 이용 중인 필지와 자연림 상태의 임야가 함께 확인됩니다. 전체 토지면적은 약 3,705.93평으로 기재되어 있고, 여러 필지를 일괄매각하는 구조입니다.
감정가는 4,757,652,000원이며, 현재 최저입찰금액은 1,142,312,000원입니다. 원문 기준 유찰 4회가 확인되며, 최저가율은 감정가 대비 약 24% 수준으로 표시되어 있습니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 물건의 안전성이나 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 토지 물건은 이용 가능성, 인허가, 농지취득자격증명, 도로 관계, 점유 상태를 함께 확인해야 실제 입찰 판단이 가능합니다.
확인된 물건 정보부터 정리하면, 소재지는 제주시 애월읍 고내리 236번지를 포함한 복수 필지입니다. 세부 목록에는 고내리 236, 232, 239-1, 239-2, 237-1, 240, 241-1, 238-4, 241-3번지 등이 확인됩니다. 일부는 전 또는 경작지로 이용 중이고, 일부는 임야 또는 자연림으로 기재되어 있습니다. 목록 6번과 9번 지상의 입목은 평가에 포함된 것으로 보입니다.
감정평가 현황상 일련번호 1~5, 7번은 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 전으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 일련번호 6번과 9번은 인접 토지 대비 완경사를 이루는 부정형 토지로, 토지임야 및 잡종 상태가 함께 언급됩니다. 일련번호 8번은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 전 및 일부 도로로 이용되는 것으로 표시되어 있습니다.
이 사건에서 특히 중요한 부분은 현황과 공부상 지목이 다를 수 있다는 점입니다. 원문에는 제시목록상 임야이나 현황은 전으로 이용되는 필지가 있으며, 일부 필지는 경작지로 표시되어 있습니다. 토지 경매에서는 지목, 실제 이용 상태, 농지 해당 여부, 향후 이용 계획이 서로 맞지 않을 경우 낙찰 후 행정 절차나 활용 계획에 차질이 생길 수 있습니다.
소재지 지도
입지 확인 포인트는 애월읍 고내리라는 위치와 복수 필지의 연결성입니다. 애월읍은 제주시 서부권에 속하지만, 본건이 실제로 어떤 도로에 접하는지, 차량 진입이 가능한지, 필지별 경계가 현장에서 명확한지 확인해야 합니다. 원문에는 일부가 아스콘 포장도로에 침범된 것으로 보인다는 취지의 내용이 있으므로, 침범 여부와 경계 관계는 지적도, 현황측량, 현장 답사를 통해 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
권리분석 확인 포인트도 가볍게 볼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목이 확인되지만, 제공된 원문만으로 세부 내용이 완전히 드러나지는 않습니다. 또한 목록 1~9에 등기사항전부증명서상 공매공고 등기가 있다는 내용이 있어, 입찰 전 등기부등본과 공매 관련 진행 상황을 반드시 대조해야 합니다.
특별매각조건도 핵심입니다. 이 물건은 농지취득자격증명 제출이 필요한 것으로 기재되어 있으며, 매각결정기일까지 미제출하면 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건이 붙어 있습니다. 농지취득자격증명은 단순 서류가 아니라 입찰자의 자격, 이용 계획, 관할 행정관서 판단과 연결되는 절차입니다. 입찰 전에 해당 행정관서에 발급 가능성, 필요 서류, 처리 기간을 확인해야 합니다.
제시외건물과 매각 제외 물건도 주의해야 합니다. 원문에는 본건 지상에 매각에서 제외되는 이동식 컨테이너 1동과 이동식 화장실 1동이 소재한다고 되어 있습니다. 또한 일부 필지 지상에 제시외건물이 있는 것으로 보입니다. 이런 시설물은 낙찰 후 철거, 사용, 점유 이전, 소유자 협의 문제로 이어질 수 있으므로 현장에서 위치와 사용자를 확인해야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각물건명세서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도, 농지원부 관련 여부, 현황사진을 함께 검토해야 합니다. 토지의 실제 면적과 경계, 도로 접면, 경사도, 배수, 주변 이용 상태도 현장답사에서 확인해야 합니다. 특히 복수 필지 일괄매각은 필지별 가치와 제한 사항이 다를 수 있어 평균 단가만으로 판단하면 위험합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료만으로 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리의 실제 적용, 임차인·점유자·관리비·명도 문제까지 모두 확인되지는 않을 수 있습니다. 토지라고 해서 명도 문제가 없다고 단정할 수 없고, 경작자나 시설물 사용자, 인접 토지와의 경계 분쟁 가능성도 살펴야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정하기 어렵기 때문에 전문가 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 좋습니다.
이번 제주시 애월읍 고내리 임야 사건은 감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 물건이지만, 그만큼 농지취득자격증명, 공매공고 등기, 현황상 지목 차이, 제시외건물, 도로 침범 가능성 같은 확인 포인트가 많습니다. 단순히 가격만 보고 접근하기보다 실제 활용 목적과 행정 절차 가능성을 먼저 점검하는 방식이 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 자료 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 희망 지역, 예산, 물건 종류를 기준으로 비교 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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