경기 여주시 현암동 입지검토 임야경매 2023타경37160

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경기 여주시 현암동 입지검토 임야경매 2023타경37160

경매컨설팅 2026. 8. 10. 23:35

사건개요

사건번호: 2023타경37160

관할법원: 수원지방법원 여주지원

물건종류: 주택

소재지: 경기도 여주시 현암동 586-32

감정가: 460,574,680원

최저가: 157,977,000원

매각기일: 2026.08.19 10:00

진행상태: 유찰 4회

이번 물건은 경기도 여주시 현암동 소재 단독주택 경매입니다. 수원지방법원 여주지원에서 진행되는 사건으로, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 물건이며 제시외 건물도 포함되는 것으로 기재되어 있습니다. 감정가는 460,574,680원, 최저가는 157,977,000원으로 표시되어 있고, 원문 기준 유찰 4회 진행 후 매각기일이 잡혀 있습니다.

확인된 물건 정보부터 정리하면 토지면적은 약 188.46평, 건물면적은 약 38.23평입니다. 원문에는 건물 면적이 18.65평, 17.16평, 제시외건물 2.42평으로 나뉘어 표시되어 있습니다. 건물은 2021년 5월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 2층 건물로 기재되어 있으며, 이용상태는 단독주택입니다. 난방 관련 내용으로는 가스보일러가 확인됩니다.

토지는 보전관리지역 및 보전산지 관련 내용이 원문에 포함되어 있습니다. 가축사육제한구역 일부제한지역 500미터 관련 표시도 있으므로, 향후 증축이나 용도변경, 추가 개발 가능성을 검토하려면 토지이용계획확인원과 건축 관련 제한사항을 별도로 확인해야 합니다. 주택 실거주 목적이라면 현재 건물의 사용상태와 진입 동선, 대지 경계, 배수, 사면 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

입지 측면에서는 경기도 여주시 현암동 소재 수원지방법원 여주지원 북서측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 주변은 단독주택단지와 주거나지 상태의 토지, 건축이 완료된 부동산이 함께 있는 환경으로 파악됩니다. 버스정류장 관련 언급은 있으나, 실제 대중교통 이용 편의성이나 생활 편의시설 접근성은 현장 답사와 지도 확인을 병행하는 것이 좋습니다.

토지 형태는 북측 하향의 완경사지를 자체 지반 평탄하게 조성한 가장형 토지로 기재되어 있습니다. 도로 상태는 기호 2 토지가 북측, 동측, 남측으로 각각 세로와 접하고, 기호 4 토지는 북측으로 세로와 접하는 것으로 표시되어 있습니다. 단독주택 경매에서는 도로 접면과 실제 차량 진입 가능 여부, 도로 폭, 사유지 통행 문제, 경계 침범 여부가 입찰 판단에 큰 영향을 줄 수 있습니다.

권리관계에서는 유치권 관련 표시가 특히 눈에 띕니다. 원문에는 주식회사 가인이앤에프가 2024년 10월 7일 목록 2에 대해 공사대금 330,000,000원의 유치권신고를 하였고, 배용호가 2024년 10월 7일 및 2025년 6월 16일 목록 3에 대해 공사대금 600,000,000원의 유치권신고를 한 내용이 있습니다. 다만 경매신청채권자가 2025년 12월 2일 유치권부존재확인의 원고승소판결을 제출했고, 해당 판결은 2025년 11월 26일 확정된 것으로 기재되어 있습니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

유치권부존재확인 판결이 제출되어 있다는 점은 중요한 참고사항이지만, 입찰자는 매각물건명세서와 관련 판결문, 점유 현황, 현장 게시물, 공사대금 주장 여부를 함께 검토해야 합니다. 유치권 표기가 있었다는 사실 자체가 입찰 심리에 영향을 줄 수 있고, 점유 상태나 현장 상황에 따라 인도 절차에서 예상보다 시간이 걸릴 수 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 판단하기보다 법원 기록과 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.

공부와의 차이도 확인 포인트입니다. 원문에는 기호 1 건물이 제시목록상 1층 61.65제곱미터, 2층 56.73제곱미터로 되어 있으나 공부상 내용과 관련된 차이 설명이 포함되어 있습니다. 또한 별지 제시목록 1 내지 4 부동산은 각 등기부상 표시와 같이 대지와 단독주택이며, 목록 4 지상에 목록 1 건물, 목록 2 지상에 목록 3 건물이 소재한다는 내용이 있습니다. 여러 목록이 묶인 일괄매각 사건이므로 각 토지와 건물의 대응관계를 정확히 대조해야 합니다.

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입찰 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인원, 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서의 내용이 서로 맞는지 확인해야 합니다. 특히 제시외 건물이 포함되어 있으므로 해당 구조물의 위치, 면적, 용도, 철거 가능성, 적법성 여부를 점검해야 합니다. 건물 내부 하자, 누수, 보일러 상태, 외벽 균열, 배수 상태, 주차 가능 여부도 실사용 관점에서는 중요한 확인 사항입니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 자료에 모든 권리관계와 현장 변수가 빠짐없이 드러나는 것은 아닙니다. 소유권이전 지연 가능성, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 미납 관리비 또는 공과금, 명도 난이도는 반드시 별도로 확인해야 합니다. 유치권 관련 이력이 있는 사건은 특히 기록상 결론과 현장 점유 상태가 일치하는지 확인해야 하며, 입찰 전 전문가 검토와 상담을 거치는 것이 필요합니다.

최저가가 감정가 대비 낮아진 물건이라도 실제 비용은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 취득세, 법무비용, 명도 비용, 수리비, 인테리어 비용, 금융비용, 보유기간 중 세금과 유지비를 함께 계산해야 합니다. 단독주택은 아파트보다 개별 하자와 현장 변수의 차이가 크기 때문에, 내부 확인이 제한되는 경우에는 보수 비용을 보수적으로 반영하는 것이 현실적입니다.

이 물건은 여주시 현암동 단독주택을 실거주 또는 장기 보유 관점에서 검토하는 분에게 관심 대상이 될 수 있으나, 유치권 신고 이력과 일괄매각 구조, 제시외 건물 포함 여부를 반드시 함께 봐야 하는 사건입니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 자료만으로 단정하기 어렵고, 법원 서류와 현장 확인을 거쳐 전문가 판단을 받아야 합니다.