제주 제주시 연동 상업용건물 상가경매 2025타경986

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제주 제주시 연동 상업용건물 상가경매 2025타경986

경매컨설팅 2026. 8. 9. 14:52

사건개요

사건번호: 2025타경986

관할법원: 제주지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층161호

감정가: 642,000,000원

최저가: 449,400,000원

매각기일: 2026.08.18 10:00

진행상태: 1회 유찰

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 1층 161호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건이며, 표시 면적은 토지 6.13평, 건물 7.54평입니다. 감정가는 642,000,000원, 최저가는 449,400,000원으로 기재되어 있고, 현재 자료 기준으로 1회 유찰 후 매각기일이 진행되는 구조입니다.

물건의 공부상 용도는 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 소매점으로 기재되어 있습니다. 다만 현황 설명에서는 본 건과 연접한 여러 호수가 함께 하나의 판매시설로 이용 중인 것으로 나타납니다. 특히 129호, 160호, 161호 및 대략 20여 개 구분점포 내외가 경계벽 없이 오픈된 상태로 사용되고 있다는 내용이 있어, 단순히 등기상 161호만 보고 판단하기보다 실제 점유 범위와 물리적 경계 확인이 중요합니다.

감정평가현황에는 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 3층, 지상 3층 건물 내 1층 구분점포로 기재된 내용이 확인됩니다. 상가 경매에서는 층수, 출입 동선, 전면 노출, 내부 구획, 공용부 이용 상태가 매각 이후 활용성과 임대 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 본 물건은 1층 상가라는 점은 확인되지만, 내부 구분점포 간 경계가 명확하지 않다는 특성이 함께 기재되어 있으므로 현장 확인의 비중이 높습니다.

입지 측면에서는 제주시 연동 소재 나인몰 내 상가라는 점이 핵심입니다. 연동은 제주시 내 상업시설과 업무시설, 숙박시설, 생활편의시설이 혼재하는 지역으로 알려져 있으나, 이 물건에 대해 별도의 유동인구 수치나 임대료 수준은 원문에서 확인되지 않습니다. 따라서 주변 상권의 실제 영업 상태, 공실률, 동종 업종 분포, 건물 내 입점 현황은 현장 답사와 별도 자료 확인을 통해 판단해야 합니다.

상가 물건은 같은 건물 안에서도 호수 위치와 동선에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 본 건은 경계표지와 건물번호표지가 없는 구분점포 형태라고 기재되어 있으며, 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의해 대략적인 위치와 면적은 특정할 수 있으나 정확한 위치 등은 측량이 필요하다는 취지의 내용이 포함되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기부등본, 현황조사서, 상가건물임대차현황서의 일치 여부를 함께 봐야 합니다. 원문에는 주식회사 티노파이브 관련 기재와 상가건물임대차현황서 기준이라는 내용이 확인됩니다. 임차 부분, 보증금, 차임, 사업자등록 여부, 확정일자, 대항력과 배당요구 여부는 낙찰자의 인수 가능성과 명도 난이도에 직접 연결될 수 있으므로 단정하면 안 됩니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

특히 본 건은 여러 호수와 함께 하나의 판매시설, 즉 골프샵으로 이용 중이라는 설명이 있습니다. 내부가 일부 임차인 시설물 등으로 구획되어 있다는 점도 확인됩니다. 이런 형태의 상가는 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약의 대상 호수가 어디까지인지, 매각 대상 호수와 영업장 전체의 관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다. 명도 역시 단순 점포 인도 문제로 끝나지 않을 수 있으므로 전문가 검토가 필요합니다.

리스크 점검도 중요합니다. 경매 정보에는 모든 권리관계가 한눈에 드러나지 않을 수 있고, 매각기일 전까지 대위변제, 권리변동, 임차인 신고, 점유관계 변경 등이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리, 매각으로 소멸되지 않는 권리, 유치권 주장 여부, 관리비 체납, 공용부분 사용 문제, 소유권이전 지연 가능성은 반드시 등기와 법원 서류, 관리단 또는 현장 확인을 통해 점검해야 합니다.

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입찰 전에는 감정평가서와 매각물건명세서뿐 아니라 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기부등본, 임대차 관련 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다. 원문에는 향후 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률과 시행령 확인, 경계벽 복원 관련 검토가 필요하다는 취지의 문구가 포함되어 있습니다. 이는 매수 후 단독 사용이나 임대 운영을 계획하는 경우 비용과 절차 문제가 생길 수 있음을 의미하므로 가볍게 넘기기 어렵습니다.

가격 판단은 감정가와 최저가만으로 충분하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 표시되어 있으나, 상가의 실제 가치는 임대 가능성, 영업 동선, 점유 상태, 관리비 부담, 내부 시설 철거 또는 복원 비용, 구분점포 특정 가능성에 따라 달라질 수 있습니다. 인근 매각사례와 실거래 사례, 현재 매물 호가를 비교하되 확인되지 않은 수익률을 전제로 입찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.

현장에서는 건물 출입구에서 해당 점포까지의 접근성, 실제 영업 중인 매장 구성, 161호 위치 특정 가능성, 호수 표시 유무, 관리사무소 확인 내용, 공용부 점유 여부를 보는 것이 좋습니다. 또한 주변 도로와 주차 동선, 고객 접근성, 건물 내 공실 분위기, 관리 상태도 함께 확인해야 합니다. 상가투자는 물건 자체뿐 아니라 운영 환경을 같이 봐야 하므로 서류와 현장 확인을 분리해서 판단해서는 안 됩니다.

주식회사 제이옥션은 경매 물건의 기초 정보 확인, 권리관계 검토, 입찰 전 점검, 현장 확인 방향 설정에 대한 상담을 진행합니다. 다만 최종 입찰 여부와 입찰가는 개인의 자금계획, 목적, 위험 부담 가능 범위를 기준으로 신중히 결정해야 합니다.