사건개요
사건번호: 2025타경1255
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 근린시설
소재지: 울산광역시 북구 매곡동 903-3
감정가: 811,329,000원
최저가: 194,800,000원
매각기일: 2026.08.19 10:00
진행상태: 재진행, 4회 유찰
이번 물건은 울산광역시 북구 매곡동에 소재한 근린시설 경매 물건입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄매각으로 표시되어 있으며, 토지면적은 약 105.00평, 건물면적은 약 24.73평입니다. 감정가는 811,329,000원이고 최저입찰금액은 194,800,000원으로 확인됩니다. 진행상태는 재진행이며, 원문에는 4회 유찰로 기재되어 있습니다.
소재지는 울산광역시 북구 매곡동 903-3으로 확인됩니다. 감정평가현황에는 일련번호 1 토지가 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중이라고 되어 있습니다. 일련번호 4 토지는 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지이고 나지 상태로 기재되어 있으나, 해당 토지상에 제시외건물이 소재하여 평가에 포함되었다는 내용도 함께 확인됩니다.
건물 구조는 경량철골구조 경량철골지붕 2층 건물과 일반목구조 기와지붕 단층 건물로 기재되어 있으며, 사용승인일은 2019년 8월 27일로 확인됩니다. 세부 면적은 원문에 2.33평, 18.62평, 3.78평으로 나뉘어 표시되어 있어 실제 건물 배치와 이용 현황은 감정평가서, 건축물대장, 현장 확인을 통해 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
근린시설은 실제 이용 가능성, 도로 접면, 주차 여건, 인근 상권 흐름, 임차 수요 등을 함께 검토해야 합니다. 이 물건은 원문상 상업용 건부지로 이용 중인 토지와 나지 상태 토지가 함께 언급되어 있으므로, 단순히 최저가만 보고 접근하기보다 토지와 건물의 실제 활용 가능성을 구분해 보는 과정이 중요합니다. 특히 제시외건물이 평가에 포함된 것으로 기재되어 있어, 해당 구조물의 위치, 면적, 사용 상태, 철거 필요성 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
입지 측면에서는 울산 북구 매곡동이라는 지역성과 근린시설이라는 용도에 맞춰 주변 도로 접근성, 배후 주거지, 인근 상가 구성, 차량 진출입 동선, 유사 업종 영업 가능성 등을 살펴볼 필요가 있습니다. 원문에는 구체적인 역세권, 대로변, 유동인구 수치 등이 제공되어 있지 않으므로 이를 단정해서 판단하기는 어렵습니다. 현장 방문 시에는 낮 시간과 저녁 시간의 차량 흐름, 주변 공실 여부, 실제 영업 중인 업종, 간판 노출 가능성 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
권리관계에서 가장 먼저 눈에 띄는 부분은 원문에 유치권 표시가 있다는 점입니다. 유치권은 성립 여부와 대항 가능성에 따라 낙찰 후 인도, 사용, 비용 부담에 영향을 줄 수 있으므로 단순 표기만으로 판단하면 안 됩니다. 유치권 신고 내용, 공사대금 채권의 존재, 점유 관계, 견련성, 변제기 도래 여부 등은 법률적 검토가 필요한 영역입니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서를 함께 확인하고 전문가 검토를 거치는 것이 안전합니다.
소재지 지도
점유 및 임대차 관련해서는 주식회사 대성전력의 권리신고 및 배당요구신청서 관련 내용이 확인됩니다. 원문에는 사업자등록신청일이 2025년 1월 15일이나 상가건물임대차현황서에 근거하였다는 취지의 문구가 있습니다. 상가 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 보증금 규모, 실제 점유 범위, 영업 여부는 명도 난이도와 인수 가능성 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 자료상 일부 내용만으로 임차인 지위나 명도 가능성을 단정하기 어렵기 때문에 반드시 원문 서류를 기준으로 재확인해야 합니다.
입찰 전에는 감정가 대비 최저가만 볼 것이 아니라 왜 여러 차례 유찰되었는지를 확인해야 합니다. 유치권 표시, 제시외건물, 점유 관계, 상가 임대차, 실제 사용 상태, 건축물 현황과 공부상 표시의 차이 등이 유찰 원인과 관련될 수 있습니다. 재진행 물건은 매각기일 변경, 기일연기, 서류 보정, 이해관계인의 신청 등으로 일정과 조건이 바뀌는 경우도 있으므로 매각기일 직전 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
이 물건의 위험요소 점검에서는 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동 여부, 말소기준권리의 정확한 위치, 임차인과 점유자 관계, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 협의 가능성 등을 함께 살펴야 합니다. 원문 자료에는 모든 사정이 빠짐없이 드러나지 않을 수 있고, 경매 진행 중 권리관계가 바뀔 수도 있습니다. 특히 유치권 표기가 있는 근린시설은 현장 점유와 서류상 권리 주장을 나누어 확인해야 하므로 전문가 상담을 권합니다.
입찰가 산정 시에는 건물의 실제 사용 가능 면적, 제시외건물의 처리 방향, 토지 활용성, 수리비, 명도 비용, 취득세와 각종 부대비용을 보수적으로 반영해야 합니다. 근린시설은 향후 직접 사용을 고려하는지, 임대를 고려하는지에 따라 확인해야 할 항목이 달라집니다. 직접 사용 목적이라면 업종 적합성, 내부 구조, 주차와 진입 동선이 중요하고, 임대 목적이라면 주변 임차 수요와 공실 위험을 따져봐야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기본 정보 확인, 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 돕고 있습니다. 이번 울산 북구 매곡동 근린시설처럼 유치권과 점유 확인이 필요한 물건은 사전 검토의 밀도가 중요합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 용도, 직접 사용 여부를 기준으로 상담을 받아보실 수 있습니다.
매각기일 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획, 임대차 관련 자료와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다. 법원 자료는 진행 중 변동될 수 있으므로 최종 입찰 여부는 최신 서류와 현장 확인을 기준으로 판단해야 합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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