사건개요
사건번호: 2025타경11216
관할법원: 대구지방법원 김천지원
물건종류: 다가구주택
소재지: 경상북도 구미시 원평동 1058-15
감정가: 594,059,760원
최저가: 415,842,000원
매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시
진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%
이번 물건은 경상북도 구미시 원평동에 있는 토지와 4층 다가구주택을 함께 매각하는 법원 경매 물건입니다. 토지면적은 63.37평, 건물면적은 126.08평으로 기재되어 있으며 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 감정가는 594,059,760원이고 한 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액은 415,842,000원으로 낮아졌습니다. 입찰보증금과 정확한 제출 서류는 최신 매각물건명세서와 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 4층 구조입니다. 원문에 표시된 층별 면적은 일부 3.38평과 40.90평씩으로 확인되지만, 각 면적이 어느 층과 부속 부분에 대응하는지는 건축물대장과 감정평가서 원문을 대조할 필요가 있습니다. 대지의 형태는 세장형이며 인접 토지와 대체로 평탄한 주거용 건부지로 조사되었습니다.
이 물건에서 특히 살펴볼 부분은 공부상 표시와 실제 이용 상태의 차이입니다. 공부상 2층과 3층은 각각 2가구로 표시되어 있으나 현황은 각 층에 4가구가 거주할 수 있는 형태로 되어 있다고 조사되었습니다. 소유자는 해당 부동산을 인수할 당시부터 현재와 같은 상태였다고 진술한 것으로 기재되어 있습니다. 이러한 현황 차이는 단순한 내부 구획인지, 별도의 증축이나 대수선 또는 용도 관련 문제가 있는지 자료만으로 단정하기 어렵습니다.
따라서 건축물대장, 건축물현황도, 사용승인 내역과 현장 구조를 비교해야 합니다. 관할 행정기관을 통해 위반건축물 표시 여부, 원상회복 명령이나 이행강제금 발생 가능성도 확인하는 편이 안전합니다. 방의 개수나 임대 가능한 호실 수만 보고 입찰가를 정하기보다는 적법한 이용 범위와 실제 수선 비용을 함께 검토해야 합니다.
입지는 원평동 소재 시외버스터미널 서측 인근으로 조사되었습니다. 주변은 숙박시설, 상가와 주택 등이 혼재한 지역입니다. 교통시설과 생활편의시설 접근성은 현장에서 확인할 만한 요소지만, 실제 임대수요와 공실 수준은 별도 조사가 필요합니다. 평일과 주말, 주간과 야간의 주변 분위기를 나누어 살피고 차량 진입 여건, 주차 가능 공간, 소음, 일조, 건물 출입 동선도 점검하는 것이 좋습니다.
다가구주택은 같은 건물 안에서도 호실별 면적과 채광, 내부 상태에 따라 임대 조건이 달라질 수 있습니다. 현재 임대차계약서, 보증금과 차임, 연체 여부, 공실 기간을 확인하지 않은 상태에서 임대수익을 계산해서는 안 됩니다. 주변 중개업소 조사를 병행하되 동일한 연식과 구조, 주차 여건을 갖춘 비교 사례인지 구분해야 합니다.
점유관계도 세밀하게 확인해야 합니다. 원문에 따르면 201호는 소유자가 사용하고 있고 203호는 임차인이 사용하는 것으로 조사되었습니다. 소유자는 302호, 401호와 402호가 공실이라고 진술했습니다. 그 밖의 부분은 현장에서 점유사용자를 만나지 못했고 안내문을 남긴 뒤에도 연락이 없어 정확한 점유자를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 전입자가 존재해 기타점유로 표시된 부분도 있으므로 현황조사서만으로 모든 호실의 점유관계를 확정하기 어렵습니다.
한국토지주택공사는 402호에 관해 2024년 1월 23일 접수 제3413호로 임차권등기를 한 것으로 표시되어 있습니다. 이 임차권의 보증금, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부와 대항력 성립 여부는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 자료를 함께 검토해야 합니다. 공실이라는 소유자 진술과 임차권등기가 함께 나타나는 만큼 현재 인도 상태도 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
소재지 지도
다가구주택은 임차인이 여러 명일 수 있어 말소기준권리보다 빠른 전입이나 확정일자가 있는지 호실별로 구분해야 합니다. 주민등록 전입세대확인서, 상가건물에 해당하는 사용 부분이 있다면 사업자등록 관련 자료, 임대차계약서와 배당요구 내역을 교차 확인해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리의 존재 여부도 최신 매각물건명세서를 기준으로 판단해야 하며, 현재 제공된 요약만으로 인수금액이 없다고 단정할 수 없습니다.
명도 난이도 역시 자료 확인 전에는 확정할 수 없습니다. 소유자 사용 호실, 확인된 임차인, 임차권등기 호실과 점유 미상 부분이 함께 존재하기 때문입니다. 낙찰 후 협의 대상과 인도 시점이 호실별로 달라질 수 있고, 점유자가 확인되지 않은 공간은 추가 송달이나 인도 절차가 필요할 가능성도 있습니다. 현장 방문 시 우편함, 전기계량기, 출입 흔적 등을 살피되 무단 출입이나 점유자와의 마찰은 피해야 합니다.
리스크 점검도 필요합니다. 경매 진행 중 채무 변제나 대위변제, 취하, 변경 또는 권리변동이 발생하면 매각 절차와 권리관계가 달라질 수 있습니다. 소유권이전이 예상보다 지연될 가능성도 고려해야 합니다. 말소기준권리, 임차인과 점유자, 체납 관리비나 공과금, 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공부를 전문가와 함께 검토하고 상담받는 것이 필요합니다.
입찰 전에는 건물 외벽과 옥상 방수, 균열, 누수 흔적, 급배수와 난방 방식, 전기설비, 계량기 분리 여부를 확인해야 합니다. 여러 가구가 사용하는 건물인 만큼 공용계단과 출입구의 상태, 소방설비, 피난 동선도 중요한 점검 대상입니다. 내부 확인이 제한된다면 예상 수선 범위를 넉넉하게 잡고 입찰 상한을 산정해야 합니다.
토지 경계와 도로 상태도 지적도와 현황을 비교해야 합니다. 원문에는 인접 도로에 관한 구체적인 내용과 토지이용계획 제한사항이 충분히 제시되지 않았으므로 토지이음 자료, 지적도, 토지대장과 현장 진입 상태를 별도로 확인해야 합니다. 경계 침범이나 무단 사용 시설, 인접 건물과의 이격 상태가 있는지도 살펴볼 필요가 있습니다.
관련사건으로 대구지방법원 김천지원 구미시법원 2025차전2151 지급명령이 기재되어 있습니다. 관련사건이 곧바로 낙찰자의 채무 인수를 의미하는 것은 아니지만, 사건기록과 배당 관계를 이해하기 위한 참고자료가 될 수 있습니다. 입찰표 작성 시에는 사건번호, 입찰금액, 보증금 봉투와 제출 시간을 다시 확인하고 법원별 입찰 절차를 따라야 합니다.
주식회사 제이옥션은 경매 자료 검토와 현장 확인, 입찰 준비에 관한 상담을 제공합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 법원 공고와 관련 서류의 변경 여부, 임차 및 점유관계, 건물 현황을 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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