경기 포천시 내촌면 산업시설 공장경매 2025타경71905

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경기 포천시 내촌면 산업시설 공장경매 2025타경71905

경매컨설팅 2026. 8. 11. 21:48

사건개요

사건번호: 2025타경71905

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 전 토지

소재지: 경기도 포천시 내촌면 내리 395-27

감정가: 403,848,000원

최저가: 96,964,000원

매각기일: 2026.08.20. 목요일 10:30

진행상태: 4회 유찰, 감정가의 약 24%

이번 물건은 경기도 포천시 내촌면 내리에 있는 토지 경매입니다. 공부상 지목은 전이며, 4개 토지를 합한 면적은 329.73평입니다. 건물은 포함되지 않은 토지매각이고 4개 필지가 일괄매각되는 조건이므로, 일부 필지만 선택해 입찰할 수 있는 물건으로 보아서는 안 됩니다.

감정가는 4억 384만 8,000원이며 네 차례 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 9,696만 4,000원으로 낮아졌습니다. 최저가가 감정가의 약 24%라는 사실만으로 적정 매수가격을 판단하기는 어렵습니다. 도로로 사용되는 부분, 지적경계, 용도지역, 지하시설과 향후 이용 가능성 등을 함께 검토해 입찰금액을 정해야 합니다. 입찰보증금과 입찰 장소, 사건 담당 경매계도 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건은 내촌면사무소 남서측에 위치합니다. 주변은 전과 답, 공동주택 등이 함께 형성된 면소재지 내 주택지대로 조사됐으며, 감정평가에서는 전반적인 주위 환경을 보통으로 평가했습니다. 남서측으로 폭 약 25미터 내외의 현황도로를 통해 통행할 수 있다고 기재돼 있습니다. 다만 현황도로의 법적 성격과 실제 출입구 위치, 차량 진입 여건, 도로 점용 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

토지 형태를 보면 기호 1·2·4는 인근 필지와 대체로 평탄한 부정형 또는 사다리형 토지이고, 기호 3은 인근 필지와 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지입니다. 토지의 모양과 높이 차이는 건축 배치, 토목공사 규모, 배수계획 등에 영향을 줄 수 있으므로 서류상 면적만 보고 활용도를 판단하지 않는 것이 좋습니다.

중요한 현황 차이도 있습니다. 네 필지의 공부상 지목은 모두 전이지만 기호 1과 3은 현황 도로, 기호 2와 4는 일부가 현황 도로로 사용되는 것으로 조사됐습니다. 감정평가에도 이러한 감가요인이 반영됐습니다. 전체 329.73평이 표시돼 있더라도 실제로 독점적으로 사용할 수 있는 면적과 건축 가능한 면적은 달라질 수 있습니다. 현황도로 부분의 위치와 면적, 도로 이용 관계, 원상회복 가능성은 측량과 관할 행정기관 확인을 거쳐야 합니다.

토지이용계획상 기호 1과 3은 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당합니다. 기호 2와 4는 제2종일반주거지역과 준주거지역에 걸쳐 있습니다. 감정평가에서는 인근의 표준적인 이용 상황을 고려해 주된 용도지역인 제2종일반주거지역을 기준으로 평가하면서 준주거지역 부분을 반영했습니다. 각 용도지역의 정확한 경계와 면적은 토지이용계획확인서와 지적도, 필요할 경우 측량을 통해 확인해야 합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

네 필지에는 가축사육 전부제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립제한지역 및 한강폐기물매립시설설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 따라서 주택이나 근린생활시설 등 특정 용도로 활용하려는 경우에도 건축 가능 여부와 허용 용도, 건폐율·용적률, 접도요건, 농지 관련 절차를 포천시 담당 부서에 사전 확인해야 합니다. 지목이 전인 만큼 농지취득자격증명 제출 필요 여부와 발급 가능성, 농지전용 절차 및 비용도 입찰 전에 반드시 검토해야 할 사항입니다.

기호 4 지하에는 수도시설 등이 있는 것으로 조사됐지만 소유관계, 사용에 관한 정당한 권원 및 정상 작동 여부가 불분명해 감정평가에서 제외됐습니다. 이 시설이 매각 대상에 포함되는지, 타인이 사용하는 시설인지, 유지·철거·이설에 비용이 발생하는지 확인해야 합니다. 지하 매설물은 육안으로 판단하기 어려우므로 현장 관계자와 관할 기관을 통한 점검이 필요합니다.

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감정평가서에는 토지의 지적경계가 불명확하며 정확한 위치와 경계, 면적은 측량감정 등으로 별도 확인해야 한다고 명시돼 있습니다. 현장에서는 지적도와 실제 도로, 경계표지, 인접 토지의 점유 상태를 대조해야 합니다. 분묘, 농작물, 적치물, 경작자, 무단점유 시설의 존재 여부도 살펴보고 인접 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성까지 확인하는 것이 안전합니다.

권리분석은 제공된 요약자료만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 등기사항전부증명서를 발급해 말소기준권리와 근저당권, 압류·가압류, 가처분, 지상권, 지역권 등 권리의 설정 순서와 인수 여부를 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 소멸되지 않는 권리 항목이 명확히 표시되지 않았다고 해서 인수할 권리가 없다고 단정할 수는 없습니다. 법원에 비치된 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 서로 대조하고 전문가의 검토를 받는 것이 필요합니다.

토지이므로 주택과 같은 임차인 문제는 상대적으로 적을 수 있으나, 실제 경작자나 도로 사용자, 지하시설 이용자 등 점유관계가 존재할 가능성은 별도 조사해야 합니다. 점유자를 확인하지 않고 낙찰받으면 인도 협의나 명도 절차에 시간이 걸릴 수 있습니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 현장 및 최신 서류 확인 전에는 단정할 수 없으며 전문가 확인이 필요합니다.

경매 진행 중에는 채무 변제나 대위변제, 권리신고, 등기 변동, 매각조건 변경으로 권리관계가 달라질 수 있습니다. 소유권이전이 지연될 가능성과 말소기준권리, 임차인·점유자, 관리비 또는 토지 관리비용, 명도 문제도 현재 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 취하·변경·정지 여부를 포함한 최신 사건 진행 내역을 확인하고 법률 및 경매 전문가와 상담한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

입찰 전에는 4개 필지의 개별 등기부와 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서, 농지 관련 서류를 확인해야 합니다. 현장에서는 도로로 이용되는 실제 면적, 토지 경계, 고저차, 배수 상태, 지하 수도시설, 인접 필지의 점유 상태를 살펴보는 것이 중요합니다. 예정한 활용 목적이 있다면 관할 행정기관에 구체적인 지번과 계획을 제시해 인허가 가능성을 확인한 후 비용까지 반영해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 의뢰인의 예산과 희망 지역, 물건 종류에 따라 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행 내역을 다시 열람하고 현장 상태도 재확인하시기 바랍니다.