사건개요
사건번호: 2025타경8492
관할법원: 제주지방법원
물건종류: 전
소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1411-6
감정가: 3,363,284,000원
최저가: 1,153,606,000원
매각기일: 2026.08.18
진행상태: 3회 유찰
이번 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 일대에 소재한 전 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지면적은 2,800.24평으로 확인되며, 일괄매각 대상입니다. 감정가는 3,363,284,000원이고, 최저입찰금액은 1,153,606,000원으로 표시되어 있습니다. 진행상태는 유찰 3회로 확인됩니다.
대상지는 신엄리 1411-6 외 토지로 보이며, 원문에는 목록별 면적으로 250.17평, 1,468.94평, 1,017.01평, 64.13평이 기재되어 있습니다. 법원 파싱 자료에는 소재지 1은 전으로 경작지, 소재지 2는 대부분 경작지이고 일부 휴경 상태라고 되어 있습니다. 또한 목록 1, 2 토지 및 목록 3, 4 토지는 경계 구분 없이 일단의 형태라고 기재되어 있어, 실제 이용 범위와 공부상 경계가 일치하는지 현장 확인이 중요합니다.
토지 물건은 면적과 지목만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 이번 물건은 전으로 표시되어 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건입니다. 원문에는 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않는다는 취지의 문구가 있습니다. 입찰을 검토한다면 관할 행정관서에 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.
입지 확인에서는 도로 접면과 출입 가능성을 우선 점검해야 합니다. 원문에는 목록 2, 3 토지는 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능하다고 되어 있습니다. 이 경우 실제 통행로가 법적으로 보장되는지, 관습상 이용에 그치는지, 차량 진입이 가능한지, 농기계나 공사 차량 접근에 제한이 있는지를 따로 확인해야 합니다. 단순히 현장에서 길이 보인다는 이유만으로 안정적인 진입로가 확보됐다고 단정해서는 안 됩니다.
소재지 지도
권리분석에서는 매각물건명세서와 등기부등본, 감정평가서, 현황조사서의 내용을 함께 대조해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리와 지상권 항목이 보이지만, 구체적인 권리 내용은 제공 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 말소기준권리, 압류·가압류·근저당권의 순위, 법정지상권 성립 가능성, 분묘나 지상 이용관계 등은 반드시 최신 서류로 재확인해야 합니다.
명도와 점유 관계도 토지 경매에서 가볍게 볼 수 없습니다. 경작 중인 토지라면 실제 경작자, 임차인, 무단점유자, 농작물 소유 관계가 문제가 될 수 있습니다. 휴경 상태로 보이는 일부 토지 역시 현장 점유 흔적, 경계 침범, 적치물, 통행로 사용 관계가 있는지 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료 확인 전 단정할 수 없으므로 전문가 검토가 필요합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 대위변제나 권리변동이 발생할 수 있고, 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 인수되는 권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 여부는 입찰 자체의 실익과 보증금 반환 문제에 직접 연결될 수 있으므로, 입찰 전 법원 기록과 행정관서 확인, 현장 답사를 병행하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 감정가 대비 최저가만 보고 판단하기보다 토지의 실제 활용 가능성을 검토해야 합니다. 지목이 전인 만큼 농지 관련 규제, 전용 가능성, 개발행위 제한, 도로 조건, 주변 토지와의 경계, 실제 경작 상태를 확인해야 합니다. 토지이용계획확인원과 지적도, 임야도 또는 항공사진, 현장 사진을 함께 대조하면 판단에 도움이 됩니다.
이번 제주시 애월읍 신엄리 토지는 면적이 큰 편이고 3회 유찰된 상태로 확인되지만, 유찰 횟수만으로 유리한 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 농지취득자격증명, 맹지 여부, 인접지 통행, 경계 확인, 점유 관계가 모두 입찰 판단의 핵심입니다. 서류상 내용과 현장 상태가 다를 수 있으므로 입찰 전 직접 확인 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 권리관계 점검을 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하며, 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
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