경기 양주시 옥정동 개발입지 토지경매 2025타경73605

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경기 양주시 옥정동 개발입지 토지경매 2025타경73605

경매컨설팅 2026. 8. 12. 14:53

사건개요

사건번호: 2025타경73605

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 아파트

소재지: 경기도 양주시 옥정동 1095, 1917동 8층 804호

감정가: 415,000,000원

최저가: 290,500,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시 30분

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

이번 물건은 경기도 양주시 옥정동 1095에 자리한 이편한세상옥정메트로포레 1917동 8층 804호입니다. 법원 자료상 토지와 건물을 일괄 매각하며, 토지 지분 면적은 16.98평, 건물 면적은 22.68평입니다. 전용면적, 방과 욕실 수, 향, 내부 구조와 사용승인일 등은 제공된 원문만으로 확인되지 않으므로 감정평가서와 건축물대장을 통해 별도로 확인해야 합니다.

감정가는 4억 1,500만 원이며 1회 유찰된 뒤 최저입찰금액이 2억 9,050만 원으로 내려간 상태입니다. 최저가는 감정가의 70% 수준이지만, 이 금액이 곧 적정 매수가격을 의미하지는 않습니다. 입찰보증금의 정확한 액수와 납부 방식은 매각기일 전에 법원 공고에서 확인해야 하며, 취득세와 법무 비용, 체납관리비, 명도비용, 수리비 등 부대비용도 함께 계산해야 합니다.

토지는 인접지와 비교해 등고평탄한 부정형이며 공동주택 건부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 단지의 출입 동선, 1917동의 위치, 주차장 접근성, 경사 여부, 소음 발생 가능성, 일조와 조망 상태는 현장 확인이 필요합니다. 해당 호수가 8층이라는 점만 확인되며 실제 향과 앞 동 간격, 엘리베이터 대수, 세대 접근 동선은 원문에 나타나지 않습니다.

입지 확인에서는 단지 이름이나 지역 인지도만으로 판단하지 않는 것이 중요합니다. 실제 거주를 고려한다면 대중교통 이용 동선, 통근 시간, 생활편의시설, 의료시설, 학교와 보육시설까지의 거리 등을 직접 살펴봐야 합니다. 임대를 고려할 때도 주변 중개업소를 통해 동일 면적대의 실제 거래와 임대 문의 수준을 확인하되, 호가와 실거래를 구분해야 합니다. 제공 자료에는 역세권 여부나 특정 학교 배정, 개발계획이 확인되지 않으므로 이를 확정적인 장점으로 해석해서는 안 됩니다.

현장에서는 외벽과 공용부 관리 상태, 지하주차장 누수 흔적, 엘리베이터 상태, 쓰레기 배출시설, 차량 출입 혼잡도를 확인할 필요가 있습니다. 관리사무소를 통해 해당 세대의 체납관리비 유무와 공용부분 승계 가능 범위도 문의하는 것이 좋습니다. 개인정보 때문에 세부 내용이 제한될 수 있지만, 확인 가능한 범위와 확인 일시를 기록해 두면 입찰 판단에 도움이 됩니다.

권리관계는 제공된 원문만으로 결론을 내릴 수 없습니다. 건물 등기부현황의 구체적인 설정일자와 채권액, 말소기준권리 후보, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 상세 내용이 제시되지 않았기 때문입니다. 최신 등기사항전부증명서를 발급해 소유권과 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 가처분 등의 접수 순서를 확인하고 매각물건명세서 및 현황조사서와 서로 대조해야 합니다.

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특히 임차인이나 점유자의 존재 여부, 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부와 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다. 원문에 임차관계가 구체적으로 기재되지 않았다고 해서 공실이거나 인수할 보증금이 없다고 단정할 수 없습니다. 주민등록 전입세대 확인, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문 결과를 종합하고 필요한 경우 전문가의 검토를 받아야 합니다.

명도 난이도 역시 현재 자료만으로 판단하기 어렵습니다. 소유자가 거주하는지, 임차인 또는 다른 점유자가 사용하는지에 따라 인도 협의 과정과 비용이 달라질 수 있습니다. 낙찰 후에는 즉시 출입하거나 임의로 짐을 옮길 수 없으며, 점유관계를 확인한 뒤 적법한 협의와 인도명령 등 정해진 절차를 검토해야 합니다. 예상 소요 기간과 이사 협의 비용을 자금계획에 반영하는 것이 안전합니다.

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입찰 전에는 감정평가서의 조사 시점과 내부 확인 여부도 살펴봐야 합니다. 내부 미조사 상태에서 외부 관찰이나 집합건축물대장 등을 기준으로 평가됐다면 실제 마감재와 수리 상태가 다를 수 있습니다. 누수, 결로, 곰팡이, 창호 상태, 보일러와 배관, 확장 여부, 불법 구조변경 가능성은 현장과 관련 공부를 통해 확인해야 합니다. 내부 확인이 어렵다면 예상 수리비를 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.

입찰가격을 정할 때는 최근의 동일 단지·유사 면적 실거래 자료와 현재 매물을 함께 비교해야 합니다. 층, 향, 동 위치, 내부 상태, 입주 가능 시점에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 단순 평균값만 적용하지 않는 것이 좋습니다. 감정평가 기준일 이후 시장 상황이 달라졌을 가능성도 고려해야 하며, 대출 가능 금액과 금리, 잔금 납부기한은 금융기관을 통해 사전에 확인해야 합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 매각절차 변경이나 정지로 소유권이전 일정이 지연될 수 있고, 매각기일 전 대위변제 또는 취하, 채권과 권리관계의 변동이 발생할 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 인수권리 판단, 임차인·점유자 현황, 체납관리비와 명도 문제는 현재 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 따라서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공부를 다시 열람하고 경매 전문가와 상담한 뒤 판단해야 합니다.

입찰 당일에는 사건번호와 법원, 입찰법정, 마감시간을 다시 확인해야 합니다. 신분증, 도장, 입찰보증금과 입찰표 등 준비물은 입찰자 유형과 대리입찰 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 공동입찰이나 법인입찰이라면 추가 서류가 필요하므로 담당 경매계에 미리 문의하는 것이 좋습니다. 입찰표의 금액 오기재는 수정이 어려울 수 있어 제출 전 숫자와 사건번호를 반복 확인해야 합니다.