사건개요
사건번호: 2024타경102635
관할법원: 창원지방법원 마산지원
물건종류: 답 토지
소재지: 경상남도 함안군 법수면 백산리 503 일원
감정가: 1,136,422,000원
최저가: 389,793,000원
매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시
진행상태: 재진행, 3회 유찰, 감정가의 약 34%
이번 물건은 경상남도 함안군 법수면 백산리 503 일원에 있는 토지 11개 목록을 일괄매각하는 사건입니다. 전체 토지면적은 2,832.61평이며 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다. 감정가는 11억3,642만2,000원, 최저입찰금액은 3억8,979만3,000원입니다. 세 차례 유찰된 후 재진행되는 사건이지만, 최저가 하락만으로 물건의 적정성이나 경제성을 판단해서는 안 됩니다.
공부상 지목은 답과 전으로 구성되어 있으나 실제 이용 상태는 목록별로 다릅니다. 목록 1부터 4와 목록 7은 개발행위허가를 받아 태양광 발전시설을 설치하던 부지로, 감정평가 당시 잡종지 상태로 조사됐습니다. 이 가운데 분할된 일부 토지는 현황 도로입니다. 목록 5와 9는 휴경지이고, 목록 6·8·10은 현황 도로입니다. 목록 11은 휴경지와 일부 도로가 함께 있는 것으로 기재돼 있습니다.
목록별 제시 면적을 합한 전체 규모는 약 2,832.61평입니다. 여러 필지가 하나의 매각 단위로 묶여 있으므로 특정 필지만 선택해 입찰할 수 없습니다. 토지의 형상은 대체로 부정형 평지로 조사됐으며, 각 필지의 위치와 연결 관계, 실제 사용 범위를 지적도와 현장에서 함께 확인해야 합니다.
도로 조건은 목록 8 동측이 폭 약 4미터의 도로와 접하는 것으로 조사됐습니다. 목록 6·8·10·11과 일부 분할토지는 태양광시설 허가 부지의 진입로로 이용 중입니다. 다만 현황 도로라는 사실만으로 건축법상 도로 요건이나 적법한 통행권이 당연히 확보되는 것은 아닙니다. 도로의 소유관계, 도로 지정 여부, 차량 통행 가능성, 인접 토지와의 연결 상태를 관할 행정기관과 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
특히 목록 2·3·4·7은 토지대장상 2022년 1월 24일 분할됐으나 등기에는 분할 전 상태가 남아 있는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가는 분할 후 지번을 경매 대상에 포함해 진행한 것으로 보이지만, 입찰 시점의 등기와 토지대장, 매각목록이 서로 일치하는지 다시 대조해야 합니다. 분할 후 정확한 지번과 면적, 매각 대상 범위는 담당 경매계 확인이 필요합니다.
본건 토지 전부는 인접 토지와의 경계가 불분명한 상태로 조사됐습니다. 감정평가서도 정확한 현황과 지적경계를 확인하려면 측량이 필요하다는 의견을 제시하고 있습니다. 태양광시설 철구조물, 진입도로, 휴경지와 주변 매각 제외 토지의 경계를 현장에서 눈으로만 구분하기 어려울 수 있으므로 지적측량 비용과 경계 확정 가능성을 검토해야 합니다.
권리관계에서는 매각 제외 시설과 유치권 주장이 핵심 확인 대상입니다. 목록 1·2·3·4·7 지상에는 태양광시설 철구조물이 있으나 해당 제시외 구조물은 매각 대상에서 제외됩니다. 토지만 낙찰받고 시설 소유권은 취득하지 못할 수 있으며, 구조물의 존치·철거·사용 관계가 별도 분쟁으로 이어질 가능성도 살펴야 합니다.
매각물건명세서에는 매각 제외 태양광시설을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 법정지상권이 성립하면 낙찰 후 토지 이용과 시설 철거에 제약이 생길 수 있습니다. 토지와 구조물의 소유권 변동 시점, 담보권 설정 당시의 소유관계, 시설의 독립성 등을 등기사항증명서와 관련 계약자료를 통해 전문가가 검토해야 합니다.
소재지 지도
현황조사 당시 시공업자 김인걸이 태양광시설 공사대금을 받지 못했다며 유치권을 주장하고 점유·관리하는 것으로 조사됐습니다. 원문에는 미지급 공사대금 약 6억원이라는 조사 내용이 있는 한편, 2025년 7월 14일 자 유치권포기확약서에는 공사도급채권이 3억2,800만원으로 기재돼 있습니다. 주장 금액과 확약서 기재 금액이 다르므로 채권의 발생 근거와 잔액부터 확인해야 합니다.
2026년 2월 27일 제출된 유치권포기확약서는 채권자인 승학신용협동조합과의 관계에서 유치권을 행사하지 않겠다는 취지로 작성된 것으로 안내돼 있습니다. 그 효력이 향후 매수인에게도 전면적으로 적용되는지는 불분명하다고 명시돼 있으므로, 확약서 제출 사실만으로 유치권 문제가 모두 해소됐다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 상태, 공사계약서, 세금계산서, 공사 진행 내역, 채권 변제 여부와 토지에 대한 견련성을 종합적으로 검토해야 합니다.
이 토지는 함안군의 개발행위 및 농지전용 변경허가를 받아 태양광 발전시설을 설치하던 부지의 일부입니다. 허가번호는 종합민원과-32146이며 허가일은 2022년 11월 11일로 기재돼 있습니다. 낙찰자가 기존 허가를 승계할 수 있는지, 공사 중단으로 허가가 실효되거나 변경됐는지, 준공에 필요한 조건과 원상회복 의무가 있는지는 함안군 담당 부서에서 확인해야 합니다. 태양광 발전사업과 관련된 별도의 사업허가, 계통연계, 공사계약 관계가 토지 매각만으로 승계되는지도 구분해 살펴야 합니다.
이 사건은 농지취득자격증명이 필요한 물건입니다. 정해진 기한까지 증명을 제출하지 않으면 입찰보증금이 몰수될 수 있다고 매각조건에 명시돼 있습니다. 현황이 잡종지나 도로라고 하더라도 공부상 농지인 필지가 포함돼 있으므로 신청 가능 여부와 발급 조건을 사전에 함안군에 문의해야 합니다. 이용계획서 작성, 농업경영 요건, 불법 전용 여부 및 원상회복 조건도 함께 확인하는 것이 안전합니다.
목록 5·6·10·11 지상에는 전봇대가 있으나 매각에서 제외됩니다. 전주 부지의 사용 관계, 한전 등 시설관리자의 권원, 이전 가능 여부와 비용 부담을 확인해야 합니다. 현장에서는 전봇대 외에도 배수로, 성토 상태, 태양광 구조물 기초, 전선과 인접 시설물의 침범 여부를 점검할 필요가 있습니다.
입찰 전에는 등기사항증명서에서 말소기준권리와 인수 가능 권리를 다시 판별해야 합니다. 소유권이전이 지연될 사정, 대위변제에 따른 권리변동, 임차인이나 점유자의 존재, 체납 관리비 또는 각종 사용료, 인도와 명도 문제는 제공된 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 시공업자가 시설을 점유·관리했다는 조사 내용이 있으므로 명도 난이도를 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 법정지상권과 유치권의 성립 여부를 포함해 변호사, 법무사 등 전문가의 서류 검토와 상담이 필요합니다.
현장 방문 시에는 11개 목록의 진입 동선과 차량 접근성, 경계표지, 도로 폭, 배수 상태, 농지 현황, 구조물 점유 상태를 확인해야 합니다. 담당 경매계에서는 최신 매각물건명세서와 감정평가서, 현황조사서, 유치권포기확약서 원문 및 추가 제출서류 여부를 열람하는 것이 좋습니다. 입찰보증금, 입찰표 작성, 공동입찰 여부와 농지취득자격증명 제출기한도 사전에 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 물건 자료 검토와 현장 확인, 입찰 준비에 관한 상담을 제공합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전 관련 서류의 변경 여부와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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