사건개요
사건번호: 2025타경795
관할법원: 대구지방법원
물건종류: 과수원
소재지: 경상북도 청도군 이서면 칠곡리 103
감정가: 1,559,932,000원
최저가: 374,539,000원
매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00
진행상태: 유찰 4회, 최저가 24%
이번 물건은 경상북도 청도군 이서면 칠곡리 103 소재 과수원 경매입니다. 원문 기준 토지면적은 1,610.51평이며, 건물면적은 별도로 확인되지 않습니다. 매각 방식은 토지매각으로 기재되어 있고, 지상 과수목인 감나무와 복숭아나무가 포함 매각되는 것으로 표시되어 있습니다.
감정가는 1,559,932,000원, 최저가는 374,539,000원으로 원문상 4회 유찰 후 감정가 대비 24% 수준까지 내려온 상태입니다. 다만 낮아진 최저가만 보고 판단하기보다는 농지 관련 요건, 현장 진입 여건, 실제 경작 상태, 과수목 관리 상태, 공부상 제한사항을 함께 확인해야 합니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 본건은 부정형 토지로 서측 하향 완경사지에 위치한 과수원으로 기재되어 있습니다. 이용상태는 과수원이며, 지상에는 감나무 및 복숭아나무가 식재되어 있다고 표시되어 있습니다. 과수목 포함 매각 여부가 명시되어 있으므로 낙찰 후 토지 활용 계획을 세울 때 기존 수목의 가치와 관리비용, 벌목 또는 유지 여부까지 검토해야 합니다.
농지취득자격증명 제출이 필요한 물건이라는 점도 중요합니다. 원문에는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다고 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전 관할 지자체에 농지취득자격증명 발급 가능성, 제출기한, 신청 자격, 농업경영계획서 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 부분은 토지 경매에서 실제 입찰 가능성을 좌우하는 핵심 절차입니다.
입지 확인 포인트는 청도군 이서면 칠곡리 일대의 토지 이용 흐름과 현장 접근성입니다. 원문에는 인접 도로상태가 구체적으로 정리되어 있지 않으므로, 차량 진입 가능 여부, 농기계 접근 가능성, 실제 통행로 폭, 사유지 통과 여부, 포장 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 과수원은 관리와 수확, 운반이 반복되는 물건이므로 도로 조건이 사용가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
소재지 지도
또한 토지이용계획 및 제한상태는 원문에 세부 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 토지이용계획확인서, 지적도, 임야도 또는 토지대장, 농지대장 관련 사항을 함께 확인하고, 개발행위허가 가능성이나 농지전용 가능성은 별도로 행정기관 검토가 필요합니다. 전원주택부지나 다른 용도로 전환을 생각한다면 현 상태의 농지 규제와 허가 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목을 반드시 원문 서류로 다시 확인해야 합니다. 제공된 내용에는 농지취득자격증명 제출 요함과 과수목 포함 매각이 반복 기재되어 있으나, 등기부상 권리관계의 세부 순위와 말소기준권리는 별도 등기 열람 없이는 단정할 수 없습니다.
토지 물건이라도 점유 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 경작자, 임차인, 관리인, 기존 소유자의 사용 여부가 있을 수 있고, 과수목을 누가 관리하고 있는지도 확인이 필요합니다. 과수원은 수확 시기, 관리비, 농약·비료 사용 이력, 방치 여부에 따라 낙찰 후 비용 부담이 달라질 수 있습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 파싱 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전까지 권리관계가 변동될 가능성이 있으므로 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 기준으로 재확인하고 전문가 상담을 통해 입찰 여부를 정리하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 현장 방문을 통해 토지 경계, 경사도, 배수 상태, 진입로, 주변 농지와의 단차, 과수목 생육 상태를 확인해야 합니다. 공부상 면적과 실제 이용 현황이 다르게 느껴질 수 있으므로 지적도와 현장을 대조하고, 필요하다면 측량 가능성도 검토해야 합니다. 과수목 포함 매각이라 해도 수목의 경제성은 별도 판단 영역입니다.
최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 점은 입찰 검토의 출발점일 뿐입니다. 농지취득자격증명 발급 가능성, 현장 접근성, 권리관계, 토지이용 제한, 실제 관리 비용을 모두 반영해야 합니다. 청도군 이서면 일대 과수원이나 농지 활용을 검토하는 분이라면 단순 가격 비교보다 사용 목적에 맞는지 여부를 먼저 따져보는 접근이 필요합니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 지역, 토지 활용 목적에 맞춰 검토 범위를 넓혀볼 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하고, 법원 비치 서류 및 담당 경매계 확인을 통해 변동사항이 없는지 점검해야 합니다.
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