경기 부천시 부일로 배후수요 상업용건물경매 2023타경3440

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경기 부천시 부일로 배후수요 상업용건물경매 2023타경3440

경매컨설팅 2026. 8. 11. 10:18

사건개요

사건번호: 2023타경3440[5]

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 부천시 부일로 491, 2층 201호, 심곡동

감정가: 989,000,000원

최저가: 339,227,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 재진행, 3회 유찰, 감정가의 34% 수준

이번 물건은 경기도 부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔에 있는 근린상가입니다. 집합건물 명칭에는 오피스텔이 들어가지만 매각 대상의 용도는 근린생활시설로 확인됩니다. 입찰자는 주거용 오피스텔과 혼동하지 말고 건축물대장상 세부 용도와 영업 가능한 업종부터 확인해야 합니다.

매각 대상은 부일로 491, 2층 201호이며 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다. 원문상 토지 지분 면적은 7.22평, 건물 전유면적은 46.65평입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 안에 자리하며, 해당 건물의 1층부터 3층까지는 근린생활시설로 구성된 것으로 기재돼 있습니다.

감정가는 9억8,900만원이고 최저입찰금액은 3억3,922만7,000원입니다. 세 차례 유찰된 뒤 감정가의 약 34% 수준에서 재진행되는 일정입니다. 다만 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 적정 매입가격이라고 판단할 수는 없습니다. 전유면적과 대지권, 내부 공사비, 공용부분 이용 조건, 관리비, 예상 가능한 임대 조건 등을 함께 조사해 입찰 상한선을 정해야 합니다.

원문에는 내부 마감재가 시공되지 않은 상태이며 공실이라고 적혀 있습니다. 외벽에는 건물명인 루미에르가 표시돼 있고 분양문의 현수막이 걸려 있는 것으로 조사됐습니다. 현 상태가 준공 직후의 미마감 상태인지, 기존 공사가 중단된 상태인지에 따라 추가 비용과 공사 범위가 달라질 수 있습니다. 전기·급배수·소방·냉난방·천장·바닥·벽체 및 화장실 설치 상태를 현장에서 항목별로 확인할 필요가 있습니다.

토지는 장방형에 가까운 부정형이며 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 도로 접면과 차량 접근 조건에 관한 구체적인 내용은 제공된 원문만으로 확인하기 어렵습니다. 상가 출입구 위치, 2층으로 연결되는 계단과 승강기 동선, 주차장 진입 방식, 건물 외부에서 201호가 보이는 정도를 직접 살펴보는 것이 좋습니다.

입지 검토에서는 단순히 부천시 심곡동이라는 지역명만 볼 것이 아니라 해당 호실의 실질적인 영업 여건을 조사해야 합니다. 평일과 주말의 보행량, 주변 업무시설과 주거시설 구성, 인근 상가의 공실 여부, 동일 건물 내 입점 업종, 2층까지 유입되는 방문객 동선을 시간대별로 확인해야 합니다. 특정 업종을 계획한다면 관할 행정기관을 통해 용도 적합성, 영업신고 가능 여부와 주차·소방 기준도 별도로 확인해야 합니다.

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권리관계에서는 원문에 별도등기와 유치권 표시가 있다는 점을 중요하게 살펴야 합니다. 별도등기의 구체적인 내용과 매각으로 인수되는 권리가 있는지는 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 법원 기록을 서로 대조해야 합니다. 말소기준권리의 종류와 설정일, 후순위 권리의 소멸 여부도 최신 등기 기준으로 판단해야 하며, 제공된 요약자료만으로 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다.

유치권과 관련해서는 공사대금 사건의 판결문이 첨부된 것으로 기재돼 있습니다. 원문에는 정부지방법원 2023가합51335라는 사건 표시와 2023년 10월 23일자 공사대금 채권 관련 문구가 있으나 일부 내용이 불완전하게 파싱돼 있습니다. 정확한 법원명, 당사자, 청구금액, 판결 확정 여부와 집행 관계는 원문 판결문과 경매기록을 통해 다시 확인해야 합니다.

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유치권은 공사대금 채권의 존재만으로 결론을 낼 수 없습니다. 채권과 목적물 사이의 견련성, 점유의 개시 시점과 지속 여부, 점유 형태, 배제특약, 허위 또는 과장 신고 가능성 등을 구체적으로 검토해야 합니다. 현장이 공실로 조사됐더라도 누가 출입문과 열쇠를 관리하는지, 유치권 안내문이나 점유 표지가 있는지 직접 확인해야 합니다. 유치권 성립 여부와 낙찰자의 대응 부담은 법률 전문가의 검토를 거쳐 판단하는 것이 안전합니다.

전입세대확인서, 외국인체류확인서와 상가건물임대차현황서에는 등재자가 없는 것으로 조사됐습니다. 현황조사 당시 안내문은 현관문 문지방 위에 둔 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 등재자가 없다는 사정만으로 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 사업자등록 여부, 실제 점유 관계, 열쇠 관리 주체와 인도 가능 시기를 추가로 조사해야 하며 명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 단정하기 어렵습니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 채무 변제나 대위변제, 취하·정지, 권리변동이 발생할 수 있고 매각허가 또는 소유권이전이 지연될 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 별도등기, 유치권의 효력뿐 아니라 임차인·점유자·체납관리비·공용관리비 승계 범위와 명도 문제는 공개된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 최신 등기, 법원 기록, 관리사무소 확인자료를 갖춰 경매 및 법률 전문가와 상담해야 합니다.

입찰 전에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 건축물대장을 최신본으로 열람해야 합니다. 201호의 전유부분과 공용부분 경계를 건축물현황도와 대조하고, 실제 호수 표시 및 면적이 서류와 일치하는지도 확인해야 합니다. 대지권 비율, 위반건축물 표시, 미납 세금과 관리비, 전기·수도 공급 상태도 점검 대상입니다.

내부 마감이 되지 않았다면 입찰금액과 별도로 공사 견적을 받아야 합니다. 공사 가능 시간과 자재 반입 동선, 승강기 사용료, 관리규약, 간판 설치 기준, 소방시설 보완 비용까지 확인해야 실제 자금계획을 세울 수 있습니다. 취득세와 법무비용, 대출 가능 범위, 잔금 납부기한, 명도 및 공사 기간도 보수적으로 계산하는 편이 적절합니다.

주식회사 제이옥션은 물건 서류 검토와 현장 확인을 바탕으로 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 관련 서류와 현장 상태, 입찰 일정 및 최저가 변동 여부를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.