사건개요
· 사건번호: 2025타경51537
· 관할법원: 성남지원
· 물건종류: 근린주택
· 소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 614
· 매각기일: 2026년 7월 6일
· 입찰시점: 입찰 6일 전 기준 자료
· 토지면적: 102.21평
· 건물면적: 203.78평
· 감정가: 4,723,508,958원
· 최저가: 2,314,519,000원
· 유찰정보: 2회 유찰
· 최저가율: 감정가 대비 49%
· 경매 관리ID: 1460242
확인된 물건 정보
이번 물건은 경기도 성남시 수정구 고등동 614 소재 근린주택 경매입니다. 법원 자료 기준 물건종류는 근린주택이며, 토지 102.21평, 건물 203.78평 규모로 확인됩니다. 감정가는 4,723,508,958원이고, 2회 유찰 후 최저가는 2,314,519,000원으로 낮아진 상태입니다. 매각기일은 2026년 7월 6일로 예정되어 있어 입찰 전까지 관련 서류와 현장 상황을 다시 확인해야 합니다.
근린주택은 주거와 근린생활시설 성격이 함께 섞여 있을 수 있는 물건이므로 단순 주택으로만 접근하기보다 건축물대장상 용도, 층별 사용 현황, 임대차 구조, 실제 점유 관계를 함께 확인해야 합니다. 특히 건물면적이 200평을 넘는 규모이기 때문에 층별 용도와 사용승인 내용, 위반건축물 여부, 주차 가능성, 출입 동선, 임차인 구성에 따라 입찰 판단이 달라질 수 있습니다.
소재지는 성남시 수정구 고등동으로 확인됩니다. 다만 제공된 자료만으로는 역세권 여부, 대로변 여부, 상권 유동인구, 구체적인 도로 접면, 주변 임대 수준까지 단정할 수 없습니다. 따라서 현장 방문 시에는 주변 도로 폭, 차량 진출입, 인근 건물의 용도, 공실 여부, 생활편의시설 접근성, 소음과 채광, 주차 여건을 직접 확인하는 것이 필요합니다.
입지 확인 포인트
성남시 수정구 고등동은 지역 내 생활권과 업무 수요를 함께 검토할 수 있는 지역입니다. 다만 경매 물건은 같은 동 안에서도 도로 조건, 건물 노후도, 접근성, 주변 임차 수요에 따라 가치 차이가 크게 발생합니다. 이번 물건 역시 주소와 면적, 가격 정보만으로 투자성을 단정하기보다는 현장에서 실제 건물 상태와 주변 환경을 확인해야 합니다.
입찰 전에는 먼저 해당 지번의 토지이용계획, 용도지역, 건폐율과 용적률, 도로 접면 상태를 확인해야 합니다. 근린주택은 향후 실사용, 임대 운영, 리모델링 가능성 등을 검토하는 경우가 많지만, 관련 인허가와 실제 건물 구조가 맞지 않으면 예상보다 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다. 건축물대장과 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서를 함께 놓고 보는 것이 기본입니다.
또한 건물면적이 큰 물건은 내부 관리 상태가 중요합니다. 누수, 균열, 옥상 방수, 외벽 상태, 계단과 공용부 관리, 전기와 수도 배관, 소방 설비, 난방 방식 등을 확인해야 합니다. 임대용으로 검토한다면 각 호실의 독립성, 계량기 분리 여부, 보증금과 월세 구조, 임차인의 대항력 가능성도 함께 살펴야 합니다.
권리분석 확인 포인트
현재 제공된 자료에는 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 면적, 소재지 등 기본 정보만 확인됩니다. 그러나 입찰 판단에서 더 중요한 부분은 등기부상 권리관계와 매각물건명세서의 임차인 정보입니다. 말소기준권리가 무엇인지, 그 이후 권리가 모두 소멸하는지, 인수되는 권리나 부담이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
근린주택은 임차인이 여러 명일 가능성이 있고, 주거 임차인과 상가 임차인이 함께 존재할 수도 있습니다. 이 경우 대항력, 확정일자, 배당요구 여부, 점유 현황, 사업자등록 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 달라질 수 있습니다. 자료에 드러난 임차인 정보가 현장 점유 상태와 항상 일치한다고 볼 수 없으므로, 현황조사서와 전입세대열람, 상가건물 임대차 관련 확인을 함께 진행해야 합니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무단점유자인지에 따라 절차와 기간이 달라질 수 있습니다. 임대차 보증금 규모, 배당 가능성, 점유자의 협조 여부, 영업 중인 상가 여부까지 확인해야 실제 명도 계획을 세울 수 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 반드시 전문가 검토가 필요한 영역입니다.
입찰 전 점검사항
입찰 전에는 최저가가 감정가 대비 49% 수준이라는 숫자만 보고 접근하지 않는 것이 좋습니다. 유찰로 가격이 낮아졌더라도 건물 상태, 권리 인수 여부, 임차인 문제, 수리비, 세금, 명도 비용이 반영되면 실제 부담금은 달라질 수 있습니다. 예상 입찰가는 단순히 최저가에 맞추기보다 총투입비 기준으로 계산해야 합니다.
필수 확인 서류는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원입니다. 여기에 현장 방문 결과를 더해 실제 사용 현황과 공부상 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 위반건축물 여부, 무단 증축, 용도변경 가능성, 원상복구 필요성은 낙찰 후 비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
리스크 점검
경매 물건은 입찰 전후로 권리관계가 변동될 수 있습니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비나 공과금, 명도 협의 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 근린주택처럼 임대 구조가 복합적일 수 있는 물건은 서류상 정보와 현장 상태를 나누어 확인해야 합니다. 입찰 전 전문가 검토와 상담을 통해 인수 가능성이 있는 권리, 예상 비용, 명도 전략을 점검한 뒤 참여하는 것이 필요합니다.
마무리 안내
이번 성남시 수정구 고등동 근린주택은 2회 유찰 후 최저가가 낮아진 물건이지만, 가격만으로 판단하기보다 권리분석과 현장점검을 함께 진행해야 하는 사례입니다. 토지와 건물 규모가 있는 만큼 실사용, 임대 운영, 향후 활용 방향을 검토할 수 있으나, 확인되지 않은 수익률이나 개발 가능성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능
매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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