경기 부천시 부일로 1층상가 상업용건물경매 2023타경3440

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경기 부천시 부일로 1층상가 상업용건물경매 2023타경3440

경매컨설팅 2026. 8. 11. 08:17

사건개요

사건번호: 2023타경3440[32]

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 오피스텔

소재지: 경기도 부천시 부일로 491, 10층 1001호

감정가: 484,000,000원

최저가: 166,012,000원

매각기일: 2026.08.20.(목) 10:00

진행상태: 재진행, 3회 유찰, 감정가의 약 34%

이번 물건은 경기도 부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔 10층 1001호로, 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 원문상 토지 지분 면적은 3.16평, 건물 면적은 20.46평이며, 감정가는 4억 8,400만 원입니다. 세 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액이 1억 6,601만 2,000원으로 낮아졌고 현재 재진행 상태로 표시되어 있습니다. 입찰자는 가격 하락 자체보다 재진행 경위와 별도등기 및 유치권 표시의 구체적인 내용을 먼저 확인해야 합니다.

소재지는 부천시 부일로 491이며 건물명은 더원루미에르오피스텔로 확인됩니다. 원문에는 외벽에 ‘루미에르’라는 건물명이 표시되어 있고 분양문의 현수막이 걸려 있다고 기재되어 있습니다. 해당 토지는 장방형에 가까운 부정형이며 15층 규모 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만 주변 교통시설, 역과의 실제 거리, 생활편의시설 및 상권의 구체적인 상태는 제공 자료만으로 단정하기 어려우므로 현장에서 직접 확인해야 합니다.

물건 표시에는 오피스텔과 10층 1001호가 기재되어 있지만, 감정평가 관련 원문 일부에는 “15층 건물 내 1층, 2층, 3층에 위치한 근린생활시설”이며 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라는 내용도 포함되어 있습니다. 이는 해당 호실의 실제 현황과 일치하지 않거나 여러 매각 대상의 설명이 함께 파싱되었을 가능성이 있습니다. 따라서 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 등기사항증명서, 감정평가서의 호별 평가명세표 및 건축물현황도를 서로 대조해야 합니다. 공부상 용도와 실제 이용 상태가 다르면 취득 후 사용, 임대, 금융기관 평가 등에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 할 부분입니다.

면적도 단순히 평수만 보고 판단하기보다 전용면적과 공용면적의 구분, 대지권 비율, 서비스 공간의 존재 여부를 확인하는 편이 안전합니다. 원문에는 건물 면적 20.46평과 토지 면적 3.16평만 제시되어 있어 실제 전용률은 알 수 없습니다. 내부 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수나 결로, 창호 상태, 냉난방 방식, 주차 가능 대수, 승강기 운영, 공용부 관리 상태도 현장조사 대상입니다.

입지 확인에서는 건물 출입 동선과 차량 진입 여건, 주차장 사용 방식, 인근 도로의 혼잡도, 업무시설 및 주거시설의 혼재 정도를 살펴볼 필요가 있습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 방향, 층, 채광, 조망, 소음과 내부 구조에 따라 사용 편의성이 달라질 수 있습니다. 해당 1001호의 정확한 위치와 방향은 현황도면과 현장 방문을 통해 확인해야 하며, 현재 이용 여부와 출입 가능 여부도 함께 점검해야 합니다.

점유 관계에 관해서는 첨부된 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 등재자가 없는 것으로 조사되었습니다. 현황조사 과정에서는 안내문을 현관문 문지방 위에 두었다고 기재되어 있습니다. 그러나 등재자가 없다는 사정만으로 공실이나 인도 완료 상태를 단정할 수는 없습니다. 실제 점유자, 무상사용자, 사업자등록 여부, 전입 후 변동 사항과 열쇠 인도 가능성은 매각기일에 가까운 시점에 다시 확인해야 합니다.

소재지 지도

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권리관계에서는 원문에 별도등기와 유치권 표시가 있다는 점이 중요합니다. 별도등기가 토지 또는 대지권과 관련된 어떤 권리를 뜻하는지, 매각으로 소멸하는지 또는 인수 가능성이 있는지 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다. 유치권 역시 신고 내용만으로 성립 여부가 확정되는 것은 아니므로 신고인의 점유 여부, 공사대금 채권의 존재와 변제기, 해당 부동산과 채권 사이의 관련성, 점유의 계속성과 적법성을 구체적으로 검토해야 합니다.

말소기준권리와 그보다 앞선 권리의 존재 여부, 가압류·압류·근저당권의 순위, 대지권 관련 부담, 배당요구 종기 및 배당요구 내역도 확인 대상입니다. 원문에는 건물 등기부 현황의 구체적인 권리 순위와 매각으로 소멸되지 않는 권리의 상세 내용이 충분히 나타나지 않습니다. 핵심 권리분석과 인수금액의 유무는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 기록을 함께 살핀 뒤 전문가의 검토를 받아 판단해야 합니다.

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리스크 점검도 필요합니다. 낙찰 뒤에도 매각허가에 대한 이의나 항고 등으로 소유권이전이 지연될 수 있으며, 매각기일 전 대위변제나 채권 정리로 말소기준권리와 권리관계가 달라질 가능성이 있습니다. 임차인·점유자·미납 관리비·명도 문제 역시 현재 제공된 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 유치권 주장과 실제 점유가 연결되어 있다면 인도 절차와 비용 부담이 복잡해질 수 있으므로 법률 및 경매 전문가와 상담하는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 법원에 비치된 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 최신 기준으로 다시 열람해야 합니다. 사건번호의 물건번호 [32]가 맞는지 확인하고 입찰표에도 정확히 기재해야 합니다. 입찰보증금의 금액과 납부 방식, 매각기일 변경 여부, 재진행 사유, 특별매각조건의 존재 여부도 담당 경매계를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

현장에서는 해당 호실의 실제 용도와 점유 상태를 우선 살피고 관리사무소를 통해 관리비 체납 여부와 공용시설 운영 상태를 확인해야 합니다. 다만 관리사무소가 제3자에게 세부 정보를 제공하지 않을 수 있으므로 법원 서류와 현장 정황을 함께 검토해야 합니다. 내부 확인이 어렵다면 감정평가서 사진의 촬영 시점과 현재 상태의 차이도 고려해야 합니다. 공사나 마감이 필요한 상태라면 예상 비용을 별도로 산정한 후 입찰금액을 정해야 합니다.

최저가가 감정가의 약 34%라는 이유만으로 적정 매입가라고 판단해서는 안 됩니다. 감정평가 기준시점, 호실의 실제 용도, 미완성 여부, 점유와 명도 가능성, 유치권 및 별도등기 검토 결과, 취득 관련 세금과 수선비를 종합해야 합니다. 주변 거래가격이나 임대조건은 이 자료에서 확인되지 않으므로 국토교통부 실거래 공개자료와 인근 중개업소의 실제 매물 조건을 별도로 비교할 필요가 있습니다.