제주 제주시 한경면 물류동선 공장경매 2024타경9039

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제주 제주시 한경면 물류동선 공장경매 2024타경9039

경매컨설팅 2026. 8. 9. 08:17

사건개요

사건번호: 2024타경9039

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 양어장

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 3932 외

감정가: 4,809,311,400원

최저가: 1,649,594,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 유찰 5회, 최저가 34%

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 일대에 소재한 양어장 경매 물건입니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이며, 원문상 토지면적은 3,167.48평, 건물면적은 254.28평으로 확인됩니다. 감정가는 4,809,311,400원이고 최저입찰금액은 1,649,594,000원으로 표시되어 있으며, 진행상태는 유찰 5회입니다.

확인된 물건 정보부터 보면, 소재지는 고산리 3932를 중심으로 3932-1, 3932-2, 3934-1, 3932-6, 3933-2, 3982, 3983 등이 함께 기재되어 있습니다. 목록별 현황은 대부분 양어장 부지로 이용 중이고, 일부 토지는 전으로 표시되어 있으며 휴경 상태라는 내용도 확인됩니다. 원문에는 일련번호별 토지가 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 또는 사다리형 평지라고 기재되어 있어, 현장에서는 지형과 이용 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.

건물은 지하층과 지상층이 포함된 시설 건물, 냉동창고, 관리사, 변전실, 펌프실 등으로 구성된 것으로 보입니다. 목록 9는 지하 2층, 지상 1층 건물로 지하 1층은 전기실, 지하 2층은 펌프실, 지상 1층은 발전실로 이용 중이라는 내용이 있습니다. 목록 15는 냉동창고, 목록 16은 관리사, 목록 17은 변전실과 펌프실 등으로 기재되어 있어 일반 주거용 부동산과 달리 시설물의 상태와 기능 확인이 핵심입니다.

매각 조건에서는 일괄매각, 제시외 건물, 기계기구 포함 여부가 중요합니다. 원문에는 제시외 건물 목록 10-1부터 10-2까지와 기계기구 목록이 포함된다고 되어 있습니다. 수조시설 외 다수의 기계기구, 배전반 및 분전반 등이 언급되며, 일부 소재불명 기계기구는 평가 제외로 표시되어 있습니다. 특히 브로아시설 외 6점이 소재불명으로 평가 제외되었다는 부분은 입찰가 산정 시 반드시 별도로 검토해야 합니다.

입지 확인 포인트는 단순히 주소만 보는 방식으로 판단하기 어렵습니다. 양어장은 일반 상가나 주택과 달리 물 공급, 배수, 전력 설비, 진입로, 주변 민원 가능성, 시설 유지관리 상태가 실제 가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 원문상 인접도로 상태와 토지이용계획 및 제한상태 항목은 상세 내용이 충분히 드러나지 않으므로, 지적도와 토지이용계획확인서, 현장 진입 여건을 함께 확인해야 합니다.

현재 양어장은 2023년 10월부터 휴업상태라고 기재되어 있습니다. 이는 단순히 영업을 쉬고 있다는 의미에 그치지 않고, 수조시설, 펌프, 변압기, 배전반, 냉동창고, 관리사 등 주요 설비가 정상 작동하는지 확인해야 한다는 뜻입니다. 장기간 휴업 시설은 재가동에 필요한 보수비, 인허가 유지 여부, 환경 관련 점검사항이 발생할 수 있으므로 감정가와 최저가만으로 접근하는 것은 적절하지 않습니다.

권리관계 확인에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서를 함께 봐야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 가압류나 근저당의 순위, 법정지상권 성립 가능성, 인수되는 권리 여부는 입찰 전 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.

점유관계도 중요한 부분입니다. 현황조사서 내용에 따르면 소재지 현장에서 만난 채무자 겸 소유자 측 진술로 본건 토지와 지상 건물, 기계기구 등은 소유자가 전부 점유하고 있고, 양어장은 2023년 10월부터 휴업상태라고 되어 있습니다. 다만 점유자 진술은 조사 시점의 자료이므로 매각기일 전까지 변동이 있을 수 있습니다. 실제 점유 형태, 시설 관리 주체, 열쇠 인도 가능성, 명도 협의 난이도는 현장 확인과 전문가 검토가 필요합니다.

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상가건물임대차 현황서 발급일이 2024년 9월 20일자로 표시되어 있으나, 임차인 유무와 대항력 여부, 보증금 인수 가능성은 최신 자료 기준으로 확인해야 합니다. 양어장 시설은 일반 임대차와 다른 사용관계가 얽힐 수 있고, 관리비나 전기료, 시설 유지 비용, 폐수나 환경 관련 비용이 남아 있을 가능성도 배제하기 어렵습니다. 입찰 전에는 법원 비치 서류와 현장 관리 상태를 함께 확인하는 절차가 필요합니다.

리스크 점검도 빠뜨리면 안 됩니다. 경매 진행 중에는 대위변제, 채권자 신청에 따른 기일 변경, 권리변동, 소유권이전 지연 가능성이 생길 수 있습니다. 원문에도 2025년과 2026년에 채권자 측 경매기일연기신청이 제출된 이력이 보입니다. 따라서 낙찰 이후 소유권이전, 인도, 명도, 시설 인수 과정이 예상보다 길어질 수 있는지 사전에 검토해야 합니다.

특히 이 물건은 기계기구와 제시외 건물이 포함되는 복합 물건입니다. 감정평가서에는 수조시설의 허가면적과 실제면적이 상이하며 실제면적을 기준으로 평가했다는 내용이 있습니다. 또한 일부 펌프시설의 모터와 변압기가 교체되어 있다는 기재도 있으므로, 설비별 소유권, 현존 여부, 작동 여부, 교체 이력은 서류와 현장 양쪽에서 확인하는 것이 좋습니다.

입찰 전 점검사항은 크게 네 가지입니다. 첫째, 등기부와 매각물건명세서 기준으로 인수 권리가 있는지 확인해야 합니다. 둘째, 현장 답사를 통해 진입로, 토지 경계, 휴업 시설의 관리 상태, 제시외 건물과 기계기구의 현존 여부를 확인해야 합니다. 셋째, 양어장 재사용을 전제로 한다면 인허가, 전력, 급배수, 환경 관련 사항을 관련 기관과 확인해야 합니다. 넷째, 명도와 시설 인수에 필요한 시간과 비용을 보수적으로 산정해야 합니다.

제주시 한경면 고산리 양어장 경매는 면적 규모와 시설 구성이 큰 편이고, 최저가가 감정가 대비 낮아진 상태라는 점에서 관심을 받을 수 있습니다. 다만 휴업 상태, 기계기구 일부 소재불명, 제시외 건물 포함, 권리관계 확인 필요성이 함께 존재하므로 단순 가격 비교보다 서류와 현장 중심의 검토가 우선입니다.

주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 현장 점검, 권리관계 검토, 입찰 전 판단 자료 정리를 도와드리고 있습니다. 본 글은 제공된 원문 정보를 바탕으로 작성한 사실 중심 안내이며, 최종 입찰 여부는 최신 법원 서류와 현장 확인 후 결정하시기 바랍니다.