사건개요
사건번호: 2025타경9326
관할법원: 대구지방법원
물건종류: 근린시설
소재지: 대구광역시 동구 신천동 139-6
감정가: 2,033,310,720원
최저가: 1,423,318,000원
매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시
진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%
이번 물건은 대구광역시 동구 신천동에 있는 근린시설로, 토지와 건물이 함께 매각되는 법원 경매 사건입니다. 원문상 토지면적은 42.50평, 건물면적은 142.61평이며 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 약 20억3,331만원이고 1회 유찰된 뒤 최저입찰금액은 약 14억2,331만원으로 내려간 상태입니다.
매각은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 토지만 별도로 취득하거나 건물 일부만 매수하는 형태가 아니므로 전체 부동산의 활용 가능성과 자금 계획을 함께 검토해야 합니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산보다 건축물의 실제 용도, 층별 사용 상태, 임대차 내용, 시설 상태가 입찰 판단에 큰 영향을 줍니다.
토지는 세장형이며 자체 지반은 등고평탄한 상업용 건부지로 조사됐습니다. 다만 원문에는 인접 도로의 폭, 접면 방향, 차량 진입 여건이 구체적으로 기재돼 있지 않습니다. 현장에서는 도로와 대지의 높이 차이, 주차 및 하역 가능 여부, 건물 출입 동선, 보행 접근성 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.
토지이용계획과 제한사항 역시 제공된 원문만으로는 세부 내용을 확인하기 어렵습니다. 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장 등을 발급받아 용도지역과 지구, 건폐율·용적률, 도로 저촉 여부, 도시계획시설 및 각종 행위 제한을 살펴봐야 합니다. 향후 증축이나 용도변경을 고려한다면 관할 행정기관을 통한 별도 확인도 필요합니다.
건물은 철근콘크리트조 지하 1층, 지상 4층 규모로 파악됩니다. 외벽은 인조석 등으로 마감됐고 내부는 인테리어와 타일 마감, 바닥은 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다. 원문에는 각 층별 면적으로 보이는 28.10평이 여러 차례 기재돼 있으며 그 밖에 3.13평, 25.65평과 제시외 건물 1.45평이 표시돼 있습니다.
제공 자료의 면적 표시는 반올림이나 파싱 과정에서 차이가 생길 수 있으므로 건축물대장, 등기사항증명서, 감정평가서의 건물개황도와 면적을 서로 대조해야 합니다. 위반건축물 표시, 무단 증축, 실제 용도와 공부상 용도의 차이도 확인 대상입니다. 제시외 건물은 매각에 포함된다고 기재돼 있지만 구조와 위치, 면적 산정 방식, 건축물대장 등재 여부 및 향후 철거 가능성까지 검토하는 것이 안전합니다.
입지 판단은 신천동이라는 행정구역 정보만으로 단정하기 어렵습니다. 주변 상권의 업종 구성, 평일과 주말 유동량, 차량 통행량, 대중교통 접근성, 주차 수요, 인근 공실 등을 시간대별로 확인해야 합니다. 근린시설은 같은 동 안에서도 도로 노출도와 출입 편의성에 따라 이용 가치가 달라질 수 있으므로 반드시 현장을 방문해 실제 영업 환경을 살펴보는 것이 좋습니다.
임대차와 점유관계는 특히 주의해야 합니다. 원문에는 상가건물임대차현황서상 보증금 4,000만원, 월세 230만원과 확정일자 2025년 6월 10일이 언급돼 있습니다. 동시에 월세 200만원에 관한 문장이 중간에서 끊겨 있어 계약 변경인지 별도 등록 내용인지 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
소재지 지도
현황조사 당시에는 1층 임차인 외에는 만나지 못했고 다른 층에는 현황조사 안내문을 두고 온 것으로 기재돼 있습니다. 상가건물 임대차 열람 결과 등록자가 있어 등재했다는 내용도 있으므로, 현재 점유자와 임차인의 수가 원문에 모두 나타났다고 단정해서는 안 됩니다. 각 층의 실제 사용 주체, 사업자등록 여부, 보증금과 차임, 계약일, 인도일, 확정일자, 대항력과 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다.
권리분석은 최신 등기사항증명서를 기준으로 말소기준권리를 먼저 특정한 다음 근저당권, 압류, 가압류, 전세권, 임차권등기와 기타 제한물권의 설정 순서를 검토해야 합니다. 제공된 자료에는 건물 등기부 현황의 구체적인 권리 내용이 빠져 있어 인수되는 권리가 없다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 등기사항증명서, 감정평가서를 함께 검토하고 배당요구 종기와 임차인의 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
명도 난이도 역시 현재 정보만으로 판단하기 어렵습니다. 영업 중인 임차인이 있다면 계약 관계와 배당 가능 금액, 이사 일정, 시설물 소유관계를 확인해야 합니다. 집기나 영업시설, 간판, 냉난방기 등이 건물에 부합된 것인지 임차인 소유인지에 따라 인도 협의 과정이 달라질 수 있습니다. 체납 관리비와 공과금, 원상회복 범위도 관리 주체와 관계기관을 통해 확인하는 편이 좋습니다.
경매 절차 중 채무 변제나 대위변제, 취하, 변경, 정지 등으로 권리관계와 매각기일이 달라질 수 있습니다. 낙찰 이후에도 송달이나 항고 등으로 소유권이전이 지연될 가능성을 살펴봐야 합니다. 말소기준권리, 매수인이 인수할 권리, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 공개된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있으므로 경매 전문가와 법률·세무 전문가의 검토와 상담이 필요합니다.
입찰 전에는 보증금 준비와 입찰표 작성뿐 아니라 취득세, 법무비용, 명도비용, 수선비, 공실 기간에 따른 보유비용까지 계산해야 합니다. 근린시설은 건물 노후도와 설비 상태에 따라 예상하지 못한 비용이 발생할 수 있으므로 전기 용량, 급배수, 누수, 소방시설, 승강기 유무와 점검 상태, 냉난방 설비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
감정가와 최저가만으로 적정 입찰가를 정하기보다는 인근의 실제 거래사례와 임대사례를 별도로 조사해야 합니다. 원문에는 인근 매각통계의 구체적인 수치가 제공되지 않았으므로 예상 낙찰가나 임대수익률을 단정하기 어렵습니다. 공실 가능성과 수선비, 점유 관계를 반영한 자금계획을 세운 뒤 감당 가능한 범위에서 입찰 여부를 결정해야 합니다.
주식회사 제이옥션은 사건 자료 검토와 현장 확인을 바탕으로 상담을 진행하며, 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 공부를 다시 열람하고 현장 상태 및 진행 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다.
주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]
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