서울 동작구 상도동 대지활용 토지경매 2025타경103347

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서울 동작구 상도동 대지활용 토지경매 2025타경103347

경매컨설팅 2026. 8. 12. 06:39

사건개요

사건번호: 2025타경103347

관할법원: 서울중앙지방법원

물건종류: 대지

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 283-131

감정가: 2,788,750,000원

최저가: 2,231,000,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 80%

이번 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 있는 토지 경매입니다. 원문상 토지면적은 총 173.94평이며, 여러 필지를 하나의 매각 대상처럼 묶은 일괄매각 조건입니다. 건물면적은 기재되어 있지 않고 현황도 나대지로 조사되어 있으므로, 토지 자체의 이용 가능성과 공사 중단 경위, 현장에 남은 자재 및 법적 관계를 함께 살펴야 하는 사건입니다.

감정가는 27억8,875만원이고 1회 유찰된 뒤 최저입찰금액은 22억3,100만원으로 내려왔습니다. 최저가는 감정가의 80% 수준이지만, 유찰 사실만으로 가격의 적정성이나 향후 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 감정평가 기준일과 현재 시점의 차이, 토지의 형상과 경사, 공사 재개 가능 여부, 추가 비용 등을 반영해 개별적으로 입찰 상한액을 산정하는 과정이 필요합니다.

감정평가 내용에 따르면 대상지는 관악구 봉천동 당곡고등학교 북동측 인근의 동작구 상도동에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 분포하며 주거용 부동산이 혼재한 지역으로 조사됐습니다. 다만 학교와의 실제 거리, 대중교통 접근성, 생활편의시설 이용 여건은 제공된 원문만으로 구체적으로 확정하기 어려우므로 현장에서 이동 동선과 고저 차를 직접 확인해야 합니다.

토지는 6필지 일단으로 구성된 것으로 기재되어 있습니다. 원문에 표시된 개별 면적은 43.26평, 47.19평, 26.62평, 22.69평, 11.80평, 22.39평이며 이를 합하면 총 173.94평입니다. 각 필지의 정확한 지번, 경계와 지목, 공유지분 여부는 토지등기사항증명서와 토지대장, 지적도 및 매각목록을 서로 대조해 확인하는 것이 안전합니다.

형태는 급경사지대 안에서 자체적으로 평탄화한 사다리형 토지로 평가됐으며, 이용 상태는 대지 및 도로 예정지로 기재되어 있습니다. 토지 서측과 동측으로 각각 도로에 접하는 것으로 조사됐지만, 단순히 도로에 접한다는 사실만으로 건축법상 적법한 도로 요건이나 차량 진출입 조건이 충족된다고 단정할 수는 없습니다. 도로의 폭과 고저 차, 포장 상태, 사유지 포함 여부, 도로 예정지의 위치와 면적을 관할 행정기관 및 현장에서 확인해야 합니다.

토지이용계획상 도시지역과 제1종일반주거지역에 해당합니다. 이 밖에 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 기재되어 있습니다. 실제 건축 가능 규모와 용도, 높이 제한, 경사지 관련 기준, 옹벽이나 절토·성토 허가 문제는 최신 토지이용계획확인서와 건축 관련 부서의 확인이 필요합니다. 특히 대공방어협조구역의 위탁고도 범위가 원문에 표시되어 있으므로 구체적인 적용 여부를 별도로 검토해야 합니다.

현황조사 내용에는 나대지 상태로 잡풀이 자라고 일부 공사 자재가 놓여 있었다고 적혀 있습니다. 임대관계는 미상이며 현재 공사가 중단된 상태라는 설명도 확인됩니다. 따라서 기존에 어떤 공사가 진행됐는지, 건축허가나 착공신고가 있었는지, 허가가 현재 유효한지, 시공자와 토지소유자 사이에 미지급 공사대금 분쟁이 있는지를 확인해야 합니다. 남은 자재의 소유자가 누구인지와 반출 책임 및 비용도 입찰 전에 점검할 사항입니다.

원문에는 유치권 행사 중인 토지가 이 사건 토지와 인접 토지를 함께 포함하는 것으로 보인다는 취지의 불완전한 문구가 있습니다. 이는 입찰 판단에 중요한 부분이지만 제공된 내용만으로 유치권의 신고 금액, 채권자, 공사계약, 점유 범위와 점유의 계속성, 피담보채권의 존재를 확인할 수 없습니다. 현장에 유치권 안내문이나 점유 시설이 있는지 살펴보고, 법원에 제출된 유치권 신고서와 관련 증빙, 집행관 현황조사서 및 매각물건명세서를 전문가와 함께 검토해야 합니다.

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유치권은 신고됐다는 사실만으로 성립하는 것도 아니고, 반대로 신고 내용이 부족하다는 이유만으로 위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 공사 중단 토지에서는 시공업체나 하도급업체의 점유 주장, 공사 자재와 시설물의 귀속, 인접 필지까지 연결된 공사 관계가 문제 될 수 있습니다. 이 사건 토지와 인접 토지의 경계를 현장에서 식별하고, 실제 점유 주체와 출입 통제 여부를 확인하는 절차가 중요합니다.

권리관계에서는 등기사항증명서를 기준으로 말소기준권리를 특정하고, 그보다 앞선 권리와 후순위 권리의 인수 또는 소멸 여부를 검토해야 합니다. 제공된 원문에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권 항목의 구체적인 내용이 충분히 나타나 있지 않습니다. 법정지상권이나 분묘기지권 가능성, 가처분·가등기·예고등기, 체납처분과 같은 사항도 최신 서류에서 재확인해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 매각허가에 대한 이의나 항고 등으로 소유권이전이 예상보다 지연될 수 있고, 매각 전 채무의 대위변제 또는 취하와 변경으로 권리관계가 달라질 가능성도 있습니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 관리비나 공과금, 명도 문제는 현재 제공된 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 특히 임대관계가 미상이고 유치권 관련 문구가 있는 만큼 명도 난이도를 미리 단정해서는 안 되며, 입찰 전 경매 전문가와 법률 전문가의 검토 및 상담이 필요합니다.

입찰 전에는 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 같은 날짜 기준으로 확인해야 합니다. 토지대장과 지적도, 임야도 해당 여부, 토지이용계획확인서, 건축물대장 존재 여부, 건축허가 및 착공 관련 서류도 함께 살피는 것이 좋습니다. 원문에는 해당 지번과 도로명주소가 검색되지 않았다는 취지의 문구가 있으므로, 지번 정리나 주소 부여 상태도 관할 행정기관에서 확인할 필요가 있습니다.

현장에서는 6필지의 실제 경계, 서측과 동측 도로 접면, 차량 진입 가능 여부, 경사와 옹벽 상태, 배수와 토사 유출 가능성, 인접 건물과의 단차를 확인해야 합니다. 잡풀 때문에 경계표지나 시설물이 가려질 수 있으므로 필요하면 측량 비용도 입찰가에 반영해야 합니다. 공사 자재와 폐기물 처리비, 기존 구조물 철거비, 토목공사 및 안전조치 비용도 별도 부담이 될 수 있습니다.

법원 입찰에 참여할 때는 사건번호와 매각 대상 필지를 정확히 확인하고, 입찰보증금과 제출 서류를 미리 준비해야 합니다. 법인 입찰이나 대리 입찰은 필요한 서류가 달라질 수 있습니다. 매각기일 당일에도 기일 변경, 정지, 취하 여부와 최저매각가격을 다시 확인해야 하며, 감정가나 최저가만을 기준으로 무리한 금액을 정하지 않는 것이 바람직합니다.