서울 관악구 남현7길 대지활용 대지경매 2023타경2726

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서울 관악구 남현7길 대지활용 대지경매 2023타경2726

경매컨설팅 2026. 8. 11. 01:51

사건개요

사건번호: 2023타경2726

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 다세대(빌라)

소재지: 서울 관악구 남현7길 51, 5층502호

감정가: 406,000,000원

최저가: 259,840,000원

매각기일: 2026.08.20

진행상태: 재진행

이번 물건은 서울특별시 관악구 남현동 한샘타운에 있는 다세대주택 경매입니다. 원문상 매각기일은 2026년 8월 20일 목요일 10시이며, 서울중앙지방법원에서 진행되는 사건입니다. 감정가는 406,000,000원, 최저가는 259,840,000원으로 표시되어 있고, 진행상태는 재진행이며 유찰 2회로 확인됩니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 토지면적은 8.41평, 건물면적은 15.03평입니다. 주소는 서울특별시 관악구 남현7길 51, 5층 502호로 확인되며, 건물명은 한샘타운입니다. 물건 종류는 다세대 또는 빌라로 분류되어 있어 실거주 목적과 임대 목적 모두에서 기본적인 서류 검토가 필요한 주거형 물건입니다.

감정평가현황에는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하 1층 지상 7층 건물이라는 내용이 보입니다. 다만 원문에는 5층 502호라는 주소와 함께 감정평가현황 부분에 3층 302호 외 2개호라는 표현도 함께 나타납니다. 이런 경우 단순 표기 차이인지, 평가 대상 구분건물의 현황상 사용 형태와 관련된 내용인지 반드시 감정평가서, 건축물대장, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서를 서로 대조해야 합니다.

이 물건의 중요한 특징 중 하나는 이용상태에 관한 내용입니다. 원문에는 평가대상 구분건물이 건축물대장 건축현황도와 무관하게 경계벽을 허물고 다수의 호로 사용 중이라는 취지의 문구가 확인됩니다. 또한 집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다는 내용도 있습니다. 주거형 빌라 경매에서는 전용면적과 실제 점유 부분, 현황 구조, 위반건축물 등재 여부가 향후 사용, 대출, 매도, 임대에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인이 특히 중요합니다.

입지 측면에서는 관악구 남현동 소재의 공동주택 물건이라는 점을 먼저 볼 수 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며 공동주택 외 1 건부지로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 도로 조건은 남측으로 폭 6m 내외 포장도로와 접한다고 되어 있어 차량 접근성, 실제 주차 여건, 진입로 폭, 주변 골목 환경을 현장에서 함께 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 제2종일반주거지역 7층 이하로 표시되어 있고, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 주요산 주변으로 기재되어 있습니다. 일반적인 주거용 다세대 물건에서는 이러한 제한이 즉시 사용을 막는 요소로 단정되지는 않지만, 위반건축물 여부와 함께 보면 향후 원상회복, 증축, 용도, 대출 심사 등에 영향을 줄 가능성이 있으므로 관할 구청과 관련 공부 확인이 필요합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리관계 확인에서는 매각으로 소멸되지 않는 등기부권리, 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 임차인 현황, 점유관계가 핵심입니다. 원문에는 해당 항목의 제목은 보이지만 구체적인 권리 내용이 모두 드러나 있지는 않습니다. 따라서 말소기준권리, 선순위 권리, 배당요구 여부, 대항력 있는 임차인 존재 여부는 자료만 보고 단정하기 어렵고, 법원 서류와 등기부를 기준으로 다시 확인해야 합니다.

특히 다세대주택은 실제 점유자와 공부상 소유자, 임차인, 전입세대, 확정일자, 보증금 관계가 입찰 결과에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 원문에 모든 임차인 정보가 표시되지 않았을 가능성도 있으므로 전입세대열람, 주민등록 전입 여부, 현장 방문, 우편물 및 계량기 상태, 관리주체 확인 등을 통해 점유 상태를 현실적으로 점검해야 합니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 경매 물건은 낙찰 이후 소유권이전이 지연될 수 있고, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인과 점유자 문제, 체납 관리비, 명도 협의가 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 이 물건처럼 위반건축물 등재와 현황상 다수 호 사용 내용이 확인되는 경우에는 구조 변경 여부, 원상회복 가능성, 대출 가능성, 향후 처분성까지 함께 검토해야 하므로 전문가 상담을 통해 입찰 전 판단 기준을 세우는 것이 바람직합니다.

입찰 전에는 감정평가서와 매각물건명세서만 보는 데서 그치지 말고, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 함께 확인해야 합니다. 법원 경매 정보는 진행 중에도 변경될 수 있고, 취하, 변경, 정정, 재매각, 대금납부 여부 등에 따라 일정과 조건이 달라질 수 있습니다. 입찰보증금, 입찰표 작성, 대리 입찰 서류도 사전에 확인해야 실수를 줄일 수 있습니다.

현장에서는 건물 출입 상태, 실제 호수 표시, 내부 구조 변경 가능성, 공용부분 관리상태, 누수 흔적, 승강기와 계단 상태, 주차 여건, 주변 소음, 인접 건물과의 거리 등을 확인하는 것이 좋습니다. 원문상 도로 접면은 남측 폭 6m 내외 포장도로로 기재되어 있으나, 실제 체감 진입 여건과 주차 가능성은 현장 확인이 우선입니다.

주식회사 제이옥션은 법원경매 물건의 기초 정보 확인, 권리관계 검토, 현장 확인 포인트 정리, 입찰 전 상담을 도와드립니다. 다만 최종 입찰 여부는 본인의 자금계획, 사용 목적, 권리관계, 현장 상태를 종합해 신중하게 결정해야 합니다.