사건개요
사건번호: 2025타경12380
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 근린상가
소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 101호
감정가: 696,000,000원
최저가: 116,977,000원
매각기일: 2026.08.19 수요일 10:00
진행상태: 유찰 5회
이번 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 101호로 확인되는 근린상가 경매입니다. 법원 자료상 토지 및 건물 일괄 매각으로 기재되어 있으며, 토지면적은 12.93평, 건물면적은 29.04평입니다. 감정가는 696,000,000원이고 최저입찰금액은 116,977,000원으로 표시되어 있습니다. 진행 이력은 유찰 5회로 확인되며, 매각기일은 2026년 8월 19일 오전 10시 울산지방법원에서 진행 예정입니다.
건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 원문상 구체적인 내부 이용상태는 공란에 가깝게 제공되어 있으므로, 현재 영업 중인지 공실인지, 기존 시설물이 남아 있는지, 전용 출입과 간판 설치 여건이 어떤지는 현장 확인이 필요합니다. 특히 1층 상가는 같은 건물 안에서도 출입 동선, 도로 노출, 전면 폭, 코너 여부, 주차 접근성에 따라 실제 활용성과 임대 가능성이 달라질 수 있습니다.
토지는 평지에 위치한 세장형 토지로, 근린생활시설 건부지로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 인접 도로 상태는 본건 건물 북동측으로 폭 약 20미터 도로, 남서측으로 폭 약 12미터 도로에 접한다고 기재되어 있습니다. 이 부분은 상가 물건에서 중요한 확인 요소입니다. 도로 접면이 양호하더라도 실제 점포 전면이 어느 방향을 향하는지, 보행자 유입이 어느 쪽에서 발생하는지, 차량 정차와 주차가 가능한지에 따라 체감 입지는 달라질 수 있습니다.
확인된 물건 정보 기준으로 보면, 이 물건은 양산 물금읍 가촌리 상업시설 내 1층 근린상가라는 점이 핵심입니다. 다만 단순히 1층이라는 이유만으로 수요나 임대 안정성을 단정해서는 안 됩니다. 주변 업종 구성, 공실률, 동일 건물 내 관리 상태, 엘리베이터와 계단 위치, 건물 출입구와의 거리, 전면 유리창 상태, 냉난방 및 급배수 설비 등을 함께 확인해야 합니다. 상가 경매는 낙찰가보다도 인수 후 실제 사용 가능성과 추가 비용이 중요하게 작용합니다.
입지 확인 포인트는 현장 답사를 통해 구체화해야 합니다. 원문 자료에는 도로 폭과 토지 형상은 확인되지만, 주변 유동인구, 상권의 주 이용층, 배후 주거지와 업무시설의 밀도, 인근 경쟁 상가의 임대료 수준은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 입찰 전에는 같은 건물과 주변 건물의 공실 상태, 영업 업종의 지속성, 배달·방문 수요, 주차 편의성, 야간 유동 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다. 상가투자를 검토하는 경우라면 매입 후 직접 사용할 것인지, 임대를 줄 것인지에 따라 판단 기준도 달라집니다.
소재지 지도
권리분석 측면에서는 원문상 매각물건명세서에 관할세무서 상가건물임대차현황서 열람 결과 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 이 문구만으로 점유 관계와 명도 난이도가 모두 정리되었다고 판단하기는 어렵습니다. 실제 점유자 존재 여부, 영업 시설물 소유관계, 간판·집기·인테리어 처리 문제, 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다. 등기부상 말소기준권리, 배당 요구 현황, 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부도 최신 서류로 다시 검토해야 합니다.
자료에는 건물 등기부현황 항목과 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 항목이 보이지만, 제공된 원문만으로 세부 권리관계를 완전히 판단하기에는 부족합니다. 경매 물건은 매각기일 전까지 대위변제, 취하, 변경, 정정, 권리신고, 점유관계 변동이 발생할 수 있습니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 자료에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 전문가 검토와 상담을 거쳐야 합니다.
입찰 전 점검사항도 명확합니다. 먼저 법원에 비치된 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획 관련 자료를 최신 기준으로 확인해야 합니다. 다음으로 현장에서는 상가 출입 가능 여부, 현재 사용 흔적, 수도·전기·가스 계량기, 관리사무소 확인 사항, 공용부 관리 상태, 미납 관리비 가능성, 주차장 이용 조건을 살펴야 합니다. 상가의 경우 인테리어 철거비, 원상복구 비용, 시설 보수비가 예상보다 커질 수 있어 보수 비용까지 입찰가에 반영하는 접근이 필요합니다.
최저가가 감정가 대비 크게 낮아진 상태로 보이지만, 낮아진 금액만 보고 접근하기보다는 그 이유를 확인하는 과정이 중요합니다. 반복 유찰에는 권리관계, 점유 문제, 상권 변화, 공실 부담, 내부 상태, 낙찰 후 비용 등의 다양한 사유가 있을 수 있습니다. 특히 근린상가는 주거형 물건보다 임차인 관계와 영업 현황, 관리비 문제가 복잡할 수 있으므로 현장 확인과 서류 검토를 함께 진행해야 합니다.
이번 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 근린상가는 도로 접면과 1층이라는 장점 요소가 자료상 확인되지만, 실제 입찰 판단은 점포 전면성, 상권 흐름, 내부 상태, 점유 관계, 관리비 및 권리관계 확인 후에 이루어져야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 판단하지 말고, 낙찰 후 사용할 수 있는 상태인지, 임대 목적이라면 예상 임대 조건이 현실적인지, 추가 비용을 반영해도 적정한지까지 검토해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 판단을 위한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하므로 예산, 지역, 물건 종류, 실사용 또는 임대 목적을 기준으로 함께 검토할 수 있습니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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