경북 구미시 거의동 입지검토 임야경매 2025타경11067

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경북 구미시 거의동 입지검토 임야경매 2025타경11067

경매컨설팅 2026. 8. 12. 21:45

사건개요

사건번호: 2025타경11067

관할법원: 대구지방법원 김천지원

물건종류: 답·토지

소재지: 경상북도 구미시 거의동 266-1

감정가: 406,339,200원

최저가: 199,106,000원

매각기일: 2026년 8월 20일 목요일 10시

진행상태: 2회 유찰, 감정가의 49퍼센트

이번 물건은 경상북도 구미시 거의동 266-1에 소재한 토지 경매입니다. 원문상 지목은 답으로 표시되어 있으며, 목록 1·2 토지를 일괄매각하는 조건입니다. 원래 두 필지의 표시 면적은 각각 약 200.26평과 151.55평으로 합계 약 351.81평입니다.

다만 이 물건은 구미시 거의1지구 안의 환지예정지로 확인됩니다. 감정평가 자료에는 목록 1·2 토지가 거의동 1134 대 470.3제곱미터로 환지된다고 기재되어 있습니다. 470.3제곱미터는 약 142.27평이므로, 원래 토지의 표시 면적 351.81평과 실제 감정평가의 기준이 된 환지면적 사이에 상당한 차이가 있습니다. 입찰가는 단순히 종전 토지의 평수로 나누어 판단해서는 안 되며, 환지예정지증명원에 기재된 면적과 위치를 기준으로 검토해야 합니다.

감정가는 4억 633만 9,200원이고, 두 차례 유찰된 뒤 최저입찰금액은 1억 9,910만 6,000원으로 낮아진 상태입니다. 이는 감정가의 약 49퍼센트 수준입니다. 유찰에 따른 가격 변화는 확인되지만, 최저가가 곧 적정 거래가격이나 수익성을 의미하지는 않습니다. 환지면적, 토지 사용 조건, 기반시설 상태, 추가 부담금 가능성 등을 함께 확인한 뒤 입찰금액을 정해야 합니다.

감정평가서에 따르면 대상지는 구미시 거의1지구 구획정리지구 안에 위치합니다. 주변은 근래 조성된 구획정리지구의 나대지와 대형 아파트단지 등으로 형성되어 있다고 조사되었습니다. 환지된 토지는 제1종일반주거지역의 단독주택용지로 기재되어 있으며, 두 필지를 합동환지한 한 필지의 사각형 평지이자 현재 나대지 상태로 평가되었습니다.

이러한 내용은 주택용 토지 활용을 검토할 수 있는 기본 자료지만, 실제 건축 가능 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 건폐율과 용적률, 허용 용도, 층수, 높이 제한, 주차 기준, 건축선, 지구단위계획 및 구획정리사업의 세부 조건은 구미시 담당 부서에서 별도로 확인해야 합니다. 단독주택용지에 적용되는 공급·처분 조건이나 건축 의무가 있는지도 관련 서류를 통해 살펴볼 필요가 있습니다.

입지 확인에서는 환지예정지인 거의동 1134의 정확한 위치를 먼저 특정해야 합니다. 종전 지번인 거의동 266-1만 보고 현장을 방문하면 실제 환지 위치와 혼동할 수 있습니다. 환지예정지증명원과 환지도면을 준비해 경계, 도로 방향, 고저 차이, 인접 필지의 이용 현황을 대조하는 과정이 필요합니다.

도로 상태에 관한 구체적인 폭이나 접면 방향은 제공된 원문에서 확인되지 않습니다. 현장에서는 차량 진입 가능 여부, 개설된 도로의 폭, 보도와 경계석 상태, 상하수도·전기·도시가스 등 기반시설의 인입 가능성을 확인해야 합니다. 나대지라 하더라도 임시 적치물, 경작 흔적, 무단 사용, 지상 시설물 또는 경계 침범이 있을 수 있으므로 토지 안팎을 직접 살펴보는 것이 안전합니다.

권리관계는 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 같은 기준일로 맞춰 검토해야 합니다. 제공된 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권의 구체적인 내용이 드러나지 않습니다. 따라서 아무런 인수 권리가 없다고 단정할 수 없으며, 말소기준권리의 성립 시점과 각 권리의 순위를 확인한 뒤 낙찰자가 인수할 사항이 있는지 판단해야 합니다.

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환지예정지 경매에서는 종전 토지와 환지 토지의 등기 및 행정상 연결 관계도 중요합니다. 환지처분 공고 여부, 소유권 표시 변경 절차, 환지청산금이나 부담금의 발생 여부, 체비지와의 관계, 면적 증감에 따른 금전 정산 여부를 구미시와 사업시행자에게 확인해야 합니다. 환지 절차가 끝나지 않았다면 낙찰 이후 소유권이전이나 토지 이용 과정에 시간이 걸릴 가능성도 검토 대상입니다.

명도 난이도 역시 나대지라는 설명만으로 단정하기 어렵습니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 임차인, 경작자, 점유자 또는 무단 사용자가 있는지 확인해야 합니다. 토지 위 적치물이나 시설물의 소유자가 별도로 존재하면 철거와 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 토지에는 일반적인 공동주택 관리비와 다른 형태의 관리·사업 관련 부담이 생길 수 있으므로 조합이나 사업시행자에 미납금이 있는지도 조회하는 편이 좋습니다.

특히 소유권이전 지연, 대위변제에 따른 경매 진행 변화, 입찰 전 권리변동, 말소기준권리 판단, 임차인·점유자·관리비·명도 문제는 제공된 원문에 전부 나타나지 않을 수 있습니다. 매각기일 직전 취하·변경·연기 여부와 새로 제출된 서류까지 다시 열람해야 하며, 권리관계와 환지 절차는 법률·경매 전문가의 검토와 상담을 거쳐 판단하는 것이 필요합니다.

입찰 전에는 법원에 비치된 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서를 열람하고 등기사항증명서와 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서를 새로 발급받아 대조해야 합니다. 환지예정지증명원에는 환지 위치, 면적, 권리면적과 청산 관련 내용이 어떻게 표시되는지 확인하고, 종전 지번과 환지 지번이 동일한 매각 대상에 연결되는지도 점검해야 합니다.

입찰보증금은 최저매각가격을 기준으로 법원이 정한 금액을 정확히 확인해야 합니다. 입찰표에는 사건번호와 입찰가격을 분명하게 기재하고, 개인과 법인 등 입찰 주체에 맞는 신분증·도장·위임장·인감증명서 등 준비물을 사전에 확인해야 합니다. 최저가 외에도 취득세, 등기비용, 측량비용, 건축을 위한 기반시설 비용, 환지 관련 청산금이나 부담금 가능성을 포함해 총비용을 계산할 필요가 있습니다.

현장 점검 시에는 오전과 오후의 교통 및 주변 소음, 인접 아파트와의 거리, 일조와 조망 방해 요소, 토지 경계의 단차를 살펴보는 것이 좋습니다. 계획도로와 실제 개설 도로가 일치하는지, 건축 공사 차량이 진입할 수 있는지, 주변 공사 일정이 토지 이용에 영향을 주는지도 관계 기관 자료를 통해 확인해야 합니다.