사건개요
사건번호: 2023타경3440
관할법원: 인천지방법원 부천지원
물건종류: 오피스텔
소재지: 경기도 부천시 부일로 491, 4층 408호
감정가: 415,000,000원
최저가: 142,345,000원
매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시
진행상태: 재진행, 3회 유찰
이번 물건은 경기도 부천시 심곡동 더원루미에르오피스텔 4층 408호입니다. 사건번호는 2023타경3440이며 부천지원에서 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 원문에는 감정가 4억 1,500만 원, 최저매각가격 1억 4,234만 5,000원으로 기재되어 있습니다. 최저가는 감정가의 약 34% 수준이며, 세 차례 유찰된 뒤 재진행되는 일정으로 표시되어 있습니다. 입찰보증금과 최종 매각 조건은 입찰 전에 법원 공고를 통해 별도로 확인해야 합니다.
대상 호실의 토지 지분은 2.93평, 건물 전유면적은 18.98평으로 제공되어 있습니다. 소재지는 경기도 부천시 부일로 491, 심곡동 더원루미에르오피스텔이며, 집합건물의 4층 408호로 특정됩니다. 건물 전체는 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 규모로 파악됩니다. 토지는 장방형에 가까운 부정형이며 15층 업무시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중이라는 내용이 포함되어 있습니다.
다만 원문 자료에는 반드시 대조해야 할 부분이 있습니다. 물건 종류와 주소는 오피스텔 4층 408호로 표시되지만, 감정평가 관련 문구에는 1층·2층·3층 근린생활시설이며 내부 마감재가 시공되지 않은 상태라는 설명이 함께 나타납니다. 해당 설명이 408호에 직접 적용되는지, 건물 내 다른 호실이나 일괄 평가 부분에 관한 내용인지 현재 제공된 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 입찰자는 건축물현황도, 집합건축물대장, 감정평가서의 호별 평가 내용과 현황 사진을 맞춰 보아야 합니다.
건축물대장상 용도가 업무시설인 오피스텔인지, 실제 현황이 근린생활시설인지에 따라 사용 가능 범위와 임대 방식, 금융기관의 담보 평가, 취득 이후 필요한 절차가 달라질 수 있습니다. 전유부분의 구조와 면적뿐 아니라 공용부분, 대지권 비율, 위반건축물 표시, 용도변경 여부도 확인 대상입니다. 내부 마감이 실제로 완료되지 않았다면 공사 범위와 비용, 전기·급배수·냉난방 설비 상태도 현장에서 살펴야 합니다.
건물 외벽에는 ‘루미에르’라는 건물명이 표시되어 있고 분양문의 현수막이 걸려 있다는 조사 내용이 있습니다. 이 사실만으로 현재 분양이나 임대가 정상적으로 진행 중이라고 판단할 수는 없습니다. 건물의 준공 및 사용승인 상태, 공실 현황, 관리 주체, 공용시설 운영 상태를 별도로 조사하는 것이 필요합니다. 주변 교통과 생활편의시설은 실제 이동 동선과 시간대별 환경을 기준으로 확인하고, 특정 상권이나 임대수요를 자료 없이 단정해서는 안 됩니다.
소재지 지도
권리관계에서는 원문 상단에 ‘별도등기, 유치권’이라는 표시가 있다는 점을 가볍게 보면 안 됩니다. 별도등기의 구체적인 대상과 내용, 유치권 신고 여부와 주장 금액, 점유의 계속성, 공사대금 채권의 존재, 해당 호실과 채권 사이의 관련성을 서류와 현장에서 확인해야 합니다. 단순히 유치권이라는 문구가 표시되었다는 이유만으로 성립 또는 불성립을 단정할 수 없으며, 신고서와 관련 증빙을 검토한 전문가의 판단이 필요합니다.
제공된 점유 조사 내용에는 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 상가건물임대차현황서에 등재자가 없다고 기재되어 있습니다. 현관문 문지방 위에 안내문을 두었다는 조사 내용도 확인됩니다. 그러나 등재자가 없다는 사실이 곧 공실이나 점유자 부재를 확정하는 것은 아닙니다. 실제 점유 상태, 사업자등록 여부, 임대차계약의 존재, 보증금과 차임, 전입 또는 사업자등록 신청 시점은 추가 확인이 필요합니다.
등기부에서는 말소기준권리의 종류와 접수 순위, 근저당권·압류·가압류·전세권 등 각 권리의 인수 또는 소멸 여부를 검토해야 합니다. 매각물건명세서에 기재된 인수 조건과 등기부 내용이 일치하는지도 살펴야 하며, 대지권과 관련된 별도등기가 있다면 매각 후에도 부담이 남는지 확인해야 합니다. 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 권리의 구체적인 내용이 충분히 제시되지 않았으므로 법원에 비치된 최신 서류를 기준으로 판단해야 합니다.
이 물건은 소유권이전이 지연될 가능성, 매각 전 대위변제에 따른 절차 변경, 채권 신고나 취하 등으로 인한 권리변동도 점검해야 합니다. 말소기준권리와 인수되는 권리, 임차인과 실제 점유자, 미납 관리비의 범위, 체납 공과금, 인도 협의와 명도 절차는 공개된 요약 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 유치권이나 별도등기 표시가 있는 사건은 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 함께 검토하고 경매 전문가 또는 법률 전문가와 상담하는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 4층 408호의 출입 가능 여부와 내부 마감 상태부터 확인하는 것이 좋습니다. 누수, 균열, 결로, 창호, 소방시설, 전기 용량, 수도와 배수 상태를 살펴보고, 엘리베이터와 주차장 등 공용부분의 이용 조건도 확인해야 합니다. 관리사무소가 있다면 관리비 부과 기준과 미납액, 장기수선 관련 비용, 호실별 계량 방식도 문의할 필요가 있습니다. 점유자와 접촉할 때에는 무리한 출입이나 촬영을 피하고 적법한 방식으로 현황을 조사해야 합니다.
최저매각가격만을 기준으로 입찰가를 정하기보다 취득세와 법무비용, 체납 관리비 중 승계 가능 부분, 명도 비용, 내부 공사비와 예상 보유비용을 함께 계산해야 합니다. 감정평가 기준일과 현재 상태 사이에 차이가 있을 수 있으므로 감정가를 현재 거래가치와 동일하게 받아들이지 않는 태도도 중요합니다. 인근 유사 오피스텔의 실제 거래 사례와 임대 사례는 국토교통부 공개자료, 현장 중개업소 확인 등을 통해 면적·층·용도·준공연도별로 비교해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 사건 서류 검토, 현장 확인 항목 정리와 입찰 준비에 관한 상담을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 기일 변경이나 취하 여부, 최저매각가격, 보증금, 등기사항증명서, 매각물건명세서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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