경기 부천시 부일로 1층상가 상업용건물경매 2023타경3440

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경기 부천시 부일로 1층상가 상업용건물경매 2023타경3440

경매컨설팅 2026. 8. 11. 11:54

사건개요

사건번호: 2023타경3440 물건번호 75

관할법원: 인천지방법원 부천지원

물건종류: 오피스텔

소재지: 경기도 부천시 부일로 491, 7층 708호

감정가: 428,000,000원

최저가: 146,804,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 3회 유찰 후 재진행

이번 물건은 경기도 부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔 7층 708호입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄 매각하며, 토지 지분은 2.93평, 전유 건물면적은 18.98평으로 기재되어 있습니다. 감정가는 4억 2,800만 원이고 3회 유찰을 거친 최저매각가격은 1억 4,680만 4,000원입니다. 최저가는 감정가의 약 34.3% 수준이지만, 이를 곧바로 적정 시세나 실제 취득비용으로 판단해서는 안 됩니다.

소재지는 경기도 부천시 부일로 491이며 집합건물 명칭은 더원루미에르오피스텔입니다. 원문에는 외벽에 ‘루미에르’라는 건물명이 표시되어 있고 분양문의 현수막이 걸려 있다고 기록되어 있습니다. 입지를 검토할 때는 지도상의 거리만 확인하지 말고 실제 출입 동선, 대중교통 이용 여건, 주변 생활편의시설, 업무시설과 주거시설의 혼재 정도를 현장에서 살펴보는 것이 좋습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 규모의 업무시설 및 근린생활시설로 제시되어 있습니다. 다만 원문 감정평가 관련 내용에는 1층부터 3층의 근린생활시설이 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라는 설명이 함께 나타납니다. 매각 대상은 7층 708호이므로 해당 설명이 이 호실에 직접 적용되는지는 제공 자료만으로 확인하기 어렵습니다. 건축물현황도, 감정평가서의 호별 사진과 이용 상태를 대조해 708호의 실제 구조와 마감 상태를 별도로 확인해야 합니다.

이처럼 물건 종류는 오피스텔로 표시되어 있지만 건축물 전체 용도에는 업무시설과 근린생활시설이 함께 언급됩니다. 입찰 전에는 집합건축물대장과 전유부를 발급받아 708호의 정확한 용도, 전용면적, 공용면적, 대지권 비율, 위반건축물 표시 여부를 확인해야 합니다. 현황과 공부상 용도가 다르다면 사용, 임대, 금융기관 담보평가 등에 영향을 줄 수 있으므로 관할 행정기관 확인도 필요합니다.

대지로 이용되는 토지는 장방형에 가까운 부정형이라고 기재되어 있습니다. 해당 토지에는 15층 업무시설 및 근린생활시설 건물이 들어서 있습니다. 원문에는 인접 도로의 구체적인 폭과 차량 접근 조건이 충분히 제시되지 않았으므로 도로 접면, 주차장 출입구, 기계식 또는 자주식 주차 방식, 실제 주차 가능 대수 등을 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.

권리관계에서는 원문에 별도등기와 유치권이라는 주의 표시가 있습니다. 이 표시는 입찰가를 정하기 전에 반드시 구체적인 내용을 확인해야 하는 항목입니다. 별도등기가 토지 또는 대지권에 관한 것인지, 매각으로 소멸하는 권리인지, 낙찰자가 인수할 가능성이 있는지를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다. 유치권 역시 신고 사실만으로 성립 여부를 단정할 수 없으므로 피담보채권의 존재, 공사대금 발생 경위, 변제기, 점유의 계속성과 적법성 등을 확인해야 합니다.

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제공된 점유 관련 자료에는 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서상 등재자가 없다고 기재되어 있습니다. 현황조사 당시 안내문은 현관문 문지방 위에 두었다고 되어 있어 내부 점유자를 직접 만나 조사했는지는 원문만으로 명확하지 않습니다. 등재자가 없다는 사실이 공실이나 인도 용이성을 보장하는 것은 아닙니다. 실제 점유자, 전입 변동, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 배당요구 여부를 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.

명도 난이도도 현재 자료만으로 단정하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 출입 흔적, 우편물, 관리사무소 확인 가능 범위, 전기와 수도 사용 정황 등을 살펴볼 필요가 있습니다. 점유자가 확인되면 점유의 원인과 대항력 성립 가능성, 배당 여부, 인도 협의 가능성을 검토해야 하며 무단으로 내부에 들어가거나 점유자의 개인정보를 부적절하게 수집해서는 안 됩니다.

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관리비도 별도 점검 대상입니다. 미납 관리비가 있다면 항목별 금액과 발생 기간을 관리사무소에서 확인하고, 공용부분과 전유부분의 부담 범위를 구분해야 합니다. 체납 전기료, 수도료, 주차비, 장기수선 관련 비용이 있는지도 함께 살펴야 실제 취득 후 지출 규모를 가늠할 수 있습니다.

입찰보증금은 법원이 공고한 최저매각가격과 보증금 비율을 기준으로 다시 계산해야 합니다. 재매각 등 특별매각조건이 붙으면 일반적인 보증금 비율과 달라질 수 있으므로 매각공고 원문을 확인해야 합니다. 입찰표에는 사건번호뿐 아니라 물건번호 75를 정확히 기재하고, 개인과 법인에 따라 필요한 신분증, 도장, 위임장과 인감증명서 등의 준비 서류를 사전에 점검하는 것이 좋습니다.

낙찰 후에는 매각허가결정과 확정, 잔금 납부, 소유권이전촉탁, 인도 절차가 이어집니다. 그러나 이해관계인의 항고나 절차상 사유로 소유권이전이 지연될 수 있습니다. 입찰 전후 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성도 있으며, 말소기준권리와 인수되는 권리는 최신 등기와 법원 서류를 기준으로 판단해야 합니다.

특히 별도등기, 유치권, 임차인과 점유자, 미납 관리비, 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부를 서로 대조하고 경매 권리분석 전문가나 법률 전문가의 검토와 상담을 거쳐야 합니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 자료 확인 전에 단정할 수 없습니다.

감정가와 최저가의 차이만 보고 입찰금액을 정하는 것도 주의해야 합니다. 동일 건물의 실제 거래 사례, 해당 호실의 층과 방향, 내부 상태, 공실 여부, 관리비, 수리비와 취득 관련 비용을 확인한 뒤 자금계획을 세워야 합니다. 현재 시세와 임대료는 제공 자료에서 확인되지 않으므로 현지 중개업소와 실거래 공개자료 등을 통해 별도로 조사해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토, 현장 확인 항목 정리와 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 법원 공고와 관련 서류의 변경 여부, 권리관계 및 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.