사건개요
사건번호: 2024타경1152
관할법원: 창원지방법원 마산지원
물건종류: 토지
소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 창포리 17-2
감정가: 2,249,969,040원
최저가: 806,389,000원
매각기일: 2026.08.20 10:00
진행상태: 재진행, 4회 유찰
이번 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 창포리 일원에 있는 토지 경매입니다. 법원 자료상 토지지분매각 및 일괄매각으로 표시되어 있고, 전체 토지면적은 1,520.18평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 2,249,969,040원, 최저가는 806,389,000원이며, 최저가는 감정가 대비 36% 수준으로 확인됩니다. 다만 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는 지분매각, 농지취득자격증명, 현황도로, 건축허가 승계 여부 등 확인해야 할 항목이 많은 물건입니다.
확인된 물건 정보부터 보면, 대상 토지는 여러 목록으로 구성되어 있으며 일부는 지목과 현황 이용상태가 다릅니다. 자료상 목록1은 지목이 묘지이나 현황 대부분 잡종지 상태로 기재되어 있고, 지상에는 소유관계가 확인되지 않는 컨테이너 2동이 있으나 매각에서 제외되는 것으로 표시되어 있습니다. 목록3부터 목록6까지는 지목이 전 및 임야이나 현황 도로로 이용 중이며 지분매각 대상입니다. 또한 본건 토지는 인접 토지와 경계가 불분명하므로 정확한 위치와 경계 확인을 위해 지적측량이 필요하다는 내용이 반복 기재되어 있습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 나대지 매입이 아니라 권리관계와 이용 가능성을 함께 검토해야 한다는 점입니다. 기호1 토지는 인접 필지와 일단으로 단독주택, 다가구주택, 제2종 근린생활시설 건축을 목적으로 건축허가를 받은 것으로 보입니다. 그러나 법원 자료에서도 허가의 내용, 유효성, 승계 여부를 재확인하라고 명시하고 있으므로 낙찰 후 바로 건축이 가능하다고 단정하면 안 됩니다. 건축허가가 실제로 살아 있는지, 허가 명의 변경이 가능한지, 관련 부담금이나 조건이 남아 있는지 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
입지 확인 포인트는 접근성과 현황도로 부분입니다. 자료상 기호1은 목록3부터 목록6 토지를 통해 접근 가능한 것으로 기재되어 있습니다. 그런데 이 접근로 성격의 토지들이 지분매각이고, 지목은 전 또는 임야이나 현황은 도로로 이용 중입니다. 따라서 현장에서는 실제 차량 진입이 가능한 폭인지, 도로가 공도인지 사도인지, 제3자의 사용관계가 있는지, 장래 건축이나 토지 활용에 필요한 도로 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 토지는 도면상 위치와 실제 이용상태가 다를 수 있으므로 현장 답사와 지적도, 토지이용계획, 항공사진, 인접 토지 소유관계를 함께 보는 것이 좋습니다.
소재지 지도
농지취득자격증명도 중요한 검토 사항입니다. 법원 자료에는 목록2와 목록3에 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있다고 적혀 있습니다. 특히 농지전용허가를 받았으나 현재까지 전용사업 목적이 완료되지 않아 농지법상 농지에 해당한다는 진전면 사실조회 회신 내용이 있습니다. 농업경영 목적으로 취득하려는 경우 농지전용허가를 취소하고 진행 중인 농지를 영농 가능한 농지 상태로 복구해야 취득이 가능하다는 취지의 회신도 확인됩니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 관할 면사무소나 관련 부서에서 발급 가능성과 조건을 확인해야 합니다.
권리분석 측면에서는 매각물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 현황조사서의 일치 여부를 살펴야 합니다. 현재 제공된 원문만으로는 말소기준권리, 배당요구 여부, 점유관계, 컨테이너 소유자, 도로 사용관계 등을 모두 확정하기 어렵습니다. 특히 토지 지분매각이 포함된 물건은 낙찰자가 취득하는 범위와 실제 사용 가능 범위가 달라질 수 있습니다. 지분권자와의 관계, 공유물 관리와 처분 문제, 도로 부분 지분의 실익을 전문가와 함께 검토하는 것이 필요합니다.
명도 난이도도 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 건물이 아닌 토지 물건이라도 현황상 컨테이너 2동이 존재하고, 도로로 이용 중인 부분이 있으며, 인접 토지와 일단으로 개발 계획이 연결되어 있을 가능성이 있습니다. 컨테이너가 매각 제외라면 낙찰 후 철거 또는 이전 협의가 필요할 수 있고, 소유자나 점유자가 확인되지 않으면 절차가 지연될 수 있습니다. 또한 토지 위 시설물, 농작물, 경계 침범, 무단 점유 여부는 현장 확인 없이 알기 어렵습니다.
리스크 점검도 반드시 필요합니다. 경매 절차에서는 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 토지의 경우 관리비라는 표현이 직접 적용되지 않는 경우도 있지만, 점유 시설물 처리비, 측량비, 경계분쟁 대응비, 농지 복구비, 인허가 재검토 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기, 매각물건명세서, 송달 및 변경 내역, 관할 행정기관 회신을 다시 확인하고 전문가 상담을 통해 낙찰 후 부담을 계산해야 합니다.
입찰 전 점검사항은 비교적 명확합니다. 첫째, 정확한 지번별 매각 범위와 지분 비율을 확인해야 합니다. 둘째, 농지취득자격증명 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 셋째, 현황도로와 접근로의 법적 성격을 확인해야 합니다. 넷째, 건축허가의 유효성 및 승계 가능성을 관할 부서에서 확인해야 합니다. 다섯째, 컨테이너 2동의 소유자와 처리 방법을 확인해야 합니다. 여섯째, 인접 토지와 경계가 불분명하므로 지적측량 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
이번 창원시 마산합포구 진전면 창포리 토지는 면적 규모와 최저가만 보면 관심을 가질 수 있는 물건이지만, 지분매각과 농지 관련 제한, 건축허가 승계 여부, 경계 불명확성 등으로 인해 서류 검토의 비중이 큰 사건입니다. 토지활용 목적이 명확한 분이라면 해당 목적이 법적으로 가능한지부터 확인하는 순서가 필요합니다. 단순 보유, 건축, 농업경영, 도로 활용 등 목적에 따라 필요한 검토 항목과 입찰 적정가가 달라질 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 법원 경매 물건의 서류 확인, 현장 점검, 권리관계 검토, 입찰 전 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전에는 관련 서류와 현장 상태를 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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