경기 동두천시 안흥동 물류동선 공장경매 2025타경73807

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경기 동두천시 안흥동 물류동선 공장경매 2025타경73807

경매컨설팅 2026. 8. 12. 20:00

사건개요

사건번호: 2025타경73807

관할법원: 의정부지방법원

물건종류: 전

소재지: 경기도 동두천시 안흥동 2-6

감정가: 401,360,000원

최저가: 280,952,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시 30분

진행상태: 1회 유찰, 감정가의 70%

이번 물건은 경기도 동두천시 안흥동 2-6에 있는 토지입니다. 공부상 지목은 전이며, 토지면적은 837.32평입니다. 제곱미터로 환산하면 약 2,768㎡ 규모입니다. 토지만 매각되는 사건으로 감정가는 4억 136만원, 1회 유찰된 최저입찰금액은 2억 8,095만 2,000원입니다. 입찰을 검토할 때에는 최저가 하락 자체보다 토지의 실제 이용 상태와 농지취득 요건, 지상 제시외 건물, 점유관계를 함께 살펴야 합니다.

감정평가 자료에 따르면 대상 토지는 남측으로 낮아지는 완만한 경사의 부정형 토지입니다. 안흥동 신천로231번길 동북쪽 끝자락에 있으며, 아래쪽이 들어간 사다리꼴에 가까운 형태로 조사됐습니다. 공부상 전이지만 현황은 경작 흔적이 뚜렷하지 않고 잡풀이 무성한 휴경지 또는 방치된 나대지 상태로 설명되어 있습니다. 일부는 도로로 이용되고 있으며 제시외 건물과 시설물의 부지로도 사용 중입니다.

토지의 모양과 경사는 향후 활용 가능 면적, 토목공사 비용, 배수 상태에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 지적도만 보고 전체 면적을 동일하게 사용할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다. 실제 평탄부와 경사부의 비율, 차량 접근 가능 여부, 도로와 접하는 구간, 우천 시 배수 방향을 현장에서 확인해야 합니다. 원문에는 인접 도로의 구체적인 폭과 법적 성격이 명확하게 기재되지 않았으므로 건축 또는 개발 목적이 있다면 도로 요건과 통행 관계를 별도로 조사할 필요가 있습니다.

현황상 일부 토지는 인근 주택의 진출입로로 이용되고 있습니다. 이러한 이용 상태가 단순한 사실상 통행인지, 별도의 사용 승낙이나 지역권 등 권원이 있는지는 제공 자료만으로 확인하기 어렵습니다. 토지 사용 계획이 있다면 현황도로의 위치와 면적을 측량하고, 인접 토지 소유자 및 실제 이용자와의 관계도 확인해야 합니다. 정확한 경계와 점유 면적은 경계측량 등 별도의 방법으로 특정하는 것이 안전합니다.

대상 토지 남서측에는 신천로231번길 92-13 건물의 주택 부분을 제외한 제시외 창고와 닭 사육 시설이 있는 것으로 조사됐습니다. 해당 창고 지붕에는 태양광 패널이 설치되어 있습니다. 남동측에도 신천로231번길 92-15 건물의 주택 부분을 제외한 제시외 창고가 소재합니다. 매각 대상은 토지이며 이들 제시외 건물은 제외되고, 소유관계도 불분명하다고 기재되어 있습니다. 낙찰 후 건물 소유자와 토지 사용 문제, 철거 또는 인도 문제 등이 발생할 수 있으므로 건축물대장, 과세자료, 전기 사용 관계와 현장 표식 등을 통해 소유관계를 확인해야 합니다.

이 사건은 농지취득자격증명 제출이 필요한 물건입니다. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 입찰보증금이 반환되지 않을 수 있다는 조건이 명시되어 있습니다. 현재 토지가 휴경지나 나대지처럼 보이더라도 공부상 지목과 농지법상 판단은 별개일 수 있습니다. 입찰 전에 동두천시 담당 부서에 발급 가능 여부, 신청 서류, 농업경영계획서 필요 여부와 처리 기간을 문의해야 합니다.

소재지 지도

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자료에는 원상회복명령이 내려질 가능성도 기재되어 있습니다. 일부가 도로와 제시외 건물 부지, 닭 사육 시설 부지로 사용되는 현황이 농지취득자격증명 발급이나 원상회복 조건에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다. 제시외 시설 철거, 폐기물 처리, 성토나 절토, 농지 복구가 요구될 경우 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 관할 행정기관의 답변은 가능하면 서면이나 민원 회신 형태로 남겨 입찰 판단 자료로 활용하는 편이 좋습니다.

감정평가에서는 지상 수목 등을 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가한 것으로 기재되어 있습니다. 반면 제시외 건물은 매각에서 제외되었습니다. 따라서 감정가에 포함된 항목과 제외된 항목을 감정평가서 원문에서 구분해야 합니다. 태양광 패널, 창고 내부 시설, 닭 사육 시설처럼 토지에 부착된 물건의 소유권과 철거 책임도 별도 확인 대상입니다. 외관상 토지에 고정돼 있다는 이유만으로 낙찰자가 당연히 취득한다고 단정할 수 없습니다.

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현황조사 당시 조사자가 관계인을 만나지 못해 정확한 점유관계는 확인되지 않았습니다. 제시외 건물의 도로명주소인 신천로231번길 92-13으로 발급받은 전입세대확인서와 주민등록표등본에는 윤봉훈 세대가 등재되어 있어 임차인으로 조사됐지만, 실제 임대차 관계와 점유 범위는 불명확합니다. 전입세대가 토지 또는 제시외 건물을 어떤 권원으로 사용하는지, 보증금과 계약 기간이 있는지, 토지 소유자와 제시외 건물 소유자가 같은 사람인지 조사해야 합니다.

권리분석은 최신 등기사항전부증명서를 기준으로 말소기준권리와 선순위 권리, 가압류·압류·근저당권 등의 순위를 확인하는 과정이 필요합니다. 제공된 요약자료만으로 인수되는 권리의 유무를 단정하기 어렵습니다. 법정지상권 또는 관습상 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 소유자의 토지사용권 주장 가능성도 전문가 검토가 필요한 부분입니다. 핵심 권리관계와 명도 난이도는 법원 서류 및 현장 확인 전에는 확정적으로 판단할 수 없습니다.

특히 경매 진행 중 채무 변제나 대위변제, 권리신고 또는 등기 변동이 생기면 매각 조건과 소유권이전 일정에 영향을 줄 수 있습니다. 매각허가에 대한 이의나 항고 등으로 소유권이전이 지연될 가능성도 고려해야 합니다. 임차인·점유자·관리비·명도 문제와 말소기준권리 이후의 권리관계가 요약자료에 모두 드러나지 않을 수 있으므로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 전문가와 함께 검토하고 상담받는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 토지 경계측량 가능 여부와 지적도상 도로 관계, 실제 진입로의 폭과 이용 주체를 확인해야 합니다. 토지이용계획확인원을 발급받아 용도지역·지구, 행위 제한, 건폐율과 용적률, 농지 관련 제한을 살펴보는 것도 필요합니다. 지상 창고와 닭 사육 시설의 정확한 위치, 면적, 소유자, 사용 상태를 조사하고 토양 오염이나 폐기물 적치 여부도 현장에서 점검해야 합니다.

입찰보증금은 법원이 정한 금액과 납부 방법을 다시 확인해야 하며, 농지취득자격증명의 발급 일정도 매각결정기일에 맞춰 준비해야 합니다. 취득세와 법무 비용 외에도 측량비, 원상회복비, 제시외 시설 처리비, 명도 협의비용 등이 발생할 가능성을 반영해 자금계획을 세우는 것이 바람직합니다. 최저입찰금액만을 기준으로 판단하지 말고 실제 사용 목적에 맞는 토지인지 검토해야 합니다.

주식회사 제이옥션은 법원 서류 검토와 현장 확인 사항을 토대로 경매 참여에 필요한 점검 내용을 안내합니다. 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 매각기일 전에는 변경된 권리관계와 관련 서류, 농지취득자격증명 조건 및 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.