경기 평택시 쇼핑로 1층상가 상업용건물경매 2024타경2720

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경기 평택시 쇼핑로 1층상가 상업용건물경매 2024타경2720

경매컨설팅 2026. 8. 13. 01:51

사건개요

사건번호: 2024타경2720

관할법원: 수원지방법원 평택지원

물건종류: 근린상가

소재지: 경기도 평택시 쇼핑로 64, 1층 112호

감정가: 443,000,000원

최저가: 52,119,000원

매각기일: 2026년 8월 24일 10시

진행상태: 재진행, 6회 유찰

이번 물건은 경기도 평택시 신장동 293-4 화신노블레스5차 1층 112호에 위치한 근린상가입니다. 집합건물에 속한 전유부분으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 원문상 토지 대지권 면적은 1.34평, 전유 건물면적은 9.60평으로 확인됩니다. 감정가는 4억 4,300만 원이며 6회 유찰 후 최저가는 5,211만 9,000원까지 낮아진 상태입니다. 최저가가 감정가의 약 12% 수준이라는 사실만으로 적정 매입가나 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

화신노블레스5차는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 연립주택, 근린생활시설 등이 함께 있는 집합건물로 파악됩니다. 해당 호실은 1층에 자리하지만 실제 출입구의 방향, 건물 주출입 동선과의 연결성, 외부 노출 정도, 전면 폭, 간판 설치 가능 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 같은 1층이라도 보행자의 시야와 접근 동선에 따라 영업 여건이 크게 달라질 수 있습니다.

감정평가 자료에는 평택시 신장동 중앙시장 동측 인근에 위치한다고 기재되어 있습니다. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 400미터에 관한 설명도 있으나 원문 일부가 잘려 있어 해당 지점이 무엇을 의미하는지는 감정평가서 원문 확인이 필요합니다. 주변 상권은 중앙시장과 쇼핑로 일대의 실제 점포 구성, 평일과 주말의 유동 차이, 낮과 저녁 시간대의 영업 상황을 나누어 살펴보는 것이 좋습니다.

토지는 12필지 일단의 부정형 토지로 대체로 평지라고 기재되어 있습니다. 차량 출입이 가능하다는 조사 내용은 확인되지만 해당 호실 앞까지 차량이 접근할 수 있다는 의미로 단정할 수는 없습니다. 주차 방식과 주차 가능 대수, 상가 방문객의 이용 조건, 하역 공간, 건물 내부 통로 및 공용 출입구 상태도 현장 답사 항목에 포함해야 합니다.

원문 조사 당시 해당 호실은 폐문 상태였고 상호 표시 간판은 없었으며, 내부에 침대류 제품이 가득 쌓여 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 조사 시점의 상태이므로 현재 영업 여부나 적치물의 소유자, 실제 점유 주체는 다시 확인해야 합니다. 적치물 반출이 필요한 경우 비용과 기간, 책임 주체가 명도 절차에 영향을 줄 수 있습니다. 외부에서 내부 상태를 충분히 확인하기 어렵다면 관리사무소와 이해관계인의 협조 가능성도 점검할 필요가 있습니다.

점유 관계에서는 평택세무서 상가건물임대차현황서 열람 결과 강영민이 임차인으로 등재되어 있다는 내용이 확인됩니다. 다만 임차인 등재 사실만으로 대항력이나 배당 여부를 판단할 수 없습니다. 사업자등록 신청일, 실제 인도 시점, 확정일자, 보증금과 차임, 배당요구 여부, 현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사서, 상가건물임대차현황서 원본을 대조해 확인해야 합니다.

소재지 지도

네이버 지도에서 위치 확인

등기부 권리관계는 제공된 원문에 구체적인 설정일자와 채권액, 말소 여부가 나타나지 않습니다. 따라서 말소기준권리가 무엇인지, 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지, 가압류·압류·근저당권 등의 순위가 어떻게 되는지는 최신 등기사항증명서를 기준으로 검토해야 합니다. 매각물건명세서의 인수 조건과 특별매각조건 유무도 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.

특히 재진행 물건은 앞선 매각 절차가 중단되거나 변경된 이유를 살펴볼 필요가 있습니다. 전 매수인의 미납으로 재매각되는 것인지, 절차상 변경이나 취하 후 재진행된 것인지 원문만으로는 단정하기 어렵습니다. 사건 내역과 기일 변경 기록, 법원 공고를 확인하고 재매각에 따른 입찰보증금 조건이 별도로 적용되는지도 담당 경매계에 문의하는 것이 안전합니다.

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상가의 활용 가능성을 검토할 때는 전유면적 9.60평만 보지 말고 전용 출입구, 공용복도, 화장실 위치, 급배수 및 전기 용량, 냉난방 설비, 소방시설을 확인해야 합니다. 업종에 따라 건축물 용도와 관리규약, 인허가 조건이 달라질 수 있으므로 희망 업종의 입점 가능 여부를 관할 행정기관과 관리주체에 확인해야 합니다. 불법 증축이나 무단 구조 변경 여부도 건축물대장과 현장을 비교해 살펴보는 편이 좋습니다.

낙찰가 판단에는 감정가 대비 하락률보다 현재의 임대 가능 조건과 실제 비용을 반영해야 합니다. 인근 점포의 호가만으로 임대료를 추정하지 말고 동일 건물과 주변 유사 면적 상가의 공실 기간, 보증금, 월차임, 권리금 유무를 직접 조사해야 합니다. 취득세와 법무 비용, 체납관리비, 수선비, 명도 및 적치물 처리비 등도 자금계획에 포함해야 합니다. 원문에는 현재 임대료나 예상 수익률이 제시되어 있지 않으므로 이를 임의로 계산하거나 확정할 수 없습니다.

리스크 점검도 중요합니다. 낙찰 이후에도 매각허가 확정과 잔금 납부 절차 등에 따라 소유권이전이 지연될 수 있으며, 매각기일까지 대위변제나 취하, 채권 변제 등으로 권리관계가 달라질 수 있습니다. 말소기준권리, 임차인의 대항력과 우선변제권, 실제 점유자, 체납관리비의 부담 범위, 인도명령 가능 여부와 명도 난이도는 제공된 자료에 전부 드러나지 않을 수 있습니다. 최신 서류를 바탕으로 경매 전문가와 법률·세무 전문가의 검토 및 상담을 거쳐 판단해야 합니다.

입찰 전에는 법원에 비치된 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서와 최신 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 서로 대조해야 합니다. 매각 대상에 대지권이 정확히 포함되는지, 공용부분 사용에 제한은 없는지, 체납관리비와 공과금은 얼마인지도 관리주체를 통해 확인해야 합니다. 매각기일이나 최저가가 변경될 수 있으므로 입찰 당일 법원 공고를 다시 확인하시기 바랍니다.