경기 파주시 파주읍 개발입지 토지경매 2024타경85150

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경기 파주시 파주읍 개발입지 토지경매 2024타경85150

경매컨설팅 2026. 8. 9. 11:33

사건개요

사건번호: 2024타경85150

관할법원: 의정부지방법원 고양지원

물건종류: 답

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 225-11

감정가: 5,245,849,000원

최저가: 3,672,094,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 재진행 1회, 최저가율 70%

이번 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 일대에 소재한 농지 경매 물건입니다. 법원 자료상 지목과 현황이 답 또는 전으로 확인되는 토지들이 일괄매각되는 구조이며, 전체 토지면적은 4,629.46평으로 표시되어 있습니다. 감정가는 5,245,849,000원, 최저가는 3,672,094,000원으로 공고되어 있고, 매각기일은 2026년 8월 18일 화요일 오전 10시입니다.

확인된 물건 정보부터 보면, 원문에는 토지 여러 필지가 목록별로 나뉘어 기재되어 있습니다. 면적은 274.07평, 176.36평, 94.99평, 18.45평, 1,788.99평, 292.82평, 752.02평, 16.94평, 11.80평, 1,199.71평, 3.33평 등으로 분산되어 있으며, 이를 합산한 전체 면적이 4,629.46평으로 정리됩니다. 단일 필지만 보는 물건이 아니라 여러 필지를 함께 검토해야 하는 일괄매각 토지이므로, 필지별 위치와 접도, 경계, 이용 상태를 따로 확인하는 과정이 중요합니다.

감정평가서상 기호 1, 3, 5부터 11까지는 인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 답으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 기호 2는 등고평탄한 사다리형 토지로 답 이용 중이며, 기호 4는 등고평탄한 부정형 토지로 전으로 이용 중인 것으로 표시되어 있습니다. 현황조사서와 감정평가서에는 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용 상태가 다르게 보이는 내용도 포함되어 있어, 지목만 보고 판단하기보다는 현장 이용 상태를 함께 확인해야 합니다.

목록 1과 목록 2 토지는 답이며 답으로 이용한 흔적이 있다고 되어 있고, 목록 3과 목록 7 토지는 전이나 현황은 답으로 이용한 흔적이 있다고 기재되어 있습니다. 목록 4 토지는 답이나 현황은 전으로 이용되고 깨 경작 흔적이 있는 것으로 보입니다. 목록 8과 목록 9, 목록 11은 일부 답, 일부 논둑으로 확인되는 내용이 있어 실제 사용 가능한 면적과 경계가 공부상 면적과 체감상 다를 수 있습니다. 원문에서도 목록 1부터 11까지 토지의 면적과 인접 토지와의 정확한 경계는 측량 등을 통한 별도 확인이 필요하다고 안내하고 있습니다.

입지 확인 포인트는 파주시 파주읍 봉서리라는 농지 입지의 성격을 먼저 보는 것입니다. 도시지역 상업용지나 주거용 건물과 달리, 농지는 도로 접근성, 농기계 진입 가능성, 배수 상태, 인접 농지와의 단차, 실제 경작 여부, 논둑과 수로 위치 등이 가격 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 원문에는 인접 도로상태와 토지이용계획 및 제한상태의 구체 내용이 충분히 드러나 있지 않으므로, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 또는 연속지적도, 현장 사진, 감정평가서 원문을 함께 확인하는 것이 필요합니다.

특히 이 물건은 특별매각조건으로 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 법원 자료에는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 내용이 명시되어 있습니다. 농지 경매에서 농지취득자격증명은 단순한 사후 서류가 아니라 입찰 전부터 발급 가능성, 신청 주체, 제출 기한, 이용 계획의 적정성을 점검해야 하는 핵심 조건입니다. 실제 발급 여부는 관할 행정기관의 판단과 현황, 취득 목적, 농지법 관련 요건에 따라 달라질 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

소재지 지도

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권리분석 확인 포인트에서는 매각물건명세서의 내용을 먼저 기준으로 삼아야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공된 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 따라서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신 기준으로 대조해야 합니다. 특히 농지와 토지는 지상권, 지역권, 법정지상권 가능성, 분묘나 시설물, 통행 관계, 농업용 시설물 존재 여부 등도 함께 살펴야 합니다.

이 물건처럼 여러 필지가 한 번에 매각되는 경우에는 필지별 권리관계가 모두 동일하다고 단정하면 안 됩니다. 일부 필지에만 제한물권이나 사용관계가 걸려 있거나, 실제 경작자와 등기상 소유자가 다를 가능성도 확인해야 합니다. 또한 인접 토지와의 경계가 명확하지 않다는 취지의 문구가 원문에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 측량 과정에서 예상과 다른 경계 문제가 생길 수 있습니다. 현장에서는 논둑, 수로, 농로, 경작 흔적, 점유 형태를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에는 모든 권리 변동과 현장 사정이 실시간으로 완전하게 반영되지 않을 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인 또는 실제 점유자 문제, 관리비 성격의 부담, 명도와 인도 과정의 협의 문제는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 농지는 점유자가 임차농인지, 단순 경작자인지, 소유자 본인이 경작하는지에 따라 대응 방식이 달라질 수 있으므로 전문가 검토와 상담이 필요합니다.

입찰 전 점검사항으로는 먼저 매각기일 직전 법원 공고와 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다. 이 사건은 재진행으로 표시되어 있으므로 기일 변경, 취하, 정지, 연기 여부를 확인하는 절차가 필요합니다. 최저입찰금액은 3,672,094,000원으로 표시되어 있으나, 입찰 당일 기준으로 변경이 없는지 법원 경매정보와 담당 경매계를 통해 재확인하는 것이 안전합니다. 보증금, 입찰표 작성, 대리입찰 서류, 농지취득자격증명 제출 조건도 함께 점검해야 합니다.

둘째, 현장 답사는 선택이 아니라 필수에 가깝습니다. 공부상 지목과 현황 이용이 일부 다르게 나타나고, 일부는 답과 논둑이 혼재되어 있다는 내용이 있기 때문입니다. 토지의 실제 경작 가능 면적, 농로 연결, 배수로 상태, 인접 토지와의 이용 관계, 경계 표식 유무를 확인해야 합니다. 현장 방문만으로 부족한 부분은 지적측량 가능성, 경계복원 측량 비용, 향후 이용 계획에 필요한 인허가 가능성까지 함께 검토하는 것이 좋습니다.

셋째, 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 관할 행정기관에 문의해야 합니다. 원문상 미제출 시 보증금 미반환이라는 특별매각조건이 명시되어 있으므로, 이 부분은 단순 주의사항이 아니라 입찰 판단의 핵심입니다. 농업경영계획서 제출 대상인지, 주말체험영농 목적이 가능한지, 법인이나 개인의 취득 요건이 어떻게 다른지, 해당 필지의 현황이 발급 심사에 영향을 주는지 확인해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기본 정보 정리, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트, 입찰 전 서류 점검을 중심으로 상담을 진행합니다. 이 물건은 면적이 크고 일괄매각 조건과 농지취득자격증명 문제가 함께 있는 토지 물건이므로, 단순 가격 비교보다 서류와 현장을 함께 보는 접근이 필요합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 예산과 목적에 맞춰 토지, 주거형, 상가, 공장 등 다른 유형도 비교 검토할 수 있습니다.

매각기일 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인원, 지적도와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 경매는 기일 전까지도 권리관계나 진행상태가 달라질 수 있으므로 최종 판단은 최신 서류와 현장 확인을 기준으로 해야 합니다.