제주 서귀포시 대정읍 개발입지 토지경매 2025타경2066

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제주 서귀포시 대정읍 개발입지 토지경매 2025타경2066

경매컨설팅 2026. 8. 9. 06:39

사건개요

사건번호: 2025타경2066

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 전

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 1974-8 외

감정가: 566,304,000원

최저가: 277,489,000원

매각기일: 2026.08.18 화요일 10:00

진행상태: 2회 유찰 후 입찰 예정

이번 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 및 신도리 일대에 걸쳐 있는 토지 매각 사건입니다. 법원 자료상 물건종류는 전으로 표시되어 있으며, 전체 토지면적은 약 1,017.01평입니다. 감정가 566,304,000원에서 최저가 277,489,000원으로 낮아진 상태이고, 매각기일은 2026년 8월 18일입니다.

자료상 이 사건은 일괄매각 조건입니다. 개별 필지가 나뉘어 있으나 단독 필지별로 따로 입찰하는 구조가 아니라, 법원이 정한 목록 전체를 하나의 매각 단위로 보는 방식입니다. 따라서 입찰자는 전체 필지의 위치, 경계, 이용현황, 제시외 건물 및 제시외 물건 존재 여부를 함께 확인해야 합니다.

확인된 토지 구성은 상모리 1974-8, 1974-9, 1974-10, 1974-11, 1974-3 외 신도리 1687, 1688-1, 1688-2, 1689 등이 포함된 것으로 보입니다. 원문에는 목록별 면적이 140.06평, 170.01평, 121.00평, 271.04평, 314.90평 등으로 기재되어 있으나, 정확한 목록별 면적과 지번별 편입 관계는 감정평가서와 매각물건명세서를 기준으로 다시 대조해야 합니다.

감정평가현황에 따르면 일부 토지는 전으로 이용 중이고, 일부는 폐원 및 전, 일부는 과수원 현황으로 기재되어 있습니다. 신도리 소재 토지 중 일부는 경작지 또는 자연 상태로 보이며, 일부 토지 경계에는 돌담이 축조되어 있는 것으로 적혀 있습니다. 상모리 소재 목록 5부터 9까지는 경계 구분 없이 일단의 형태라고 기재되어 있어, 현장에서는 실제 경계와 사용 범위를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

특히 상모리 1974-10 토지 일부는 인접 토지에서 사용하고 있는 것으로 보인다는 내용이 있고, 상모리 1974-11 일부는 시멘트 포장되어 도로로 이용 중이라는 기재가 있습니다. 이는 입찰 전 현장 확인이 필요한 부분입니다. 공부상 면적과 실제 점유·이용 형태가 다를 수 있고, 도로 사용 부분이나 인접지 사용 부분은 향후 경계, 점유, 사용관계 문제로 이어질 수 있습니다.

이 물건의 핵심 확인 포인트는 농지취득자격증명입니다. 법원 자료에는 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출 필요가 표시되어 있으며, 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매수신청보증금이 반환되지 않을 수 있다는 취지의 문구가 있습니다. 농지 관련 물건은 입찰 전에 해당 행정관서에 발급 가능성, 신청 요건, 이용계획서 작성 기준, 결격 사유 등을 문의하는 절차가 필요합니다.

소재지 지도

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제시외 건물과 제시외 물건도 반드시 살펴야 합니다. 원문에는 기호 3 지상에 제시외건물이 있고, 일부 필지와 타 지번에 걸쳐 제시외물건이 소재한다고 기재되어 있습니다. 또한 파이프조 비닐지붕 단층 하우스시설이 일부 파손된 상태로 본건 토지와 인접 토지 양 지상에 소재한다는 내용도 확인됩니다. 제시외 건물의 구조, 용도, 면적은 감정평가서 참조가 필요하므로, 매각 포함 여부와 철거 또는 인수 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

입지 측면에서는 제주 서귀포시 대정읍 일대의 농지성 토지라는 점을 중심으로 봐야 합니다. 다만 원문만으로는 주요 도로와의 거리, 개발계획, 관광 수요, 상권 접근성, 바다 조망 여부 등을 단정하기 어렵습니다. 따라서 현장에서는 진입 동선, 차량 접근성, 농기계 진입 가능성, 인접 도로 폭, 배수 상태, 토지 고저차, 주변 경작 현황을 직접 확인하는 방식이 현실적입니다.

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토지이용계획 및 제한사항도 중요한 검토 대상입니다. 원문에는 세부 용도지역이나 행위 제한 내용이 충분히 드러나 있지 않습니다. 농지의 경우 농지법상 취득 요건뿐 아니라 전용 가능성, 건축 가능성, 접도 요건, 개발행위허가 가능성, 보전 관련 제한 등이 실제 활용성을 좌우할 수 있습니다. 단순히 최저가가 감정가 대비 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다는, 목적에 맞는 사용 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.

권리분석은 자료 확인 전 단정하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이나, 원문 일부만으로는 말소기준권리, 등기부상 권리 순위, 압류·근저당·가처분 여부, 임차인 또는 점유자 존재 여부를 확정하기 어렵습니다. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 놓고 확인해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 토지 경계가 명확하지 않거나 제시외 시설물이 걸쳐 있는 경우에는 낙찰 이후 처리 과정이 길어질 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 전문가 검토와 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

입찰 전에는 현장 답사가 필수입니다. 토지의 실제 경작 여부, 방치 상태, 돌담 위치, 도로 이용 상태, 인접 필지와의 경계, 제시외 하우스 시설 상태, 타인 사용 흔적을 확인해야 합니다. 지적도와 항공사진만으로 판단하기보다 현장에서 토지의 형상과 진입 구조를 직접 보는 것이 필요합니다.

이 사건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49% 수준까지 내려온 물건이지만, 낮아진 가격만으로 판단하기에는 농지취득자격증명, 일괄매각, 제시외 건물, 경계 구분, 일부 도로 이용 현황 등 확인해야 할 요소가 많습니다. 실사용 목적이든 장기 보유 목적이든 입찰 전 서류 검토와 현장 점검을 먼저 진행해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 권리관계, 입찰 준비, 현장 확인 포인트를 검토해 드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 목적과 예산에 맞춰 비교 검토하시기 바랍니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 하며, 법원 공고와 매각물건명세서의 변동 여부도 반드시 재확인하시기 바랍니다.