인천 중구 운남동 1층상가 상업용건물경매 2025타경508746

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인천 중구 운남동 1층상가 상업용건물경매 2025타경508746

경매컨설팅 2026. 8. 13. 00:15

사건개요

사건번호: 2025타경508746

관할법원: 인천지방법원

물건종류: 주택

소재지: 인천광역시 중구 운남동 526-12

감정가: 1,092,326,000원

최저가: 374,668,000원

매각기일: 2026년 8월 21일 금요일 10시

진행상태: 3회 유찰, 감정가의 약 34%

이번 물건은 인천광역시 중구 운남동 526-12에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 원문상 토지면적은 266.20평, 건물면적은 총 59.46평이며, 건물 면적은 39.64평과 19.82평으로 구분되어 있습니다. 감정가는 10억9,232만6,000원이고 3회 유찰을 거쳐 최저입찰금액은 3억7,466만8,000원으로 내려온 상태입니다. 입찰을 검토할 때에는 낮아진 최저가만 보지 말고 토지 이용 제한, 건축물의 공부상 용도와 실제 이용 상태, 점유관계를 함께 살펴야 합니다.

토지는 완경사지대에 위치한 장방형 토지로 조사됐으며, 공부상 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역으로 기재되어 있으므로 향후 이용 목적이 있다면 건폐율과 용적률, 허용 용도, 개발행위허가 가능 여부, 형질변경 조건 등을 관할 행정기관에서 확인해야 합니다. 원문에는 인접 도로 상태에 관한 구체적인 내용이 나타나지 않으므로 차량 진입 가능 여부, 도로 폭, 경계 현황, 법정 도로 접면 여부도 현장에서 별도로 점검할 필요가 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층 건물입니다. 건축물대장상 1층과 2층의 용도는 제1종근린생활시설인 소매점으로 등재되어 있지만, 감정평가 당시 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 법원 분류에는 주택으로 표시되어 있으나 공부상 용도와 현황 용도가 일치하지 않는다는 점이 이 물건의 중요한 확인사항입니다. 실제 사용을 계속할 수 있는지, 용도변경 또는 원상회복이 필요한지, 건축법상 위반 사항이나 이행강제금 부과 가능성이 있는지는 건축물대장과 현황도면, 관할 행정기관 확인을 거쳐 판단해야 합니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상이며, 건물에 부대된 차양과 철재계단 등 제시외 건물 2-1부터 2-4까지도 매각에 포함됩니다. 토지 위 수목과 조경석 역시 토지에 포함해 평가하고 매각하는 조건입니다. 반면 이동이 용이하고 토지에 기초가 없는 컨테이너 2개 동은 감정평가와 매각 대상에서 제외됐습니다. 낙찰 후 컨테이너의 소유관계와 반출 시기, 현재 사용자와의 협의 필요성 등이 생길 수 있으므로 현장에서 존치 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

입지 판단에서는 단순히 주소만 확인하기보다 주변 도로 연결 상태와 대중교통 접근성, 생활편의시설까지의 거리, 인근 토지와 건물의 실제 이용 형태를 살펴봐야 합니다. 자연녹지지역이라는 토지 조건과 완경사 지형이 건물 유지관리나 추가 활용에 미치는 영향도 검토 대상입니다. 경계표지와 축대, 배수 상태, 주차 공간, 차량 회차 가능 여부, 우천 시 진입 환경 등은 문서만으로 파악하기 어려운 항목입니다. 주변 소음이나 악취, 인접 토지와의 통행 문제도 낮과 저녁 시간대를 달리해 확인하면 도움이 됩니다.

권리관계는 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 열람자료를 서로 대조해야 합니다. 원문에는 해당 주소지의 전입세대 열람내역과 주민등록등본이 첨부됐다고 기재되어 있지만 구체적인 점유자, 전입일자, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부는 제시되지 않았습니다. 따라서 임차인의 대항력이나 우선변제권, 인수 가능 보증금의 존재 여부를 현재 자료만으로 단정해서는 안 됩니다.

소재지 지도

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말소기준권리는 최신 등기사항전부증명서에서 접수 순위와 권리 종류를 확인해 특정해야 합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리나 법정지상권 성립 가능성도 법원 비치서류 원본을 기준으로 재검토해야 합니다. 제시된 원문에는 소멸되지 않는 등기부 권리와 지상권의 구체적인 내용이 드러나지 않으므로, 아무런 인수 권리가 없다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 입찰 직전 새로 접수된 권리나 배당요구 관련 변경이 없는지도 담당 경매계에서 확인하는 절차가 필요합니다.

이 사건은 건물의 공부상 용도가 소매점인 반면 현황은 주거용이라는 점에서 점유와 명도 상태를 세밀하게 확인해야 합니다. 소유자가 직접 사용하는지, 임차인이나 기타 점유자가 있는지에 따라 낙찰 후 인도 절차와 예상 기간이 달라질 수 있습니다. 명도확인서 작성이나 인도명령 신청 가능 여부, 이사 협의 비용 등도 점유관계가 확인된 뒤 판단해야 하며, 자료 확인 전에는 명도가 쉽거나 어렵다고 단정할 수 없습니다. 핵심 권리분석과 명도 난이도는 경매 전문가 및 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

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현장답사에서는 건물 외벽과 옥상 방수, 누수 흔적, 균열, 창호, 전기와 수도 설비, 난방 방식, 내부 수선 필요 범위를 확인해야 합니다. 차양과 철재계단을 포함한 제시외 시설의 구조와 실제 면적이 감정평가서 도면 및 사진과 일치하는지도 살펴보는 것이 좋습니다. 토지 경계가 불명확하거나 실제 점유 범위가 지적도와 다르다면 측량 비용이나 인접 토지 소유자와의 협의가 발생할 수 있습니다.

입찰가를 정할 때에는 최저입찰금액 외에 취득세와 등기비용, 법무 비용, 체납 관리비 중 인수 가능 부분, 명도 및 수선 비용을 함께 계산해야 합니다. 공부상 근린생활시설이라는 특성 때문에 주택으로 사용할 때의 금융 조건과 세금 판단이 일반 주택과 다를 수 있습니다. 주택 수 산정, 취득세율, 대출 가능 범위는 입찰자 개인의 보유 자산과 이용 목적에 따라 달라지므로 세무사와 금융기관에 개별 확인하는 편이 안전합니다.

리스크 점검도 필요합니다. 경매 절차나 서류 보완 과정에서 소유권이전이 지연될 수 있고, 매각기일까지 대위변제나 채권 변제, 취하, 정지, 권리변동이 발생할 가능성도 있습니다. 말소기준권리와 인수 권리, 임차인·점유자 현황, 미납 관리비, 공과금, 명도 문제는 제공된 원문에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구종기 관련 기록을 전문가와 검토하고 상담한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

매각기일은 2026년 8월 21일이지만 사건 일정은 변경되거나 취하될 수 있습니다. 입찰 당일에는 신분증, 도장, 입찰보증금과 대리입찰 시 필요한 서류를 정확히 준비하고, 최저매각가격과 보증금 액수를 다시 확인해야 합니다. 법원 공고와 매각물건명세서에 정정 또는 추가 내용이 게시됐는지도 최종 점검이 필요합니다.

주식회사 제이옥션은 제공된 법원 자료를 바탕으로 사건의 주요 확인사항을 안내하며, 이 물건 외에도 조건에 맞는 다양한 물건을 추천할 수 있습니다. 다만 최종 판단과 입찰 책임은 입찰자에게 있으므로 매각기일 전에 관련 서류와 현장 상태를 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.

주식회사 제이옥션 상담 및 의뢰 문의 전화번호 [010-6899-1601]