사건개요
사건번호: 2024타경120721[2]
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 답 토지
소재지: 울산광역시 중구 약사동 154
감정가: 1,407,069,000원
최저가: 984,948,000원
매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시
진행상태: 5회 유찰, 감정가의 70%
이번 물건은 울산광역시 중구 약사동 154에 있는 답 토지로, 울산지방법원에서 진행하는 2024타경120721 사건의 물건번호 2번입니다. 매각 대상은 토지이며 원문에 기재된 면적은 720.86평입니다. 건물면적은 따로 기재되어 있지 않아 토지만 매각되는 사건으로 확인됩니다.
감정가는 14억 706만 9,000원이고 최저입찰금액은 9억 8,494만 8,000원입니다. 원문에는 5회 유찰과 감정가의 70%라는 내용이 함께 표시되어 있습니다. 일반적인 유찰 저감 방식과 표시 내용이 일치하는지는 사건 진행 내역과 최신 매각기일 공고에서 다시 확인해야 합니다. 입찰금액을 정할 때는 단순히 유찰 횟수만 보지 말고 토지의 실제 이용 가능 범위, 각종 규제, 경계와 도로 조건을 함께 살펴야 합니다.
공부상 지목은 답이지만 현황은 일반적인 논의 모습과 차이가 있습니다. 감정평가 자료에 따르면 본건 1은 부정형 토지로 대나무가 자생하고 있으며, 본건 2는 부정형 토지로 일부가 전으로 이용되고 일부에는 잡목과 대나무가 우거져 있습니다. 본건 2에는 수목도 식재된 것으로 기재되어 있습니다. 공부상 지목과 현황 이용이 다르므로 농지로서의 관리 상태와 원상회복 가능성, 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인할 필요가 있습니다.
특히 이 사건은 농지취득자격증명이 필요한 물건입니다. 매각조건에는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는다는 내용이 명시되어 있습니다. 입찰 전 관할 행정기관에 신청 자격, 발급 가능 여부, 제출 기한과 필요한 농업경영계획 등을 문의해야 합니다. 농지취득자격증명은 낙찰 후 알아보는 절차가 아니라 입찰 가능성을 판단하는 핵심 사전 점검사항입니다.
또한 전용허가 없이 토지 형질이 변경된 경우 원상회복명령이 내려질 가능성이 있다는 조건도 확인됩니다. 현황이 전이나 대나무 자생지로 이용되고 있다는 사실만으로 적법한 형질변경 여부를 판단할 수는 없습니다. 토지이용 이력과 인허가 내역, 농지전용 여부를 관할 구청에서 확인하고 현황측량이나 지적측량이 필요한지도 검토해야 합니다.
입지와 토지이용계획을 보면 도시지역과 자연녹지지역이 포함되어 있습니다. 본건 2에는 제1종일반주거지역과 내약사지구 지구단위계획구역도 기재되어 있습니다. 동시에 개발제한구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하는 것으로 표시됩니다. 본건 2에는 약사천과 관련된 홍수관리구역도 포함되어 있습니다.
이처럼 한 필지 또는 매각 대상 안에 여러 용도지역과 규제사항이 함께 나타날 수 있으므로 전체 면적을 동일한 조건으로 이용할 수 있다고 전제하면 곤란합니다. 토지이용계획확인서와 지적도, 임야도 또는 연속지적도, 도시계획 관련 도면을 서로 대조해 규제별 적용 위치와 면적을 확인해야 합니다. 건축이나 농업 목적 등 구체적인 활용계획이 있다면 해당 행위가 가능한지 관할 행정기관의 담당 부서에 사전 문의하는 것이 필요합니다.
토지거래계약 허가구역은 원문상 2024년 9월 1일부터 2027년 8월 31일까지로 기재되어 있습니다. 다만 경매취득에 허가 절차가 어떻게 적용되는지, 취득 후 이용의무나 별도 신고사항이 있는지는 최신 법령과 관할 행정기관의 해석을 확인해야 합니다. 개발제한구역과 홍수관리구역 역시 가능한 행위와 제한되는 행위가 구분되므로 막연한 개발 가능성을 전제로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
소재지 지도
도로 조건도 현장에서 반드시 살펴볼 부분입니다. 본건 2는 북동측에 접한 도로보다 약간 낮은 상태로 기재되어 있습니다. 원문에는 인접 도로의 폭, 포장 상태, 차량 진입 가능 여부가 구체적으로 드러나지 않습니다. 도로와 토지 사이의 높이 차이, 배수 상태, 실제 출입구 위치, 농기계나 차량의 진입 가능성, 법적 도로 해당 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 약사천 인근 홍수관리구역 표시가 있는 만큼 강우 시 배수와 침수 이력도 관계기관 자료를 통해 점검하는 편이 안전합니다.
경계 확인 역시 중요합니다. 매각조건에는 인접지와의 경계 구분을 위해 지적경계측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 대나무와 잡목이 우거진 상태에서는 육안으로 경계를 정확히 판단하기 어렵습니다. 현장에 보이는 울타리나 경작선이 지적경계와 일치한다고 단정하지 말고, 점유 범위와 타인 소유 시설물의 침범 여부를 확인해야 합니다. 대나무와 수목의 제거 비용, 폐기물 유무, 벌목이나 굴취에 필요한 절차도 예상 비용에 반영할 사항입니다.
권리관계는 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 최신본으로 대조해야 합니다. 제공된 원문만으로는 말소기준권리의 정확한 순위와 인수되는 권리의 존재 여부를 확정하기 어렵습니다. 매각으로 소멸되지 않는 등기부상 권리나 지상권이 있는지 해당 법원 서류의 실제 기재 내용을 직접 확인해야 하며, 농지의 경작자나 점유자가 존재하는지도 별도로 조사해야 합니다.
토지 사건은 건물 명도와 양상이 다르지만 점유자나 경작자가 있으면 인도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 본건 2의 일부가 전으로 이용되고 있다는 기재가 있으므로 실제 경작 주체, 사용대차나 임대차 관계, 농작물과 식재 수목의 소유관계를 확인해야 합니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 현재 자료만으로 단정할 수 없으며 경매 전문가와 법률 전문가의 검토가 필요합니다.
입찰 전에는 소유권이전 지연 가능성도 고려해야 합니다. 입찰 이후 대위변제나 채권 변제에 따른 권리변동, 매각기일 변경이나 취하, 정지 등이 발생할 수 있습니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 체납 관리비 또는 토지 관련 부담금, 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 최신 등기와 법원 기록을 재열람하고 전문가 상담을 거쳐 인수 위험과 추가 비용을 검토해야 합니다.
입찰 당일에는 신분증, 도장, 입찰보증금과 대리입찰 서류를 정확히 준비해야 합니다. 보증금 기준은 최저가의 일정 비율로 통상 정해지지만 재매각 등 사건별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 입찰표 작성 전에 매각공고에서 정확한 금액을 확인해야 합니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 특별매각조건도 다시 확인하시기 바랍니다.
현장 방문 시에는 토지의 실제 면적감, 고저 차이, 대나무와 잡목의 분포, 수목 상태, 경작 현황, 진입로, 배수로, 인접 토지와의 경계를 차례로 확인하는 것이 좋습니다. 지목과 현황의 차이 및 여러 규제가 겹친 물건이므로 활용 목적을 먼저 정한 뒤 행정상 가능 여부와 정비 비용을 검토해야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.
주식회사 제이옥션은 사건 서류 확인과 현장조사, 입찰 준비에 관한 상담을 진행합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천 가능합니다. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지 관련 서류를 다시 열람하고 현장 상태 및 기일 변경 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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