사건개요
사건번호: 2024타경5334
관할법원: 울산지방법원
물건종류: 주택
소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2788-3
감정가: 1,063,858,040원
최저가: 1,063,858,040원
매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시
진행상태: 재진행, 감정가의 100퍼센트
이번 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2788-3에 있는 주택으로, 토지와 건물이 함께 매각되는 일괄매각 사건입니다. 감정가는 10억 6,385만 8,040원이며 최저입찰금액도 같은 금액입니다. 현재 자료에는 재진행으로 표시되어 있으므로 앞선 진행 과정과 재진행 사유, 매각기일 변경 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다.
토지면적은 94.86평, 건물면적은 전체 112.88평으로 기재되어 있습니다. 건물 항목에는 5.59평, 51.43평, 53.35평이 표시되어 있고 제시외건물 2.51평이 별도로 확인됩니다. 각 면적이 어느 층과 구조에 대응하는지는 감정평가서의 건물개황도와 등기사항증명서, 건축물대장을 서로 대조해야 정확하게 판단할 수 있습니다.
매각 대상에는 토지와 건물뿐 아니라 감정평가서의 지적도, 건물개황도와 사진용지에 표시된 제시외건물 기호 일부가 포함됩니다. 태양광설비도 매각에 포함된다고 명시되어 있습니다. 다만 태양광설비의 설치 위치와 용량, 작동 상태, 소유관계, 유지보수 비용 및 전력 관련 계약의 승계 가능 여부는 제공된 자료만으로 확인되지 않습니다. 현장에서 설비 상태를 살피고 관련 계약서와 신고 또는 허가 자료가 있는지 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
토지는 남서쪽으로 낮아지는 완만한 경사지에 자리하며, 자체 부지는 대체로 평탄한 가장형 토지로 설명되어 있습니다. 현재 단독주택 건부지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 경사지에 위치한 만큼 실제 진입 경사, 배수 상태, 옹벽이나 축대의 균열 여부, 집중호우 때 물의 흐름을 직접 살펴볼 필요가 있습니다. 가장형 토지라는 평가만으로 차량 출입이나 주차 편의성을 단정할 수는 없습니다.
원문에는 인접 도로 상태와 구체적인 토지이용계획 및 제한사항이 충분히 나타나지 않습니다. 따라서 지적도와 토지이용계획확인서를 통해 도로 접면, 도로 폭, 실제 통행 상태, 건축 관련 제한을 확인해야 합니다. 현황상 이용하는 진입로가 타인 소유 토지를 통과하는지, 도로와 본건 토지 사이에 별도 필지가 있는지도 지적도와 현장 경계를 함께 보고 판단해야 합니다.
물금읍 범어리의 생활편의시설, 학교, 대중교통, 상업시설과의 거리는 지도만으로 판단하지 말고 실제 이동 동선을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다. 소음이나 조망, 일조, 주변 건축물과의 거리, 출퇴근 시간대 교통 상황도 방문 시간에 따라 다르게 느껴질 수 있습니다. 주거 목적이라면 낮과 저녁에 각각 방문하여 주변 환경을 비교하는 방법이 도움이 됩니다.
건물 3층에는 복층 형태로 연결된 다락이 있으며 감정평가에 포함됐습니다. 다락의 실제 구조와 면적, 층고, 사용 상태가 건축물대장과 건축도면에 어떻게 표시되어 있는지 확인해야 합니다. 현황과 공부가 다르거나 허가받지 않은 증축·개조 부분이 있다면 향후 시정명령, 이행강제금, 원상회복이나 이용 제한 문제가 발생할 가능성을 검토해야 합니다.
제시외건물도 매각에 포함되는 것으로 기재됐지만, 정확한 위치와 구조, 면적, 사용 용도는 감정평가서의 도면과 사진을 통해 다시 확인해야 합니다. 제시외 부분이 주택의 핵심 공간과 연결되어 있는지, 독립된 부속시설인지에 따라 실제 활용성과 유지관리 부담이 달라질 수 있습니다. 누수, 균열, 단열, 창호, 전기·수도 배관과 보일러 상태도 외관만으로 판단하기 어렵기 때문에 필요한 경우 건축 관련 전문가와 함께 점검하는 것이 좋습니다.
소재지 지도
권리관계는 제공된 원문에 등기부의 구체적인 권리 순위와 접수일자, 채권최고액, 임차인 내역이 충분히 제시되지 않았습니다. 따라서 말소기준권리가 무엇인지 먼저 확정하고, 그보다 앞선 권리나 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 검토해야 합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서의 내용이 서로 일치하는지도 확인 대상입니다.
관련사건으로 울산지방법원 2025개회1893과 2025개회11833이 표시되어 있습니다. 관련사건의 구체적인 당사자 관계와 진행 내용은 원문만으로 판단할 수 없으므로 법원 사건기록을 통해 본 경매 절차에 미칠 영향이 있는지 확인해야 합니다. 재진행 사건은 매각기일 직전에도 절차 변경이나 취하, 정지 가능성을 살펴야 하며 입찰보증금과 제출서류도 담당 경매계 기준으로 재확인해야 합니다.
점유관계와 임대차 현황이 명확하게 드러나지 않으므로 현황조사서와 전입세대확인서, 주민등록 관련 자료, 확정일자 및 임대차정보를 가능한 범위에서 대조해야 합니다. 현장에서는 실제 거주자나 점유자가 누구인지, 소유자와의 관계가 무엇인지 확인할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인이나 배당요구 여부에 따라 인수 부담이 달라질 수 있으므로 단순히 등기부만 보고 결론을 내려서는 안 됩니다.
명도 난이도 역시 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 소유자 또는 임차인의 점유 상태, 이사 협의 가능성, 유치권 주장이나 별도 점유관계의 존재 여부를 조사해야 합니다. 전기·수도·가스 사용 상태와 미납 관리비, 체납 공과금이 있는지도 확인해야 하며, 단독주택이라도 공동으로 관리하는 시설이나 사설도로 비용이 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.
입찰가격을 정할 때에는 최저가가 감정가와 같은 100퍼센트라는 점을 우선 고려해야 합니다. 원문에는 신뢰할 수 있는 최근 거래사례나 현재 시세 자료가 없으므로 주변 매물의 호가만으로 가치를 판단하지 않아야 합니다. 동일한 토지면적과 건물 규모, 준공 시기, 도로 조건을 갖춘 실제 거래사례를 비교하고 취득세, 등기비용, 명도비용, 수선비와 제시외건물 관련 비용까지 예상 자금에 반영해야 합니다.
이 사건은 소유권이전 지연, 채무자의 대위변제나 절차 중 권리변동, 말소기준권리의 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제가 제공된 원문에 전부 나타나지 않을 수 있습니다. 매각물건명세서에 기재되지 않은 현장 사정이나 최신 권리변동도 있을 수 있으므로 법률 및 경매 전문가의 검토와 상담을 거쳐 인수 위험을 구체적으로 확인해야 합니다.
입찰 전에는 토지와 건물의 경계, 제시외건물 및 태양광설비의 포함 범위, 다락의 공부상 상태, 도로 접면과 주차 가능 공간을 현장에서 확인하시기 바랍니다. 감정평가서 작성 시점과 현재 상태 사이에 변동이 있을 수 있으므로 내부 마감과 설비 노후도, 누수 흔적, 균열, 불법 증축 여부를 다시 점검해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 개별 조건과 자금계획에 맞춰 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 다만 최종 입찰 여부와 가격은 최신 서류 및 현장조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 매각기일 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련사건 진행 상태를 다시 열람하고 현장 상태도 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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