세종 장군면 하봉리 개발입지 토지경매 2025타경503450

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세종 장군면 하봉리 개발입지 토지경매 2025타경503450

경매컨설팅 2026. 8. 11. 16:45

사건개요

사건번호: 2025타경503450

관할법원: 대전지방법원

물건종류: 임야

소재지: 세종특별자치시 장군면 하봉리 429-3

감정가: 4,966,300,000원

최저가: 1,192,408,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 재진행, 4회 유찰

이번 물건은 세종특별자치시 장군면 하봉리에 위치한 임야로, 대전지방법원에서 진행하는 토지 경매 사건입니다. 감정가는 49억 6,630만 원이고 최저입찰금액은 11억 9,240만 8,000원입니다. 원문상 네 차례 유찰 후 재진행되는 물건이며, 최저가는 감정가의 약 24% 수준입니다. 다만 유찰 횟수와 가격 하락만으로 토지의 적정 가치를 판단해서는 안 됩니다. 공사 중단 상태, 인허가의 유효 여부, 도로 조건, 추가 공사비와 권리관계를 함께 검토해야 합니다.

매각 대상 토지면적은 총 5,247.77평으로 기재되어 있습니다. 세부 면적은 5,218.73평, 22.69평, 6.35평으로 나뉘며 일괄매각 조건입니다. 일부 목록만 별도로 입찰하는 방식이 아니므로 각 필지의 위치, 경계, 형상과 이용 가능성을 모두 확인한 뒤 전체 토지를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

감정평가 내용에 따르면 대상 토지는 장군면 하봉리의 서세종 나들목 북서측 원거리에 있습니다. 주변은 농경지와 농가주택, 임야 등이 형성된 지역으로 조사됐습니다. 상업시설이 밀집한 도심 토지와는 성격이 다르므로 실제 접근 시간과 생활 편의시설, 차량 통행 여건, 기반시설 설치 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

기호 1 토지는 중경사 내외의 부정형 토지입니다. 대지조성사업계획 승인을 받은 후 현황상 조성공사가 진행되다가 중단된 상태로 파악됩니다. 원문에는 승인번호가 2024-주택과-대지조성사업계획승인-2로 기재돼 있으며, 대지면적은 17,252제곱미터, 주용도는 단독주택으로 확인됩니다. 이는 승인 이력이 있다는 의미일 뿐 현재도 같은 내용으로 사업을 곧바로 이어갈 수 있다는 보장은 아닙니다.

기호 2와 기호 3 토지는 북서향 완경사지의 삼각형 토지로, 잡목 등이 있는 토지임야 상태로 조사됐습니다. 필지별 면적이 작더라도 진입부, 경계 조정, 배수시설 또는 사업부지 연결에 영향을 줄 수 있으므로 지적도와 현황을 대조해야 합니다. 경사도와 토질, 절토·성토 범위, 옹벽 및 배수시설의 상태도 토지 활용비와 직결되는 점검 대상입니다.

공부상 지목은 임야지만 현황은 토목공사가 중단된 상태입니다. 입구 우측에는 제시외 컨테이너 박스와 간이화장실이 설치된 것으로 기재돼 있습니다. 해당 시설의 소유관계와 철거 책임, 매각 포함 여부는 법원 기록만으로 단정하지 말고 집행관 현황조사서, 감정평가서와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다. 원문상 분묘는 없는 것으로 조사됐지만 입찰 전 현장을 다시 방문해 변동 여부를 살피는 것이 안전합니다.

입지 점검에서는 도로와 경계 확인이 중요합니다. 제공된 원문에는 인접 도로의 폭, 포장 상태, 법정 도로와의 연결 여부가 구체적으로 드러나지 않습니다. 차량과 공사 장비의 진입 가능 여부, 타인 토지 통과 여부, 도로 지분 또는 사용승낙 필요성도 확인해야 합니다. 토지이용계획확인원과 지적도, 임야도, 토지대장, 경계복원 자료를 바탕으로 실제 출입구와 공적 장부가 일치하는지 살펴볼 필요가 있습니다.

대지조성사업 승인과 관련해서는 세종특별자치시 담당 부서에 승인 내용과 유효기간, 사업시행자 변경 가능 여부, 공사 중단에 따른 행정조치 여부를 문의해야 합니다. 설계변경이나 착공·준공 절차, 산지전용 및 개발행위 관련 조건, 기반시설 부담과 원상복구 의무가 남아 있는지도 확인 대상입니다. 기존 사업자의 지위가 낙찰자에게 자동으로 이전된다고 단정할 수 없으므로 입찰 전에 서면 답변이나 관련 문서를 확보하는 편이 좋습니다.

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권리관계에서는 원문 상단에 유치권 표시가 있다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 다만 제공된 내용만으로 유치권 신고 주체, 피담보채권의 종류와 금액, 실제 점유 여부 및 성립 가능성을 판단하기는 어렵습니다. 공사가 중단된 토지인 만큼 공사업체의 공사대금 주장이나 현장 점유 상황이 있는지 확인하고, 유치권 신고서와 관련 증빙, 현장 표지, 점유 형태를 전문가와 검토해야 합니다.

매각물건명세서에는 점유 및 임대차관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임대관계가 확인되지 않았다는 사실이 점유자가 없다는 뜻은 아닙니다. 컨테이너와 간이화장실의 사용자, 공사 관계자 또는 제삼자의 현장 관리 여부를 조사해야 합니다. 토지는 주택과 명도 방식이 다를 수 있지만 점유 시설이나 공사 자재가 남아 있으면 인도와 철거 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 명도 난이도는 현장 및 기록 확인 전 단정하기 어렵고 전문가 확인이 필요합니다.

등기부에서는 말소기준권리의 종류와 설정일, 압류·가압류·근저당권 및 지상권 여부를 최신 발급본으로 검토해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 권리의 구체적인 내용이 충분히 제시되지 않았으므로 인수 권리가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 일괄매각 대상 각 필지의 등기사항이 서로 다를 가능성도 고려해 필지별 등기부를 따로 확인해야 합니다.

이 사건은 2026년 5월 20일 채권자의 매각기일 연기신청 제출 이력이 기재돼 있습니다. 현재는 재진행 상태로 안내됐지만 매각기일 변경, 취하, 정지 또는 추가 서류 제출 가능성이 있으므로 입찰 직전 법원 경매정보를 다시 확인해야 합니다. 입찰보증금의 정확한 액수와 납부 방식도 최신 매각공고를 기준으로 준비해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 입찰 전 채무자의 대위변제나 채권관계 변화로 권리 상태 또는 경매 진행이 달라질 수 있습니다. 말소기준권리와 인수 권리, 유치권 주장, 임차인·점유자, 미납 관리비에 준하는 현장 유지비, 시설 철거와 명도 문제는 제공된 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 반드시 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 행정서류를 전문가와 검토하고 구체적인 상담을 거쳐 판단하시기 바랍니다.

입찰가격을 정할 때는 감정가 대비 할인 폭만 기준으로 삼기보다 토목공사 재개비, 설계 및 인허가 정비비, 안전 보강비, 기반시설 설치비, 세금과 소유권이전비용을 함께 계산해야 합니다. 토지의 실제 경계와 면적, 공사 진척도, 옹벽과 배수시설의 안정성은 현장 기술검토를 통해 확인하는 것이 바람직합니다. 필요하면 측량과 토목 분야의 별도 검토 비용도 자금계획에 반영해야 합니다.