전남 담양군 월산면 대지활용 대지경매 2025타경2512

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전남 담양군 월산면 대지활용 대지경매 2025타경2512

경매컨설팅 2026. 8. 11. 06:40

사건개요

사건번호: 2025타경2512

관할법원: 광주지방법원

물건종류: 주택

소재지: 전라남도 담양군 월산면 중월리 645

감정가: 690,559,200원

최저가: 158,400,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 09시 55분

진행상태: 6회 유찰

이번 물건은 전라남도 담양군 월산면 중월리 645에 자리한 주택으로, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 법원 공개자료에 기재된 토지면적은 150.83평, 건물면적은 총 59.30평입니다. 건물 면적은 33.68평과 25.62평으로 구분되어 있으며, 철근콘크리트구조 기타지붕의 2층 건물로 조사됐습니다.

감정가는 6억 9,055만 9,200원이고, 6회 유찰을 거친 최저입찰금액은 1억 5,840만 원입니다. 최저가가 감정가의 약 23% 수준까지 낮아졌지만, 유찰 횟수나 가격 하락만 보고 물건의 적정성을 판단해서는 안 됩니다. 건물 상태와 법적 권리, 점유 관계, 추가 공사비를 함께 살펴 실제 부담할 총비용을 계산해야 합니다.

확인된 물건 정보

토지와 건물이 일괄매각되므로 입찰자는 토지 및 건물의 각 등기사항과 현황을 모두 검토해야 합니다. 토지 150.83평과 건물 59.30평이라는 수치는 법원 파싱 자료를 기준으로 한 것이므로, 제시외 건물이나 증축 부분, 실제 경계, 공부상 면적과 현황의 일치 여부는 감정평가서 및 건축물대장으로 다시 확인하는 것이 필요합니다.

원문에는 1층 일부 천장에 누수와 파손이 있고, 부분적으로 마감이 완료되지 않은 상태라고 명시되어 있습니다. 감정평가에도 이러한 상태가 반영된 것으로 보이지만, 누수 원인과 피해 범위까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 옥상이나 지붕, 외벽, 배관에서 발생한 문제인지 살피고 내부 천장재뿐 아니라 단열재와 전기설비까지 손상됐는지 점검해야 합니다.

미마감 부분도 단순한 마감재 시공 수준인지, 설비·창호·방수·전기 공사가 추가로 필요한 상태인지에 따라 비용 차이가 커질 수 있습니다. 현장 방문 시 각 층의 구조와 이용 상태를 확인하고, 필요한 경우 건축 전문가에게 보수 범위와 예상 비용을 검토받는 편이 안전합니다. 감정평가 시점 이후 장기간 비어 있었거나 관리가 충분하지 않았다면 상태가 달라졌을 가능성도 고려해야 합니다.

입지 확인 포인트

소재지는 담양군 월산면 중월리로 확인됩니다. 다만 제공된 원문에는 대중교통 접근성, 주요 도로와의 거리, 생활편의시설, 학교, 관공서 또는 산업시설과의 구체적인 거리가 기재되어 있지 않습니다. 전원생활이나 실거주 목적으로 검토한다면 차량 이동 동선과 장보기, 의료시설 이용, 통학 여건 등을 직접 확인해야 합니다.

토지의 형태와 고저 차이, 배수 상태, 일조 방향, 주변 건물과의 거리도 주택 이용에 영향을 줍니다. 원문에는 인접 도로의 폭과 포장 상태, 차량 진입 가능 여부가 구체적으로 나타나지 않으므로 현장에서 진입로의 실제 폭과 사유지 통과 여부를 살펴야 합니다. 지적도상 도로와 현황도로가 일치하는지, 대형 공사차량이나 일반 승용차의 출입에 불편이 없는지도 점검 대상입니다.

토지이용계획과 제한사항 역시 원문에 상세 내용이 제시되지 않았습니다. 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역, 건폐율과 용적률, 행위 제한, 도로 조건 등을 확인해야 합니다. 향후 증축이나 용도 변경을 염두에 둔다면 현재 건축물의 허가 및 사용승인 상태부터 관계 행정기관에 확인하는 것이 우선입니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

권리관계 확인 포인트

제공된 자료에는 등기부의 구체적인 권리 순위와 채권액, 임차인 현황, 점유자의 신원, 배당요구 여부가 모두 표시되어 있지 않습니다. 따라서 말소기준권리가 무엇인지, 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수할 권리가 있는지를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 서로 대조해야 합니다.

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주택으로 이용되는 건물은 전입세대확인서와 주민등록 전입 여부, 확정일자 및 임대차 신고 내용도 확인할 필요가 있습니다. 임차인이 있다면 대항력 발생 시점, 보증금, 배당요구 여부와 예상 배당액을 살펴 인수 가능성을 검토해야 합니다. 전입자가 없더라도 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 현장 방문과 문서 확인을 함께 진행해야 합니다.

토지와 건물이 동일 소유자인지, 법정지상권이나 분묘기지권 등 별도의 쟁점이 발생할 여지는 없는지도 검토 대상입니다. 원문에 매각으로 소멸되지 않는 권리나 지상권의 구체적인 내용이 드러나지 않으므로 단순히 해당 권리가 없다고 판단해서는 안 됩니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 관련 서류를 확보한 뒤 경매 전문가와 법률 전문가의 확인을 받는 것이 필요합니다.

리스크 점검

경매 절차 중 채무 변제, 대위변제, 취하, 정지 또는 권리변동이 발생하면 매각기일이나 매각 조건이 달라질 수 있습니다. 낙찰 후에도 매각허가 확정과 대금 납부 과정에 따라 소유권이전 시점이 지연될 가능성이 있습니다. 최신 등기부를 기준으로 말소기준권리와 인수권리를 다시 확인하고, 입찰 당일에도 사건 진행 여부를 조회해야 합니다.

임차인·점유자·미납 관리비·공과금·명도 문제는 원문 자료만으로 전부 파악되지 않을 수 있습니다. 특히 실제 점유 형태와 인도 협의 가능성에 따라 명도 기간과 비용이 달라집니다. 체납 전기료나 수도료, 정화조 관리, 폐기물 처리, 시설 복구비 등도 별도로 발생할 수 있으므로 점유자 면담과 관계기관 조회를 통해 확인해야 합니다. 이러한 사항은 전문가 검토와 상담을 거쳐 입찰가에 반영하는 것이 바람직합니다.

입찰 전 점검사항

매각기일은 2026년 8월 20일 목요일 오전 9시 55분으로 안내되어 있습니다. 실제 입찰법정과 입찰 마감 시간은 광주지방법원 경매계에 다시 확인해야 하며, 입찰보증금의 정확한 금액과 납부 방식도 매각기일 공고를 기준으로 준비해야 합니다. 반복 유찰된 사건은 특별매각조건이나 보증금 변경 여부가 있을 수 있으므로 매각물건명세서와 기일 공고를 빠짐없이 확인해야 합니다.

현장에서는 건물 외벽과 기초의 균열, 지붕 및 옥상 방수, 1층 천장 누수, 창호, 보일러, 급배수, 전기설비 상태를 살펴야 합니다. 부분 미마감 공간은 공사 중단 원인과 허가 상태를 확인하고, 건축물대장에 없는 증축이나 용도 변경 흔적이 있는지도 비교해야 합니다. 토지 경계는 육안만으로 판단하기 어려우므로 필요하면 경계측량 비용까지 고려해야 합니다.

입찰가격을 정할 때는 최저가 외에도 취득 관련 세금, 법무 비용, 명도 비용, 체납 관리비 중 인수 가능 금액, 수리비와 미마감 공사비를 합산해야 합니다. 농촌 지역 주택은 정화조, 상수도 또는 지하수, 난방 방식, 통신 상태처럼 생활 기반시설도 확인할 부분입니다. 감정가 대비 비율은 참고자료일 뿐 현재 가치나 향후 매각 가능성을 보장하지 않습니다.

주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토와 현장 확인, 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.