사건개요
사건번호: 2025타경549
관할법원: 서울북부지방법원
물건종류: 아파트
소재지: 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 520동 8층801호
감정가: 949,000,000원
최저가: 759,200,000원
매각기일: 2026.08.19(수) 10:00
진행상태: 유찰 1회, 감정가 대비 80%
이번 물건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 북한산아이파크 아파트 520동 8층 801호입니다. 법원 자료상 토지 10.02평, 건물 25.55평으로 확인되며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 949,000,000원이고 최저입찰금액은 759,200,000원으로 표시되어 있습니다. 현재 원문 기준 1회 유찰 후 진행되는 사건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 해당 호실은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 24층 건물 중 제8층 제801호로 기재되어 있습니다. 이용상태는 아파트로 보는 것이 자연스럽지만, 실제 내부 구조, 점유 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부는 감정평가서와 현장 확인을 통해 다시 확인해야 합니다. 경매 자료만으로는 내부 하자나 누수, 체납 관리비, 세대별 특이사항이 모두 드러나지 않을 수 있습니다.
토지 부분은 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 아파트 경매에서는 대지권 면적과 건물 전유면적, 등기상 권리관계가 함께 검토되어야 합니다. 원문에 토지면적 10.02평, 건물면적 25.55평이 제시되어 있으므로 입찰자는 등기사항증명서와 감정평가서를 통해 대지권 표시, 전유부분 표시, 공용부분 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.
입지 확인 포인트는 창동 생활권 자체를 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다. 원문에는 역세권, 학군, 상권, 도로 접근성에 대한 구체적 문구가 충분히 제공되어 있지 않으므로 단정적인 입지 표현은 피해야 합니다. 다만 도봉구 창동의 공동주택 물건인 만큼 실제 입찰 전에는 대중교통 이용 동선, 인근 생활편의시설, 단지 출입 동선, 주차 여건, 주변 소음, 단지 관리 상태를 직접 확인하는 과정이 필요합니다.
아파트 물건은 같은 단지 안에서도 동, 층, 향, 조망, 엘리베이터 동선, 주차 편의, 내부 수리 상태에 따라 체감 가치가 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 8층으로 기재되어 있으나, 실제 조망권이나 채광, 소음 영향은 현장에서 확인해야 합니다. 감정가와 최저가만 보고 판단하기보다 최근 실거래 자료, 주변 매물 호가, 같은 면적대 거래 흐름을 별도로 대조해야 합니다.
소재지 지도
권리관계 확인에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서가 핵심 자료입니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만 구체적인 내용은 충분히 제시되어 있지 않습니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 권리, 임차인 대항력, 배당요구 여부, 점유자 현황은 반드시 법원 서류로 재확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 아파트는 실제 거주자, 임차인, 소유자 점유 여부에 따라 낙찰 이후 절차와 시간이 달라질 수 있습니다. 전입세대 열람, 주민등록 전입 여부, 확정일자, 임대차계약 관계, 관리사무소 확인 내용 등을 종합해 판단해야 하며, 임차인이 있는 경우 대항력과 배당 가능성을 분리해서 검토해야 합니다.
입찰 전 점검사항으로는 먼저 최저입찰금액 759,200,000원에 입찰보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. 일반적으로 법원 경매는 최저가의 일정 비율을 보증금으로 준비하지만, 사건별 조건이 다를 수 있으므로 매각기일 전 매각물건명세서와 입찰공고를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 입찰표 작성 오류, 사건번호 오기재, 보증금 부족은 입찰 무효로 이어질 수 있어 기본 절차도 가볍게 보면 안 됩니다.
리스크 점검도 중요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 해석, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비, 명도 협의, 인도명령 가능 여부는 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 매각기일 전후로 권리관계가 바뀌거나 이해관계인의 신청, 취하, 변경이 발생할 수 있으므로 법원 서류와 등기부를 최신 기준으로 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 판단은 전문가 검토와 상담을 거쳐 진행하는 것이 바람직합니다.
또한 감정가와 최저가의 차이만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가 시점, 현재 시장 상황, 같은 단지 또는 인근 단지의 거래 사례, 전세가 수준, 수리비, 취득세와 기타 비용, 자금 조달 가능성을 함께 계산해야 합니다. 경매는 낙찰가 외에도 명도 비용, 잔금 납부 일정, 대출 가능 여부, 보유 비용까지 포함해 총비용 관점으로 보는 것이 현실적입니다.
이번 서울 도봉구 창동 북한산아이파크 아파트는 자료상 1회 유찰 후 진행되는 주거형 경매 물건입니다. 실거주 목적이라면 생활권과 단지 환경을, 임대 목적이라면 임대수요와 예상 공실 위험을 각각 점검해야 합니다. 다만 원문 자료만으로 임대수익이나 향후 가격 흐름을 단정할 수 없으므로, 확인 가능한 자료를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 점검 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 목적과 예산에 맞춰 비교 검토가 필요합니다. 매각기일 전에는 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
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