인천 서구 청라동 상업용건물 근린시설경매 2025타경508980

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인천 서구 청라동 상업용건물 근린시설경매 2025타경508980

경매컨설팅 2026. 8. 12. 01:50

사건개요

사건번호: 2025타경508980

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 근린상가

소재지: 인천광역시 서구 청라동 155-7 청라 스퀘어7 지1층 비187호

감정가: 534,000,000원

최저가: 261,660,000원

매각기일: 2026.08.20.(목) 10:00

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49%

이번 물건은 인천광역시 서구 청라동 155-7에 있는 청라 스퀘어7 지하 1층 비187호 근린상가입니다. 인천지방법원에서 진행하며 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 제시된 감정가는 5억 3,400만 원이고, 2회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 2억 6,166만 원으로 낮아졌습니다. 최저가는 감정가의 49% 수준이지만, 유찰 횟수와 가격 하락만으로 물건의 적정성을 판단해서는 안 됩니다.

토지 대지권 면적은 7.85평, 전유 건물면적은 14.37평으로 파악됩니다. 대상 호실이 속한 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 3층·지상 6층 규모입니다. 경매 대상은 이 건물의 지하 1층 비187호이며, 정확한 전용면적과 공용면적 배분, 대지권 비율은 감정평가서와 집합건축물대장, 등기사항전부증명서를 서로 대조해 확인해야 합니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 비교해 등고평한 세장형이며 현재 복합상가 건물 부지로 이용되고 있습니다. 건물 부지 서측은 폭 약 30미터의 포장도로와 접한다는 감정평가 내용이 확인됩니다. 다만 큰 도로와 접한다는 사실이 지하층 개별 점포의 접근성이나 가시성을 곧바로 의미하지는 않습니다. 건물 출입구와 지하층 연결 동선, 계단·엘리베이터 위치, 주차장에서 해당 호실까지의 이동 편의성을 현장에서 따로 살펴봐야 합니다.

근린상가는 같은 건물 안에서도 층과 호수, 주출입구와의 거리, 에스컬레이터 및 엘리베이터 동선에 따라 이용 여건이 달라집니다. 특히 이 물건은 지하 1층에 있으므로 외부에서 점포가 보이는지, 안내 표지가 설치돼 있는지, 지하층에 실제 영업 중인 업종이 얼마나 있는지 확인할 필요가 있습니다. 비187호의 현재 이용 상태와 내부 마감, 설비, 출입문 상태는 제공된 자료만으로 구체적으로 확인되지 않습니다.

현장에서는 공실 여부뿐 아니라 점포의 독립적인 출입 가능 여부, 호실 경계, 전기·수도·환기·소방설비, 누수나 결로 흔적도 점검해야 합니다. 집합상가에서는 공부상 호실과 현장의 칸막이 또는 통합 사용 상태가 다를 가능성도 있으므로 건축물현황도와 실제 점유 구획을 비교하는 절차가 필요합니다. 영업용으로 사용할 계획이라면 희망 업종의 건축물 용도 적합성, 영업신고 가능 여부, 관리규약상 업종 제한도 관계 기관과 관리사무소를 통해 확인하는 편이 안전합니다.

점유관계는 이번 사건에서 중요한 확인 항목입니다. 현황조사 당시 폐문부재로 이해관계인을 만나지 못해 상세한 점유 및 임대차관계를 확인하지 못한 것으로 기재돼 있습니다. 전입세대확인서에는 전입세대가 조사되지 않았고, 상가건물임대차현황서에도 임차인이 기재되지 않았습니다. 외국인체류확인서도 첨부됐다고 안내돼 있으나, 이러한 자료만으로 실제 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

소재지 지도

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상가건물임대차현황서에 임차인이 나타나지 않더라도 미등록 임차인, 사업자등록 정정 전 점유자, 소유자 또는 관계인의 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다. 출입문 표기, 우편물, 내부 집기, 전기 사용 상태, 주변 점포 관계자의 진술 등을 참고하되 최종 판단은 법원 기록과 객관적인 자료를 기준으로 해야 합니다. 점유자가 있다면 점유 근거와 인도 협의 가능성을 확인해야 하며, 명도 난이도와 비용은 사전 자료만으로 단정하기 어렵습니다.

권리관계는 최신 등기사항전부증명서에서 말소기준권리의 종류와 접수 순위를 먼저 확정해야 합니다. 제공된 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부상 권리와 지상권 항목의 구체적인 내용이 드러나지 않으므로, 인수 권리가 없다고 미리 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 함께 검토해 압류·가압류·근저당권·전세권·임차권 등의 순위와 배당 관계를 확인해야 합니다.

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매각기일 전에는 법원 기록이 추가되거나 정정될 수 있습니다. 채무 변제나 대위변제에 따른 권리변동, 취하·변경·연기 가능성도 있으므로 입찰 당일 진행 여부를 다시 확인해야 합니다. 잔금 납부나 소유권이전 과정이 예상보다 지연될 가능성, 말소기준권리 판단 오류, 임차인·점유자 문제, 체납 관리비와 공용부분 관리비 승계 범위, 명도 비용처럼 원문 자료에 전부 드러나지 않는 위험도 있습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 등기 및 법원 서류를 확인한 전문가의 검토와 상담이 필요합니다.

입찰가격을 정할 때는 감정가 대비 할인율만 보지 말고 동일 건물의 실제 사용 현황과 공실 상태, 해당 층의 유동 상황을 조사해야 합니다. 매매 호가가 아니라 최근 실거래 자료와 실제 임대차 사례를 구분해 확인하고, 임대료가 제시된다면 보증금, 월세, 부가가치세, 관리비 포함 여부를 나눠 검토해야 합니다. 확인되지 않은 예상 임대료나 수익률을 전제로 입찰가를 높이는 방식은 피하는 것이 좋습니다.

지하층 상가는 업종 적합성과 시설 상태가 활용 가능성에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 건물 내 주요 집객시설의 운영 여부, 지하층 공용공간의 관리 상태, 주차 지원 조건, 냉난방 방식, 광고물 설치 기준을 확인해야 합니다. 관리사무소에서는 월 관리비와 연체 내역, 장기수선 관련 부담, 주차 등록 대수, 점포별 영업시간 제한, 폐기물 처리 기준 등을 문의할 수 있습니다. 체납 관리비가 있다면 금액과 발생 기간, 전유부분과 공용부분의 구분을 서면으로 확인하는 것이 필요합니다.

입찰 당일에는 인천지방법원의 입찰 장소와 마감 시간을 확인하고 신분증, 도장, 입찰보증금 및 필요한 서류를 준비해야 합니다. 법인이나 대리인이 참여하는 경우에는 자격증명서류와 위임장, 인감증명서 등 준비물이 달라질 수 있으므로 담당 경매계에 미리 확인해야 합니다. 최저매각가격 변경이나 매각기일 연기 여부도 법원 공고를 기준으로 재확인해야 합니다.

이번 사건은 청라동 복합상가 건물의 지하층 근린상가라는 점, 2회 유찰된 상태라는 점, 현황조사에서 실제 점유관계를 확인하지 못했다는 점이 핵심입니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 비187호의 위치와 점유 상태를 확인하고, 법원 서류를 바탕으로 인수 위험과 예상 비용을 정리한 뒤 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 회사 소개와 상담은 물건 선택, 서류 검토 및 현장 확인에 필요한 범위를 중심으로 간결하게 안내합니다. 매각기일 전에는 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.