사건개요
사건번호: 2025타경62984
관할법원: 의정부지방법원 고양지원
물건종류: 다세대(빌라)
소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 1층103호
감정가: 461,000,000원
최저가: 225,890,000원
매각기일: 2026.08.19(수) 10:00
진행상태: 유찰 5회, 감정가 대비 49%
이번 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 있는 스타팰리스 104동 1층 103호 다세대주택 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 25.63평, 건물면적은 22.71평입니다. 감정가는 461,000,000원이고, 최저입찰금액은 225,890,000원으로 확인됩니다. 진행 자료에는 유찰 5회, 감정가 대비 49% 수준으로 기재되어 있습니다.
물건의 기본 성격은 주거형 빌라입니다. 다세대주택은 아파트와 달리 동별 관리 방식, 주차 여건, 세대별 점유 상태, 공용부분 관리 상태에 따라 실제 체감 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 이번 물건은 1층 호실이므로 채광, 사생활 보호, 방범, 습기, 소음, 출입 동선 등을 현장에서 별도로 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 면적과 최저가만 보고 판단하기보다 해당 동의 배치, 진입 동선, 주차 가능 여부, 계단실과 공용부 관리 상태를 함께 살펴야 합니다.
감정평가현황상 토지는 자체지반이 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 다세대주택 단지 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 주거용 건물 부지로 사용되고 있다는 정도의 사실 확인 자료로 보는 것이 적절합니다. 다만 토지의 형상, 도로 접면, 인접 도로 상태, 토지이용계획 및 제한사항은 원문 일부가 비어 있거나 상세 내용이 충분하지 않으므로 감정평가서와 토지이용계획확인원을 통해 다시 확인해야 합니다.
입지 확인은 생활권 중심으로 접근하는 것이 좋습니다. 풍동 일대는 주거지 성격이 강한 지역이므로 실제 거주 편의성이 판단의 핵심입니다. 주변 대중교통 이용 방식, 초중고 및 학원가 접근성, 마트와 병원 등 생활편의시설, 공원이나 산책로 접근성, 출퇴근 동선 등을 현장 기준으로 점검해야 합니다. 원문에는 역세권, 학군, 대로변, 조망권 같은 세부 입지 장점이 직접 기재되어 있지 않으므로 이를 제목이나 본문에서 단정적으로 강조하기는 어렵습니다.
해당 물건은 최저가가 감정가보다 낮아진 상태지만, 낮아진 가격만으로 입찰 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 유찰 횟수가 누적된 물건은 가격 매력이 생길 수 있는 동시에 권리관계, 점유관계, 물건 상태, 수리비, 명도 부담 같은 별도 사유가 있을 수 있습니다. 따라서 왜 여러 차례 유찰되었는지 법원 문건과 현장 분위기를 함께 확인하는 절차가 필요합니다.
소재지 지도
권리관계는 반드시 등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 원문에는 관련사건으로 서울중앙지방법원 2024차전122885 지급명령이 표시되어 있습니다. 지급명령 관련 사건이 있다는 사실만으로 낙찰 후 부담 여부를 단정할 수는 없지만, 채권관계와 경매신청 경위, 말소기준권리, 배당 가능성 등을 검토할 때 참고해야 할 부분입니다.
특히 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목은 원문상 상세 내용이 충분히 드러나지 않습니다. 이런 항목은 비어 있다고 해서 부담이 없다고 단정할 수 없고, 실제 법원 문건과 등기 기록을 기준으로 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 권리, 예고되지 않은 권리변동, 대위변제 가능성, 배당요구 여부에 따라 낙찰자의 부담이 달라질 수 있습니다.
명도와 점유 상태도 입찰 전 핵심 점검사항입니다. 원문에는 임차인, 점유자, 보증금, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부 등이 구체적으로 제시되어 있지 않습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 무상 점유자인지 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있는지와 인도명령 가능성도 검토해야 합니다. 주거형 물건은 명도 일정이 예상보다 길어질 수 있어 자금 계획과 입주 계획을 보수적으로 세워야 합니다.
리스크 점검도 빠질 수 없습니다. 경매에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 관리비 체납 여부, 공용부분 하자, 내부 수리 필요 여부, 불법 증개축이나 위반건축물 가능성도 확인 대상입니다. 이러한 부분은 법원 문건만으로 부족할 수 있으므로 현장 답사와 전문가 검토, 상담을 통해 입찰 전 정리하는 것이 바람직합니다.
입찰 전에는 최저가 외에 취득세, 법무비용, 명도비용, 체납 관리비 가능성, 수리비, 이사 협의 비용까지 포함해 총투입금액을 계산해야 합니다. 본인이 실거주할 목적이라면 입주 가능 시점과 내부 상태가 중요하고, 임대 목적이라면 주변 유사 주거형 물건의 실제 임대 수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다. 다만 원문에는 임대료나 시세 자료가 제공되지 않았으므로 수익률은 별도 조사 없이 단정할 수 없습니다.
이번 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 다세대빌라 물건은 감정가, 최저가, 면적, 매각기일, 유찰 횟수는 비교적 명확하게 확인됩니다. 반면 권리관계와 점유관계, 내부 상태, 관리비, 현장 입지 체감 요소는 추가 확인이 필요한 영역입니다. 입찰을 검토한다면 법원 경매계 문건 열람, 등기부 확인, 현장 방문, 주변 거래 사례 확인을 순서대로 진행하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 경매 물건 검토, 권리관계 확인, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 의사결정 상담을 돕고 있습니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 실거주 또는 투자 목적을 기준으로 선별 상담을 받아볼 수 있습니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 경매 진행 중에는 취하, 변경, 연기, 권리변동, 점유상태 변경이 발생할 수 있으므로 2026.08.19 매각기일 전 최신 문건을 기준으로 최종 판단하시기 바랍니다.
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