사건개요
사건번호: 2023타경86924
관할법원: 의정부지방법원
물건종류: 공장
소재지: 경기도 양주시 남면 구암리 137-7
감정가: 2,129,098,750원
최저가: 730,281,000원
매각기일: 2026.08.19 10:30
진행상태: 유찰 5회, 최저가율 34%
이번 물건은 경기도 양주시 남면 구암리 소재 공장 경매입니다. 원문상 토지지분 및 건물전체매각으로 표시되어 있고, 토지면적은 1,420.46평, 건물면적은 136.13평입니다. 감정가는 2,129,098,750원이며 5회 유찰 후 최저가는 730,281,000원으로 공고되어 있습니다.
감정평가현황에 따르면 기호 4 토지는 남서측 하향 완경사지대 안에서 자체 지반을 평탄화한 사다리형 토지로, 근린생활시설인 제조업소 부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 목록 5 건물은 제2종근린생활시설 제조업소로 이용 중이라는 내용이 확인됩니다. 공장 실사용을 검토하는 경우에는 건축물 용도, 실제 사용 상태, 전기 용량, 급배수, 진입로 사용관계, 차량 회전 공간 등을 현장에서 함께 확인해야 합니다.
매각 조건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되는 내용이 있으나, 목록 4 지상 컨테이너 4개 동은 매각에서 제외된다고 기재되어 있습니다. 또한 제시외건물 ㄱ, 즉 파이프조 천막지붕 창고 270㎡는 임차인 주식회사 더영테크가 축조한 독립된 가설건축물로서 가설건축물 신고필증을 득하였다는 이유로 매각에서 제외된다는 내용도 있습니다. 공장 경매에서는 매각 포함 여부가 향후 사용 가능 범위와 철거 협의, 점유 정리에 직접 영향을 줄 수 있으므로 목록별 포함·제외 사항을 반드시 분리해 보아야 합니다.
토지 부분은 목록 1부터 3까지 지분매각이라는 점이 중요합니다. 원문에는 목록 1, 2, 3 토지가 목록 5 공장의 진입로로 사용 중이고, 목록 4는 공장부지, 목록 5는 공장건물이라는 취지의 설명이 있습니다. 진입로가 지분 형태로 매각되는 경우에는 낙찰 후 통행 사용에 문제가 없는지, 공유자 관계가 어떻게 되는지, 지적도상 연결성과 실제 도로 폭이 일치하는지 확인해야 합니다. 단순히 면적이 넓다는 이유만으로 판단하기보다, 실제 사업장 운영에 필요한 진입 조건을 현장에서 보는 것이 우선입니다.
입지 확인은 구체적인 도로 접근성, 대형 차량 출입 가능성, 인근 주거지와의 거리, 소음·분진 민원 가능성, 작업장 배치 가능성 등을 중심으로 보아야 합니다. 원문에는 IC 인근이나 산업단지 같은 구체적 입지 표현은 확인되지 않으므로 이를 단정해 설명하기는 어렵습니다. 다만 제조업소로 이용 중인 공장부지라는 점에서, 실사용자는 업종 적합성, 인허가 가능 여부, 기존 시설의 재사용 가능성, 주변 토지 이용현황을 함께 검토할 필요가 있습니다.
소재지 지도
권리관계에서는 유치권 표시가 핵심 확인 대상입니다. 원문에는 공장 건물에 유치권점유중이라는 플래카드가 붙어 있었으나 유치권자를 만나지 못해 정확한 내용 파악이 어렵다고 되어 있습니다. 또한 주식회사 더영테크가 2024년 1월 25일자로 공사대금 3억8천만 원의 유치권신고를 하였으나 성립 여부는 불분명하다는 내용이 기재되어 있습니다. 유치권은 신고가 있다는 사실만으로 성립이 확정되는 것이 아니며, 공사대금 채권의 존재, 목적물과의 견련성, 점유의 계속성, 점유 개시 시점 등을 자료로 검토해야 합니다.
점유 및 임대차 관계도 단정하기 어렵습니다. 현장에서 소유자나 점유자, 임차인을 직접 만나지 못했고, 공사 중인 관계자에게 확인했으나 정확한 점유 및 임차관계가 확인되지 않았다는 내용이 있습니다. 전입세대확인서, 주민등록표등본, 상가건물임대차 현황서 등에 등재된 사람과 회사를 임차인으로 추정하여 조사서에 기재했다는 취지입니다. 여기에 상가건물임대차 현황서에 미기재된 주식회사 크라운 팜이라는 별도 회사 간판이 공장 진입로와 창고건물에 부착되어 있다는 점도 확인 포인트입니다.
입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 토지이용계획확인원 등을 최신 기준으로 다시 확인해야 합니다. 특히 공장 물건은 건물 자체보다 부속 시설, 가설건축물, 컨테이너, 천막 창고, 기계 설비, 폐기물 여부, 전기·수도 사용 상태에서 추가 비용이 발생하는 경우가 있습니다. 매각 제외 물건이 현장에 남아 있으면 인도 협의나 철거 범위가 복잡해질 수 있으므로 사진 자료만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.
리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 원문 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 유치권 신고가 있는 물건은 낙찰 후 협의 비용이나 소송 가능성까지 검토해야 하며, 신고 내용과 실제 성립 여부는 별개의 문제입니다. 따라서 입찰 전에는 법원 기록 열람과 현장 답사, 점유자 확인, 관련 서류 검토를 거쳐 전문가 상담을 받는 방향이 필요합니다.
이번 양주시 남면 구암리 공장 물건은 토지 규모가 큰 편이고 제조업소로 이용 중이라는 점에서 실사용 검토 대상이 될 수 있으나, 지분매각 토지와 진입로 사용관계, 유치권 신고, 임차인 및 점유관계 불명확성, 매각 제외 가설건축물 등이 함께 존재합니다. 가격만 보고 접근하기보다는 권리관계와 현장 상태를 분리해 확인하고, 사용 목적에 맞는 인허가와 비용 구조를 따져보는 절차가 필요합니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 기초 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능하니 예산, 지역, 용도, 실사용 여부를 기준으로 비교 검토해 보시기 바랍니다.
매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중 권리변동, 정정, 취하, 변경, 연기 등이 발생할 수 있으므로 입찰 직전 기준의 매각물건명세서와 등기부, 현장 점유 상태를 재확인하는 것이 중요합니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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